L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’ISF en 2018. Il ne vise que l’immobilier, détenu en direct ou par des sociétés, quand sa valeur nette dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. On peut le réduire en jouant sur la valeur taxée, sur les dettes ou sur l’impôt lui-même.
Les principaux leviers :
- Les dons : 75 % du don s’imputent sur l’impôt, jusqu’à 50 000 € par an
- Le démembrement : un bien acheté en nue-propriété n’est pas taxé
- Le passif : les emprunts liés aux biens taxés se déduisent, sous conditions
- Les exonérations : biens professionnels, forêts, biens ruraux loués à long terme
- Le plafonnement : l’impôt baisse quand les impôts dépassent 75 % des revenus
Plusieurs montages vantés autrefois ne marchent plus. Voici ce que prévoit le code général des impôts (CGI).
Comment se calcule l’impôt ?
Avant d’alléger la note, il faut savoir quels biens sont comptés, à quelle valeur et à quel taux.
Le seuil, le barème et la décote
Seuls les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € sont imposables. Ce seuil franchi, le barème s’applique dès 800 000 € :
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote retire 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine (article 977 du CGI). Pour 1 350 000 € nets, le barème donne 2 850 €, la décote 625 € : l’impôt dû est de 2 225 €.
Les biens comptés et leur valeur
L’assiette réunit les immeubles détenus en direct, la part immobilière des sociétés et celle des unités de compte d’une assurance vie. Actions, obligations, livrets et fonds en euros n’y entrent pas. Tout s’évalue au 1er janvier, au prix du marché.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %, pour un seul logement par foyer. Une résidence principale achetée à travers une SCI le perd : le Conseil constitutionnel avait validé cette exclusion pour l’ISF (décision n° 2019-820 QPC du 17 janvier 2020).
Les dettes déductibles
Se déduisent les dettes existant au 1er janvier et liées aux biens taxés : emprunt d’achat, travaux, taxe foncière de l’année. Trois verrous en limitent l’effet (article 974 du CGI) :
- Prêt in fine : la somme déductible baisse chaque année, comme pour un prêt amortissable
- Prêt familial : jamais déductible s’il vient du conjoint, et seulement s’il est réellement remboursé quand il vient d’un parent
- Gros patrimoines : au-delà de 5 millions d’euros, les dettes dépassant 60 % de la valeur ne comptent qu’à moitié
Le crédit in fine, longtemps prisé pour gonfler le passif, a donc perdu l’essentiel de cet intérêt.
Démembrement : séparer usufruit et nue-propriété
Diviser la propriété déplace l’impôt. En principe, l’usufruitier déclare le bien en pleine propriété, le nu-propriétaire ne déclare rien (article 968 du CGI).
Acheter un bien en nue-propriété
Dans l’usufruit locatif, un bailleur social achète l’usufruit pour 15 à 20 ans et loue le logement, l’investisseur la nue-propriété. Il paie moins cher, avec une décote de 25 à 40 % selon les notaires, et le bien n’est pas taxé.
En contrepartie, il ne touche aucun loyer et son emprunt ne se déduit pas. À la fin de l’usufruit, la pleine propriété revient sans droits à payer, et le logement redevient imposable.
La donation temporaire d’usufruit
Vous donnez pour quelques années l’usufruit d’un bien loué : le bénéficiaire encaisse les loyers et devient redevable sur ce bien, qui sort de votre patrimoine taxable.
L’administration écarte l’abus de droit quand le bénéficiaire est une fondation, une association reconnue d’utilité publique ou un organisme comparable. La donation doit passer par un notaire et durer trois ans au moins. Le bien doit servir l’objet de l’organisme, qui en perçoit tous les revenus (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10).
Au profit d’un enfant, cette garantie ne joue pas : le fisc peut invoquer l’abus de droit si le but est seulement fiscal. Les droits de donation portent sur 23 % de la valeur par période de dix ans (article 669 du CGI).
Les cas d’imposition partagée
L’impôt se partage entre usufruitier et nu-propriétaire, selon l’âge du premier, dans trois cas :
- l’usufruit que la loi donne au conjoint survivant
- la vente d’un bien avec réserve d’usufruit, à un acheteur qui n’est pas un héritier
- le don d’un bien à l’État ou à une association reconnue d’utilité publique, avec réserve d’usufruit
Hors de ces cas, donner un bien en se réservant l’usufruit ne change rien : le donateur reste taxé sur la pleine propriété. L’usufruit reçu par donation au dernier vivant est lui aussi taxé en entier.
Les dons, imputés sur l’impôt dû
Depuis la fin de l’ISF, aucun investissement ne diminue plus l’impôt sur la fortune : il reste le don.Les souscriptions de FCPI, qui réduisaient l’ISF jusqu’en 2017, ne jouent plus que sur l’impôt sur le revenu : la défiscalisation FCPI est désormais réservée aux fonds investis en jeunes entreprises innovantes.
75 % du don, jusqu’à 50 000 € d’économie
Un don en argent, ou d’actions cotées, réduit l’IFI de 75 % de son montant, dans la limite de 50 000 € par an (article 978 du CGI). Pour effacer 10 000 € d’impôt, il faut donner 13 334 €.
Le don compte s’il est fait entre la date limite de déclaration de l’année précédente et celle de l’année en cours. L’IFI se déclare avec les revenus, fin mai ou début juin selon le département.
Les organismes qui ouvrent droit à la réduction
La liste est plus courte que pour l’impôt sur le revenu. Une association simplement d’intérêt général n’y figure pas. Sont visés les fondations reconnues d’utilité publique, universitaires ou partenariales, les établissements de recherche ou d’enseignement supérieur à but non lucratif, les structures d’insertion et les entreprises adaptées. Gardez le reçu fiscal en cas de contrôle.
Un même don partagé avec l’impôt sur le revenu
La part d’un don qui a réduit l’IFI ne sert pas deux fois. Le reste peut ouvrir la réduction d’impôt sur le revenu de 66 %, dans la limite de 20 % du revenu imposable. Sur 80 000 € donnés à une fondation, 66 667 € épuisent l’IFI ; les 13 333 € restants valent environ 8 800 € de réduction.
Changer la composition du patrimoine
L’impôt ne frappe que l’immobilier : remplacer des biens par d’autres actifs réduit la base pour de bon.
Vendre de l’immobilier pour des placements financiers
Un bien vendu et remplacé par des actions, des obligations ou un fonds en euros sort de l’assiette. 100 000 € qui quittent la tranche à 1 % font gagner 1 000 € par an, à comparer aux frais, à l’impôt sur la plus-value et aux loyers perdus.
Tous les placements ne sont pas neutres. Les parts de SCPI ou d’OPCI restent taxées, sauf en nue-propriété. Un fonds de placement échappe à l’impôt si vous en détenez moins de 10 % et s’il compte moins de 20 % d’immobilier. Le financement participatif en obligations, simple créance sur un promoteur, n’est pas taxé.
Les biens exonérés en tout ou partie
Certains biens sortent de l’assiette, entièrement ou pour une part :
- Biens professionnels : locaux affectés à votre activité principale, ou à une société que vous dirigez contre rémunération, avec 25 % des droits de vote
- Bois et forêts : exonérés aux trois quarts, comme les groupements forestiers, contre un engagement de gestion durable sur trente ans
- Biens ruraux loués à long terme : en totalité si le fermier est un proche, sinon aux trois quarts jusqu’à 101 897 €, puis pour moitié
- Petites participations : moins de 10 % d’une société opérationnelle
Comme pour les droits de succession, un engagement rompu fait perdre l’avantage.
SCI, holdings et montages en société
Loger ses immeubles dans des sociétés civiles immobilières ne les sort pas de l’assiette : les parts sont taxées pour leur valeur immobilière. La société change surtout l’évaluation et la transmission.
La décote des parts de SCI
Les parts d’une SCI familiale se vendent moins facilement qu’un immeuble : clause d’agrément, peu d’associés, pas de marché. Cette illiquidité justifie une décote. Aucun texte n’en fixe le taux ; la pratique retient souvent 10 à 20 %, à étayer par les statuts.
Les dettes de la société diminuent la valeur des parts, sauf le prêt consenti par l’associé lui-même pour acheter un bien taxé.
Transmettre les parts petit à petit
Donner chaque année des parts à ses enfants majeurs réduit le patrimoine taxable des parents. Chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant sans droits, tous les quinze ans, et garder la gérance par les statuts. Données à un enfant mineur, les parts restent comptées chez les parents.
L’owner buy-out, un montage neutralisé
Le montage consiste à vendre ses immeubles à une société que l’on contrôle, qui s’endette pour payer le prix. Le vendeur touche des liquidités, hors du champ de l’IFI, et garde la main sur les biens.
Mais cet emprunt n’est pas déduit de la valeur des parts (article 973 du CGI), sauf preuve que le but n’est pas principalement fiscal. Les parts restent taxées comme les immeubles qu’elles portent.
Selon votre statut, vos revenus ou votre pays
Certaines situations pèsent plus que tous les montages.
Le loueur en meublé professionnel
Le statut LMP rend les logements loués meublés exonérés, comme des biens professionnels. Il faut plus de 23 000 € de recettes par an, et que la location rapporte plus de la moitié des revenus d’activité du foyer.
Le plafonnement à 75 % des revenus
Si l’IFI et l’impôt sur les revenus de l’année précédente dépassent 75 % de ces revenus, l’excédent est retiré de l’IFI (article 979 du CGI). Avec 100 000 € de revenus, 40 000 € d’impôt sur le revenu et 45 000 € d’IFI, le total dépasse de 10 000 € le plafond : l’IFI tombe à 35 000 €.
Les patrimoines peu rentables en profitent le plus. Les revenus laissés dans une société contrôlée pour abaisser le plafond peuvent être réintégrés.
S’installer à l’étranger, ou en revenir
Un non-résident n’est taxé que sur son immobilier français. Celui qui s’installe en France après cinq ans à l’étranger ne l’est, pendant cinq ans, que sur ses biens français. Un départ suppose de chiffrer l’exit-tax au départ et la fiscalité du pays d’accueil : l’IFI seul justifie rarement un déménagement.
Holdings, trusts et grandes fortunes
Les biens placés dans un trust ou une fiducie restent taxés chez celui qui l’a constitué (articles 969 et 970 du CGI).
Depuis la loi de finances pour 2026, certaines holdings paient une taxe de 20 % sur des biens non professionnels (article 235 ter C du CGI). Elle touche les sociétés à l’impôt sur les sociétés d’au moins 5 millions d’euros d’actifs, qui vivent surtout de revenus passifs. Sont visés notamment les logements que l’associé occupe gratuitement ou pour un loyer inférieur au marché. Ce qui a supporté cette taxe sort de l’IFI.
Les leviers qui résistent à un contrôle sont ceux que le code prévoit : dons, démembrement, dettes réelles, biens exonérés, plafonnement. Un montage qui ne vise que l’impôt expose à l’abus de droit.
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