Le permis de louer n’a rien d’une règle nationale. Il ne s’applique que là où une intercommunalité ou une commune l’a décidé, parfois sur quelques rues seulement. Votre logement est concerné si trois conditions se rejoignent : une adresse située dans une zone délimitée, une location qui relève du dispositif et une nouvelle mise en location.
Le permis de louer, une décision prise rue par rue
Créé par la loi Alur du 24 mars 2014, le dispositif vise l’habitat indigne et les marchands de sommeil. Il recouvre deux régimes inscrits au code de la construction et de l’habitation : la déclaration de mise en location, faite après la signature du bail, et l’autorisation préalable de mise en location, à obtenir avant.
Le choix revient à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat ou, à défaut, au conseil municipal. Il délimite les zones et choisit leur régime, l’autorisation étant réservée aux secteurs où l’habitat dégradé est important. Il peut en confier la gestion aux communes membres. Une même ville peut ainsi mêler des quartiers libres, d’autres sous déclaration et d’autres sous autorisation.
Votre adresse est-elle dans une zone soumise au permis de louer ?
Aucun registre national ne répond à cette question. La vérification passe par la collectivité qui a délibéré, puis par la lecture de sa décision.
Mairie ou intercommunalité : qui décide chez vous ?
Interrogez la mairie de la commune où se trouve le logement, mais aussi l’intercommunalité : c’est elle qui décide lorsqu’elle détient la compétence habitat. Demandez si une zone existe, quel régime s’y applique et où déposer le dossier. L’ADIL de votre département renseigne gratuitement sur les dispositifs locaux.
Ce que dit la délibération
La délibération fixe le périmètre, qui peut se limiter à un quartier, à une portion de rue ou à un seul ensemble immobilier. Elle peut aussi ne viser que certaines catégories de logements, selon leurs caractéristiques : un appartement situé dans la bonne rue peut donc rester hors champ.
Elle indique enfin sa date d’entrée en vigueur, au moins six mois après sa publication. Une zone votée au printemps peut ainsi ne s’appliquer qu’à l’automne. Le texte se consulte en mairie ou parmi les délibérations publiées sur le site de la collectivité.
Listes et cartes en ligne : un premier tri, pas une preuve
Plusieurs sites privés recensent les communes concernées, avec des comptes qui divergent : 388 communes relevées en 2022, plus de 600 dans les recensements de 2026. Le seul jeu de données public, sur data.gouv.fr, ne couvre que le Pas-de-Calais. Ces listes peuvent avoir des mois de retard sur les délibérations : pour une adresse précise, seule la collectivité fait foi.
Votre location entre-t-elle dans le dispositif ?
Être dans la zone ne suffit pas. Le permis de louer suit la nature du bail, et plusieurs formes de location y échappent.
Résidence principale, vide ou meublée : colocation comprise
Sont visées les locations à usage de résidence principale relevant de la loi du 6 juillet 1989, vides ou meublées. La colocation entre dans ce cadre, avec un bail unique comme avec un bail par colocataire : la règle vaut pour le propriétaire qui veut louer en colocation.
Les colocations à baux multiples font même l’objet d’une expérimentation de cinq ans, ouverte par la loi du 9 avril 2024. Dans les zones d’autorisation, la collectivité peut les refuser si elles ne garantissent pas aux occupants des conditions d’existence dignes, même dans un logement décent.
Les locations qui en sortent
Les logements loués par un organisme HLM et ceux qui font l’objet d’une convention ouvrant droit à l’APL restent hors du dispositif : un logement conventionné relève d’autres contrôles. La location saisonnière, étrangère à la loi de 1989, en sort aussi. Un meublé de tourisme obéit à ses propres formalités en mairie, renforcées par la loi anti-Airbnb.
Nouveau locataire, bail en cours, achat : quand la démarche s’impose-t-elle ?
Le permis de louer ne s’attache pas au logement une fois pour toutes : il porte sur chaque mise en location, et il suit le bien quand celui-ci change de propriétaire.
Seule une nouvelle mise en location la déclenche
La démarche s’impose à la première location et à chaque changement de locataire. Le renouvellement du bail, sa reconduction tacite ou un avenant n’y sont pas soumis. Un bail en cours le jour où la zone entre en vigueur continue donc sans formalité : l’obligation naîtra avec le prochain locataire.
Vous achetez un logement à louer ou déjà loué
Quand on achète ou qu’on vend un bien occupé par un locataire, une autorisation en cours de validité passe au nouveau propriétaire. Celui-ci déclare le transfert avec l’accord du vendeur, par le formulaire cerfa n° 15663, et le transfert prend effet au dépôt. La règle vaut aussi pour une donation ou une succession.
Le périmètre n’est pas une servitude annexée au plan local d’urbanisme : il ne figure donc pas forcément dans les documents remis à l’acquéreur. Pour un achat destiné à la location, posez la question à la mairie avant de signer.
Déclaration ou autorisation : ce que votre zone exige
Une fois la zone et le bail vérifiés, reste le régime choisi par la collectivité. Les deux n’ont ni le même calendrier ni les mêmes conséquences.
Deux calendriers différents
| Déclaration de mise en location | Autorisation préalable | |
|---|---|---|
| Quand | Dans les 15 jours suivant la signature du bail | Avant la signature du bail |
| Formulaire | Cerfa n° 15651 | Cerfa n° 15652 |
| Réponse | Récépissé sous une semaine, copie au locataire | Décision sous un mois, le silence valant accord |
| Contrôle | Aucune décision sur le logement | Visite possible, travaux exigés ou refus |
| Amende maximale | 5 000 € | 5 000 €, 15 000 € en récidive ou malgré un refus |
Dans les deux cas, le dossier comprend les diagnostics obligatoires du bail, DPE compris. L’autorisation se joint au bail et devient caduque si aucune location n’intervient dans les deux ans. Ce délai laisse déposer la demande dès le préavis du locataire sortant : le mois d’instruction ne retarde alors pas l’entrée du suivant.
Ce qui peut faire refuser l’autorisation
Pendant le mois d’instruction, la collectivité peut faire visiter le logement, entre 6 h et 21 h. Elle peut refuser ou exiger des travaux si le logement menace la sécurité des occupants ou la salubrité publique, ou s’il ne respecte pas les critères de décence. Le refus, motivé, liste les travaux à réaliser ; il est transmis à la CAF, à la MSA et aux services fiscaux.
La décence intègre la performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus décent pour un nouveau bail en métropole ; les F suivront en 2028 dans le calendrier des passoires thermiques. Le refus est obligatoire si l’immeuble est frappé d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité. À l’inverse, une autorisation née du silence de la mairie ne prouve pas que le logement est décent si le locataire le conteste ensuite.
Vous louez déjà sans l’avoir su : que faire ?
Beaucoup de bailleurs découvrent le dispositif après coup. Une fois prévenus par la collectivité, ils disposent d’un mois pour se mettre en règle.
Amendes et régularisation
Louer sans déclaration expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €. Sans demande d’autorisation, le plafond est le même ; il passe à 15 000 € en cas de récidive dans les trois ans. Louer malgré un refus coûte jusqu’à 15 000 €. Le maire ou le président de l’EPCI invite d’abord le bailleur à présenter ses observations, et un dossier déposé dans ce mois régularise la situation.
Le bail reste valable dans tous les cas. Sans récépissé de déclaration, en revanche, la CAF ne verse pas l’aide au logement du locataire directement au propriétaire.
Logement confié à une agence : pas de dispense à ce jour
Une dispense pour les biens gérés par un professionnel a été annoncée en juin 2026, avec le projet de loi sur la relance du logement. Elle n’apparaît dans aucune de ses versions : ni le texte déposé, ni celui adopté par le Sénat le 8 juillet, ni celui de la commission de l’Assemblée du 23 septembre 2026. Faire gérer son bien par une agence ne change donc rien : la démarche reste due, même si l’agence la dépose pour vous.