Vous possédez un grand appartement et voulez en faire deux logements, pour en vendre un, le donner à un enfant ou louer les deux. Les autres copropriétaires n’ont pas à autoriser la division elle-même, sauf clause valable du règlement. L’assemblée générale vote en revanche la répartition des charges et les travaux qui touchent les parties communes. La mairie contrôle les travaux de façade et, dans certaines villes, délivre un permis de diviser.
Faut-il l’accord de la copropriété pour diviser son appartement ?
Pas pour le principe de la division, mais la loi de 1965 et votre règlement de copropriété lui fixent des limites.
Le principe : un lot se divise librement
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 laisse chaque copropriétaire disposer librement de ses parties privatives. Deux conditions : ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Faire d’un cinq-pièces un trois-pièces et un deux-pièces relève de cette liberté.
La destination se lit dans le règlement, mais aussi dans les caractères et la situation de l’immeuble. Découper un appartement d’un immeuble de standing en quatre studios loués à la semaine peut la heurter. En faire deux logements familiaux la heurte rarement.
Ce que peut imposer le règlement de copropriété
Lisez-le en entier, modificatifs compris. Certains règlements anciens interdisent la division des lots. Une telle clause n’est valable que si la destination de l’immeuble la justifie (article 8 de la loi de 1965), sinon elle est réputée non écrite. La Cour de cassation l’a admis le 17 juin 2014, pour une division qui n’entraînait ni nuisance ni bouleversement de la copropriété.
D’autres règlements soumettent la division à l’accord de l’assemblée générale. Cette clause-là a été jugée valable le 19 octobre 2010 : elle sert à vérifier que le projet respecte la destination de l’immeuble. Un refus ne se conteste alors qu’en invoquant un abus de majorité.
Les deux votes de l’assemblée générale
Même sans clause particulière, l’assemblée se prononce sur deux points, à deux majorités différentes.
La répartition des charges entre les deux lots
Quand vous vendez l’une des deux parties, l’article 11 de la loi de 1965 soumet la répartition des charges entre les nouveaux lots à l’assemblée. Elle statue à la majorité de l’article 24 (voix exprimées des présents et représentés), sauf si le règlement fixe déjà la méthode. L’assemblée valide une clé de répartition, elle ne vote pas pour ou contre la division.
Ce vote reste obligatoire même si les tantièmes des deux nouveaux lots additionnés égalent ceux de l’ancien (Cass. 3e civ., 11 octobre 1995). La vente d’une fraction devient en revanche opposable au syndicat dès sa notification au syndic, sans attendre ce vote (Cass. 3e civ., 7 février 2019).
Les travaux qui touchent les parties communes
Créer deux logements oblige presque toujours à intervenir hors de l’appartement : seconde porte palière, raccordement aux colonnes d’eau et d’évacuation, compteur, boîte aux lettres. Ces travaux affectent les parties communes, voire l’aspect extérieur de l’immeuble si une fenêtre est créée. Ils exigent la majorité absolue de l’article 25 b, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non.
Un projet qui recueille au moins un tiers des voix sans l’atteindre passe aussitôt à un second vote, à la majorité de l’article 24 (article 25-1). Après un refus, vous pouvez demander au tribunal judiciaire d’autoriser ces travaux d’amélioration (article 30), à condition de ne pas les avoir commencés. Des travaux faits sans autorisation exposent à une remise en état.
| Ce que vous demandez | Vote en assemblée générale |
|---|---|
| Diviser, règlement muet | Aucun |
| Diviser malgré une clause d’autorisation | Celui que prévoit la clause |
| Répartir les charges entre les lots | Article 24, sauf méthode fixée par le règlement |
| Porte palière, raccordements, compteurs | Article 25 b |
| Fenêtre créée en façade | Article 25 b, plus déclaration préalable en mairie |
Modificatif de l’état descriptif : quand la division devient réelle
Tant que rien n’est publié, vous avez un seul lot, même avec deux cuisines et deux portes. Un lot n’existe juridiquement que par l’état descriptif de division (EDD), qui le numérote et lui attribue sa quote-part de parties communes.
Le géomètre-expert, puis le notaire
Un géomètre-expert mesure l’appartement, dessine les deux lots et répartit entre eux les tantièmes de l’ancien, en général au prorata des surfaces. Un notaire reçoit ce modificatif et le publie au service de la publicité foncière. Avant cette publication, aucun des deux lots ne peut être vendu ni hypothéqué séparément. Les honoraires du géomètre sont libres et à votre charge : demandez un devis détaillé.
Faire inscrire la question à l’assemblée
Notifiez au syndic la question à inscrire à l’ordre du jour, avec votre projet de résolution. Pour des travaux, joignez un document qui précise leur implantation et leur consistance (article 10 du décret du 17 mars 1967). Reçue après l’envoi des convocations, la demande glisse à l’assemblée suivante. Pour ne pas attendre un an, l’article 17-1 AA vous laisse réclamer une assemblée à vos frais, limitée à vos droits et obligations. Elle se tient dans les 45 jours suivant le paiement des frais.
Côté mairie : urbanisme et permis de diviser
Deux autres régimes s’ajoutent : l’urbanisme pour les travaux, le code de la construction pour les logements créés.
Quand faut-il une autorisation d’urbanisme ?
Déplacer des cloisons à l’intérieur d’un appartement ne demande aucune autorisation d’urbanisme. Il en faut une dès que l’extérieur change. Une fenêtre créée ou agrandie, une porte ou un escalier extérieur passent par une déclaration préalable (article R. 421-17 du code de l’urbanisme). Un changement de destination qui touche les structures porteuses ou la façade exige un permis de construire. En secteur protégé, même un aménagement intérieur peut l’exiger.
Consultez enfin le plan local d’urbanisme : certaines communes conditionnent la création de logements à des places de stationnement. Rien à voir avec la déclaration d’une division parcellaire : le terrain n’est pas découpé, seule la nature des travaux compte.
Le permis de diviser et les divisions interdites
Dans les zones d’habitat dégradé, ou là où le PLU fixe une taille minimale de logements, la commune ou l’intercommunalité peut instaurer un « permis de diviser » (articles L. 126-18 et L. 126-19 du code de la construction et de l’habitation). La réponse tombe dans le mois, et le silence vaut accord. Une déclaration préalable ou un permis de construire en tient lieu. Sans ce permis, le préfet peut infliger une amende de 15 000 € au plus, 25 000 € en cas de récidive dans les trois ans.
Certaines divisions sont interdites partout (article L. 126-17). C’est le cas dans un immeuble frappé d’un arrêté de péril, d’insalubrité ou d’une interdiction d’habiter. C’est aussi le cas si un logement créé descend sous 14 m² et 33 m³ habitables, ou s’il est privé d’eau potable, d’évacuation des eaux usées ou d’électricité. Les diagnostics plomb et amiante doivent aussi avoir été faits. Vendre ou louer un logement issu d’une division interdite est puni de deux ans d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende.
Garder les deux logements ou en vendre un : ce qui change
Si vous gardez les deux logements pour les louer, le lot peut rester unique dans l’état descriptif, car l’article 11 ne joue qu’en cas de vente séparée. Les travaux sur les parties communes restent soumis au vote, et les interdictions du code de la construction visent aussi les divisions par location. Vendre l’un des deux imposera ensuite le modificatif et le vote sur les charges.
Dans les villes qui l’ont instauré, le permis de louer s’applique à chaque logement mis en location. La division est aussi un changement de consistance à déclarer aux impôts dans les 90 jours suivant la fin des travaux (article 1406 du code général des impôts). La déclaration se fait dans « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr ; chaque logement sera évalué à part pour la taxe foncière. Si la commune l’a instituée, un nouveau raccordement au tout-à-l’égout peut aussi déclencher la participation pour le financement de l’assainissement collectif.