L’expression « encadrement des loyers » recouvre deux règles différentes. La première limite le niveau du loyer dans certains territoires dotés de loyers de référence. La seconde freine son augmentation lors d’une relocation ou d’un renouvellement dans les communes classées en zone tendue.
Un même logement peut relever des deux mécanismes. Pour vérifier un bail, il faut partir de son adresse, de sa date de signature, du précédent loyer et des caractéristiques du bien. Une règle nationale résumée en quelques chiffres ne suffit pas.
Comment fonctionne l’encadrement du niveau des loyers ?
Dans les territoires concernés, le préfet fixe chaque année des loyers de référence par secteur géographique et catégorie de logement. Le dispositif vise les locations nues, meublées et les baux mobilité constituant la résidence principale du locataire, sous réserve des exclusions prévues par les textes.
Les trois loyers de référence
Le loyer de référence correspond au loyer médian observé pour une catégorie donnée. Le loyer de référence majoré lui est supérieur de 20 % et constitue le plafond du loyer de base. Le loyer de référence minoré se situe 30 % sous la médiane.
Le loyer minoré intervient notamment lorsque le bailleur estime le loyer manifestement sous-évalué au moment du renouvellement. Il ne constitue pas un seuil général permettant au locataire d’exiger une baisse en cours de bail.
Le plafond applicable au meublé
Les locations meublées disposent de références spécifiques ou d’une majoration définie localement par l’arrêté. Il n’existe pas de supplément national uniforme de 10 à 12 %. Le calcul doit reprendre la valeur publiée pour le territoire, le secteur et la catégorie du logement.
Le bail mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à sa date de signature. Une valeur destinée à une location vide ne peut pas être utilisée pour justifier le loyer d’un meublé, ni inversement.
Une expérimentation limitée dans le temps
La loi ELAN a créé le dispositif à titre expérimental. La loi 3DS l’a prolongé jusqu’au 25 novembre 2026. Au 31 août 2026, une éventuelle pérennisation ou prolongation ne doit pas être présentée comme acquise tant qu’un texte n’est pas promulgué.
Les arrêtés locaux peuvent eux-mêmes prévoir des périodes se terminant en novembre 2026. Pour un bail signé près de cette échéance, le propriétaire et le locataire doivent conserver l’arrêté applicable et vérifier le droit en vigueur à la date de toute démarche ultérieure.
Quels territoires appliquent un plafond de loyer en 2026 ?
Neuf territoires métropolitains appliquent l’encadrement expérimental en 2026. Le décompte des communes varie parfois selon la manière de traiter Lille, Hellemmes et Lomme, ces deux dernières étant des communes associées. L’adresse exacte reste donc un critère plus fiable qu’un total national.
Les périmètres déjà entrés en vigueur
Paris applique le dispositif depuis juillet 2019. Le secteur de Lille, Hellemmes et Lomme l’a rejoint en mars 2020. Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, puis Est Ensemble ont suivi en 2021. Montpellier et Bordeaux l’appliquent depuis 2022.
Le périmètre du Pays basque est entré en vigueur en novembre 2024. Celui de Grenoble-Alpes Métropole s’applique depuis janvier 2025 à des communes entières ou à certaines de leurs parties. Une adresse située dans la métropole n’est donc pas automatiquement couverte.
| Territoire | Périmètre indicatif | Première entrée en vigueur |
| Paris | Paris intramuros | Juillet 2019 |
| Lille | Lille, Hellemmes et Lomme | Mars 2020 |
| Plaine Commune | Neuf communes, dont Saint-Denis et Aubervilliers | Juin 2021 |
| Lyon et Villeurbanne | Les deux communes | Novembre 2021 |
| Est Ensemble | Neuf communes, dont Montreuil et Pantin | Décembre 2021 |
| Montpellier | Commune de Montpellier | Juillet 2022 |
| Bordeaux | Commune de Bordeaux | Juillet 2022 |
| Pays basque | Vingt-quatre communes concernées | Novembre 2024 |
| Grenoble-Alpes Métropole | Communes ou parties de communes du périmètre agréé | Janvier 2025 |
Pourquoi vérifier l’adresse dans l’outil local ?
Le barème dépend du secteur, du nombre de pièces principales, de l’époque de construction et du caractère vide ou meublé. À Paris, l’adresse détermine aussi le quartier administratif et le secteur de référence. Une rue ou un numéro mal saisi peut modifier le résultat.
La vérification doit être datée et conservée avec le bail. Les barèmes sont actualisés par arrêté ; une capture ancienne trouvée dans une annonce n’établit pas le plafond applicable à un nouveau contrat.
Comment calculer le loyer maximal autorisé ?
Le calcul porte sur le loyer de base hors charges. Il faut identifier le loyer de référence majoré en euros par mètre carré, puis le multiplier par la surface habitable indiquée dans le bail.
La formule à appliquer
Loyer de base maximal mensuel = loyer de référence majoré au mètre carré × surface habitable
Si l’arrêté indique 25 euros par mètre carré pour un logement de 40 m², le loyer de base ne peut pas dépasser 1 000 euros par mois, hors charges et hors complément autorisé. Cet exemple illustre la méthode et ne correspond pas à un barème local précis.
Les sommes qui ne se confondent pas avec le loyer de base
Les provisions pour charges récupérables s’ajoutent au loyer, mais elles doivent correspondre aux dépenses légalement récupérables et faire l’objet d’une régularisation. Le dépôt de garantie, les honoraires et les frais annexes ne permettent pas de relever le plafond.
Un forfait de charges prévu dans certains baux meublés ou mobilité ne doit pas servir à dissimuler une fraction du loyer. Une annonce exploitable sépare clairement loyer de base, complément éventuel et charges.
Le rôle de la performance énergétique
Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut pas bénéficier d’un complément de loyer. Son loyer ne peut pas non plus être augmenté dans les situations visées par le gel des loyers des passoires énergétiques.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne satisfait plus, en principe, au critère de décence énergétique pour un nouveau bail ou un renouvellement en France métropolitaine. L’article sur le logement mal isolé permet d’examiner ces droits séparément du seul calcul du plafond.
Quand un complément de loyer est-il permis ?
Le complément autorise un dépassement du loyer de référence majoré dans des conditions restrictives. Le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes par comparaison avec les biens de la même catégorie dans le même secteur.
Des caractéristiques précises et non déjà rémunérées
La caractéristique invoquée ne doit pas avoir été prise en compte pour établir le loyer de référence, ni donner lieu à une récupération dans les charges. Une terrasse inhabituelle ou une vue réellement distinctive peut être discutée, mais une cuisine équipée ordinaire dans un meublé ne justifie pas automatiquement un supplément.
Le bail doit décrire les caractéristiques retenues et indiquer le montant du complément. La formule « prestations haut de gamme » sans inventaire ni comparaison fournit une justification faible en cas de contestation.
Les situations qui interdisent le complément
Aucun complément ne peut être demandé lorsque le logement présente certains défauts prévus par la loi : sanitaires sur le palier, humidité sur des murs, infiltrations, mauvaise exposition de la pièce principale, fenêtres laissant anormalement passer l’air ou DPE classé F ou G, notamment.
La liste légale doit être examinée avant de fixer le loyer. Un équipement qui compense simplement un défaut du logement ne devient pas une caractéristique exceptionnelle.
Le délai spécifique de contestation
Le locataire qui conteste un complément doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail. Cette étape est obligatoire. Il appartient alors au bailleur de démontrer que le complément répond aux conditions légales.
Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut saisir le juge dans les trois mois suivant la réception de l’avis de la commission. Ces délais courts ne doivent pas être confondus avec l’action portant sur un loyer de base supérieur au plafond.
Quels recours en cas de loyer supérieur au plafond ?
Le locataire commence par réunir le bail, l’arrêté applicable, le résultat du simulateur local, la surface habitable et les quittances. Il distingue le dépassement du loyer de base d’un désaccord sur le complément.
Demander la mise en conformité
Un courrier recommandé expose le calcul, demande la diminution du loyer et chiffre les sommes versées en trop. La démarche amiable laisse une trace utile sans priver le locataire des autres voies de recours.
Pour un loyer de base supérieur au loyer de référence majoré, l’action en diminution peut être engagée dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail. Selon la procédure applicable, la commission départementale de conciliation peut intervenir avant le tribunal judiciaire.
Respecter la procédure liée au motif du litige
- Comparer le loyer de base hors charges au loyer de référence majoré.
- Identifier séparément le montant et la justification du complément.
- Conserver le barème et les caractéristiques utilisés pour le calcul.
- Saisir la commission dans les trois mois pour contester un complément.
- Demander conseil à l’ADIL en cas de doute sur le délai ou la juridiction.
Un conflit portant sur l’entretien ou les réparations suit d’autres règles. L’article consacré à un WC cassé aide à répartir ce coût, mais une panne d’équipement ne modifie pas à elle seule le loyer de référence applicable.
Solliciter aussi l’autorité administrative
Le préfet peut mettre en demeure un bailleur de régulariser le contrat et de restituer le trop-perçu. Certaines collectivités disposent également d’un service de signalement. Cette démarche administrative n’empêche pas le locataire d’exercer son action civile pour récupérer les sommes dues.
Quelles obligations et sanctions concernent le bailleur ?
Le respect du plafond doit pouvoir être contrôlé dès la lecture de l’annonce et du bail. Le propriétaire ne peut pas transférer au locataire la recherche des données indispensables au calcul.
Les mentions du bail et de l’annonce
Le bail indique le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, s’il existe, le complément avec son montant et sa justification. Si les références manquent, le locataire peut demander leur ajout dans le délai prévu par la loi, puis engager la procédure adaptée en l’absence de réponse.
L’annonce doit distinguer le loyer mensuel, les charges et le complément. Un montant global empêche de vérifier le plafond et expose le professionnel ou le bailleur aux règles relatives à l’information du candidat.
Les amendes administratives
Après mise en demeure restée sans effet, l’amende peut atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Elle ne dispense pas le bailleur de réduire le loyer et de rembourser les sommes indûment perçues.
Un loyer irrégulier peut aussi compliquer la vente d’un logement occupé. L’acquéreur examinera le bail, le risque de restitution et le rendement calculé après mise en conformité.
La situation familiale ne crée pas d’exemption générale
Une location consentie à un membre de la famille reste soumise aux règles du bail choisi et du territoire. D’autres conséquences fiscales ou sociales peuvent s’ajouter, mais la parenté ne permet pas automatiquement de dépasser le plafond.
Comment articuler plafond local et relocation en zone tendue ?
Le décret relatif à l’évolution de certains loyers a été reconduit pour les contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Il concerne les communes situées dans les agglomérations soumises à cette réglementation, même lorsqu’elles n’appliquent pas les loyers de référence.
Deux limites peuvent se cumuler
Dans un territoire d’encadrement du niveau, le nouveau loyer doit respecter le loyer de référence majoré et la règle d’évolution par rapport au précédent locataire. Le montant autorisé correspond donc à celui qui satisfait simultanément les deux calculs.
Une hausse fondée sur l’indice de référence des loyers ne permet pas de franchir le plafond local. Inversement, un plafond local plus élevé n’autorise pas forcément à relever le précédent loyer jusqu’à ce montant.
Les exceptions après travaux doivent être documentées
Le décret prévoit des possibilités de réévaluation liées notamment à certains travaux ou à un loyer manifestement sous-évalué. Le bailleur doit respecter les conditions, les périodes de réalisation et les limites de calcul. Une rénovation courante ne justifie pas toute hausse demandée.
L’installation d’un équipement peut relever d’un accord distinct entre les parties. Les règles permettant d’installer une clim en étant locataire ne doivent pas être confondues avec celles du complément de loyer ou de la hausse après travaux.
Le gel applicable aux logements F et G
Le loyer d’un logement classé F ou G ne peut pas être augmenté lors d’une nouvelle location, d’un renouvellement ou d’une révision annuelle dans les cas couverts par la loi. Ce gel s’ajoute à l’interdiction du complément de loyer.
La méthode de vérification avant de signer
Une vérification complète prend peu de temps lorsque les documents sont disponibles. Elle évite de mélanger un plafond au mètre carré, une limitation de hausse et une règle énergétique.
La checklist du locataire
Le locataire saisit l’adresse dans l’outil officiel local, choisit le bon type de location et contrôle la surface. Il compare ensuite le résultat au loyer de base, recherche le précédent loyer dans le bail et examine chaque justification du complément.
Une capture datée du simulateur, l’arrêté préfectoral et l’annonce doivent être conservés. Si le complément paraît contestable, le délai de trois mois commence à la signature et ne doit pas être laissé expirer pendant des échanges informels.
La checklist du bailleur
Le propriétaire archive le barème utilisé, vérifie le DPE et sépare les charges du loyer. Il documente la relocation, les travaux et le précédent montant. Une caractéristique invoquée pour un complément doit être décrite dans le bail et ne pas figurer parmi les interdictions légales.
La taxe sur les logements vacants répond à d’autres conditions et ne modifie pas le plafond d’un bail. Le statut fiscal du propriétaire, la tension du marché ou la rentabilité attendue ne permettent pas davantage d’écarter l’encadrement.
Au 31 août 2026, le point le plus sensible reste l’échéance de l’expérimentation du niveau des loyers au 25 novembre. Avant toute publication ou signature postérieure, une nouvelle vérification législative sera nécessaire. Pour les baux conclus d’ici là, l’arrêté local et la date exacte du contrat restent les premières pièces à consulter.