Acheter un logement hors de France séduit pour trois raisons : un loyer espéré plus rentable, un patrimoine réparti sur plusieurs pays, parfois un titre de séjour. Depuis 2023, le Portugal et l’Espagne ont fermé leur visa doré immobilier, la location touristique est encadrée presque partout en Europe, et les rendements annoncés par les vendeurs dépassent souvent ceux des relevés indépendants. Les chiffres qui suivent viennent de ces relevés, datés de 2026.
Cinq critères servent de grille de lecture :
- Le rendement locatif brut, dont charges, vacance et gestion retirent 1,5 à 2 points
- La fiscalité des loyers sur place, puis en France
- Le droit d’acheter pour un étranger : pleine propriété, bail ou société locale
- Les frais d’acquisition et les taxes annuelles
- La monnaie du pays, quand ce n’est pas l’euro
Europe de l’Est et Balkans : là où les loyers rapportent le plus
Les prix d’achat y restent bas au regard des loyers, ce qui tire le rendement brut vers le haut. Ce rendement paie souvent un risque de change ou politique.
La Croatie : un marché touristique, une nouvelle taxe foncière
Membre de l’Union, passée à l’euro et à Schengen en 2023, la Croatie laisse un Français acheter comme un Croate, terres agricoles exceptées. Le marché vit du tourisme et les prix ont suivi : le rendement brut moyen n’est que de 4,21 % (2e trimestre 2026).
Depuis le 1er janvier 2025, une taxe foncière fixée par chaque commune entre 0,60 et 8 € par m² habitable et par an remplace la taxe sur les résidences secondaires. Elle épargne la résidence principale et le logement loué à l’année, pas l’appartement réservé à la location saisonnière.
La Moldavie : le rendement le plus haut, le risque aussi
Candidate à l’Union européenne depuis 2022, la Moldavie affiche le rendement le plus élevé de cette sélection : 9,49 % brut à Chișinău, contre 8,23 % six mois plus tôt. Il paie des risques réels : la guerre chez le voisin ukrainien, une monnaie, le leu, hors zone euro, et une demande locative concentrée sur la capitale. Les terres agricoles et forestières restent fermées aux étrangers.
La Lituanie et l’Estonie : des marchés sûrs, des loyers plus sages
Le rendement brut lituanien est retombé à 5,54 % (5,87 % fin 2025) : les prix montent plus vite que les loyers. La réforme fiscale de 2026 rend l’impôt sur les loyers progressif au-delà de 27 745,80 € par an, et exonère la plus-value après cinq ans de détention, contre dix auparavant.
L’Estonie rapporte moins, 4,11 % brut en 2026. Son e-résidence sert à créer une société en ligne : elle ne donne ni titre de séjour ni résidence fiscale.
La Macédoine du Nord et la Serbie : deux marchés hors de l’Union
La Macédoine du Nord taxe les loyers à 10 % après un abattement de 25 %, soit environ 7,5 % du loyer brut. La Serbie, descendue à 5,14 %, en prélève environ 15 % et fait payer à l’acheteur jusqu’à 8 % de frais. Les deux pays laissent un Français acheter sous condition de réciprocité, avec un risque de change sur le denar et le dinar.
| Pays | Rendement locatif brut | Impôt sur les loyers d’un non-résident | Frais d’acquisition |
|---|---|---|---|
| Moldavie (Chișinău) | 9,49 % (T3 2026) | 12 % du loyer brut | 0,6 à 2,8 % |
| Macédoine du Nord | 6,53 % (T1 2026) | 10 % après abattement de 25 % | 2,2 à 5,5 % |
| Lituanie | 5,54 % (T2 2026) | 15 % jusqu’à 27 745,80 € par an | 1,37 % |
| Serbie | 5,14 % (T3 2026) | 20 % après abattement de 25 % | 5,6 à 8 % |
Source : Global Property Guide, relevés de loyers et fiches fiscales mis à jour en septembre 2026. Rendements bruts, avant charges et impôts.
Portugal, Espagne, Grèce : le soleil sans le visa doré
Ces trois pays attirent les Français autant pour y vivre que pour louer. Un citoyen européen n’a jamais eu besoin du visa doré pour s’y installer, mais sa fin compte : ces programmes poussaient les prix de certains quartiers, et Madrid a justifié la suppression du sien par l’accès au logement.
Le Portugal : la fin du visa doré immobilier et du NHR
Depuis le 7 octobre 2023 (loi n° 56/2023), un achat immobilier ne donne plus accès au Golden Visa portugais, réservé désormais aux fonds d’investissement (500 000 €) et aux projets d’entreprise. Le régime des résidents non habituels (NHR) est fermé aux nouveaux arrivants. Son successeur, l’IFICI, vise les métiers de la recherche et de l’innovation, ni les retraités ni les loyers.
Le rendement brut moyen s’établit à 4,29 % au 2e trimestre 2026, et un non-résident paie 25 % d’impôt sur un loyer d’habitation.
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L’Espagne : la location touristique sous contrôle
Le visa doré espagnol a pris fin le 3 avril 2025. Le rendement brut moyen atteint 5,51 % au 3e trimestre 2026, mais la location touristique se resserre : numéro du registre national obligatoire depuis le 1er juillet 2025, accord des trois cinquièmes des copropriétaires pour toute nouvelle activité depuis avril 2025, plus aucune licence à Barcelone après novembre 2028.
Un non-résident européen paie 19 % sur ses loyers nets, et le fisc taxe un revenu fictif de 1,1 ou 2 % de la valeur cadastrale quand le bien n’est pas loué. Ces règles s’ajoutent aux risques d’un achat immobilier en Espagne, des dettes qui suivent le bien aux constructions irrégulières.
La Grèce : un visa doré encore ouvert, mais plus cher
La Grèce garde son visa doré, à des seuils relevés en 2024 : 800 000 € en Attique, à Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants, 400 000 € ailleurs, 250 000 € pour un bâtiment commercial converti en logement. Le bien, unique et d’au moins 120 m², ne peut pas être loué en courte durée, sous peine de 50 000 € d’amende et de retrait du titre. Hors visa, le rendement brut moyen s’établit à 4,38 % (2e trimestre 2026).
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Irlande et Pays-Bas : des loyers solides, des règles strictes
La demande locative y dépasse l’offre, mais les deux pays ont durci les règles pour les bailleurs.
L’Irlande : un rendement élevé, des loyers encadrés partout
L’Irlande affiche 7,66 % de rendement brut au 2e trimestre 2026, le plus haut d’Europe de l’Ouest dans cette sélection. Depuis le 20 juin 2025, la hausse des loyers est plafonnée dans tout le pays à 2 % par an, ou à l’inflation si elle est plus basse. Les baux signés depuis le 1er mars 2026 durent au moins six ans, et le loyer ne revient au prix du marché qu’à chaque nouveau bail ou au bout de ces six ans.
Sans mandataire irlandais pour encaisser les loyers, le locataire d’un bailleur non résident retient 20 % de chaque loyer pour le fisc.
Les Pays-Bas : des droits d’achat en baisse, des loyers plafonnés
Le rendement brut néerlandais atteint 5,97 % au 3e trimestre 2026. L’investisseur paie 8 % de droits de mutation depuis le 1er janvier 2026 (10,4 % en 2025), et la loi sur les loyers abordables plafonne depuis juillet 2024 les loyers de gamme intermédiaire. Amsterdam, Rotterdam et d’autres villes interdisent aussi, dans certains quartiers, d’acheter un logement existant pour le louer (opkoopbescherming) : le point se vérifie adresse par adresse.
Maurice, Thaïlande, Bali : ce que les étrangers peuvent vraiment acheter
Loin de l’Europe, la première question est le droit d’acheter. Chaque destination limite la propriété des étrangers, et les montages qui la contournent peuvent tout faire perdre.
L’île Maurice : un achat encadré, des droits doublés en 2026
Un étranger n’achète à Maurice que dans un programme agréé par l’Economic Development Board (PDS, IRS, RES, Smart City), ou un appartement dans un immeuble d’au moins deux étages, dès 6 millions de roupies. Un achat d’au moins 375 000 dollars ouvre un permis de résidence, valable tant que le bien est détenu. Les droits d’enregistrement d’un non-citoyen passent de 5 à 10 % pour les actes enregistrés depuis le 1er juillet 2026, pour un rendement brut de 3,29 %, loin des 6 à 9 % souvent annoncés.
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La Thaïlande : l’appartement en pleine propriété, le terrain en bail
Un étranger peut posséder un appartement en copropriété tant que les étrangers ne détiennent pas plus de 49 % de la surface de l’immeuble. Le terrain lui reste interdit : une maison s’achète sur un bail de 30 ans au plus, les projets de bail de 99 ans et de quota à 75 % n’étant toujours pas adoptés à la mi-2026. Le rendement brut moyen atteint 6,54 %, et 5,60 % à Phuket, sur des loyers encaissés en bahts.
Bali : bail ou droit d’usage, jamais de prête-nom
Un étranger y achète le plus souvent un bail (leasehold) de 25 à 30 ans ou, avec un titre de séjour (KITAS ou KITAP), un droit d’usage de 30 ans prolongeable, le Hak Pakai. Le prête-nom indonésien (nominee) ne protège pas : la loi agraire de 1960 annule tout transfert de propriété à un étranger, même indirect, et la terre revient à l’État. Les vendeurs avancent 15 à 20 % de rendement en saisonnier ; en location à l’année, le relevé de Bali donne 4,24 % brut.
Fiscalité et montage : ce qui se décide en France
Un bien acheté à l’étranger reste dans le champ du fisc français, et le montage se décide avant de signer.
Conventions fiscales et structure d’achat
Les loyers d’un bien situé à l’étranger sont en principe imposés dans le pays du bien. Un résident fiscal français les déclare quand même (formulaires n° 2047 et 2042) : selon la convention, ils sont exonérés mais retenus pour fixer le taux de ses autres revenus (taux effectif), ou imposés en France avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français. C’est le mécanisme de la fiscalité des SCPI européennes, qui investissent hors de France sans bien à gérer.
Le bien entre dans l’IFI dès que le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, et les dettes contractées pour l’acheter s’en déduisent, l’un des leviers pour alléger l’impôt sur la fortune immobilière. Un compte bancaire ouvert sur place se déclare chaque année (formulaire n° 3916), sous peine de 1 500 € d’amende par compte. Si le pays impose une société locale, comme la Croatie aux acheteurs sans réciprocité, faites valider le montage par un fiscaliste des deux pays.
Les risques d’un bien loué à distance
Un bien à plusieurs heures d’avion se gère par des intermédiaires dont la qualité fait le rendement. Les risques à anticiper :
- Les fluctuations de change hors zone euro (leu, dinar, baht, roupie)
- Les évolutions réglementaires locales, comme la fin des visas dorés
- La gestion à distance des biens et la qualité des intermédiaires locaux
- Les règles de location courte durée, de plus en plus restrictives
Financer un achat hors de France
À Dubaï, des banques locales prêtent aux non-résidents. Ailleurs, l’achat se finance surtout depuis la France, où la banque demande en général une garantie sur place : hypothèque sur un autre bien ou nantissement d’un placement. Les frais d’acquisition vont de 1,37 % en Lituanie à 8 % en Serbie, davantage là où s’ajoutent des droits propres aux étrangers, comme les 10 % de Maurice.
Quel pays choisir en 2026 selon votre objectif ?
Aucune destination ne coche toutes les cases : tout dépend de ce que vous attendez du placement.
Ce que les relevés de 2026 changent
Les relevés de 2026 bousculent les classements recopiés d’année en année : la Serbie, longtemps créditée de 7 %, est à 5,14 %, Maurice plafonne à 3,29 %, et l’Irlande, rarement citée, dépasse 7,6 %. La location touristique se resserre aussi partout, la France comprise avec la loi anti-Airbnb de novembre 2024 : un rendement calculé sur des nuitées doit se recalculer sur une location à l’année avant d’acheter.
Rendement, sécurité ou installation : trois choix différents
Pour le rendement brut, la Moldavie, la Macédoine du Nord et l’Irlande arrivent en tête, au prix d’un risque de change pour les deux premières et de loyers encadrés pour la troisième. Pour la sécurité patrimoniale, l’Espagne, le Portugal et les Pays-Bas offrent des marchés en euros, liquides, à 4 à 6 % brut. Pour s’installer hors de l’Union, Maurice délivre un permis de résidence dès 375 000 dollars investis.
En 2026, l’immobilier à l’étranger récompense l’acheteur qui vérifie trois points avant de signer : le rendement mesuré par un relevé indépendant, le droit réel d’un étranger à posséder le bien, et l’imposition des loyers sur place puis en France.