Préavis d’1 mois pour quitter une location : tout savoir sur la loi ALUR et ses évolutions

La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014, complétée par la loi Macron du 6 août 2015, a profondément modifié les délais de préavis des contrats de location en France. La loi Macron a étendu ces règles à tous les baux en cours, quelle que soit leur date de signature. Ces textes visent à faciliter la mobilité des locataires et à fluidifier le marché locatif, particulièrement dans les zones où le logement est difficile d’accès.

Cet article précise quand et comment bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois, quels justificatifs fournir et ce que dit la jurisprudence récente. Les locataires y trouvent la marche à suivre, les bailleurs les points à vérifier avant de contester un congé.

• La loi ALUR a modifié les délais de préavis pour les locations, avec dans plusieurs cas un préavis réduit à 1 mois au lieu de 3 mois
• Pour un logement vide en zone tendue, le préavis est de 1 mois, à condition de le revendiquer dans la lettre de congé (aucun autre justificatif n’est exigé selon la jurisprudence récente)
• Pour une location meublée, le préavis est de 1 mois quel que soit le motif ou la localisation
• Dix motifs légaux ouvrent droit au préavis réduit pour un logement vide
• La restitution du dépôt de garantie suit un délai uniformisé de 1 mois (ou 2 mois en cas de dégradations)

Les délais de préavis selon le type de logement

Le délai dépend d’abord du type de bail, vide ou meublé. Pour un logement vide, il varie ensuite selon la commune et la situation du locataire.

Préavis pour les locations vides (non meublées)

Pour un logement loué vide, le préavis standard est de 3 mois. La loi ALUR a élargi les cas où il tombe à 1 mois, à commencer par la zone tendue. Le locataire en bénéficie dès que son logement s’y trouve, à condition de le mentionner dans sa lettre de congé.

Les zones tendues sont des zones géographiques caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.

La liste des communes concernées figure au premier tableau de l’annexe du décret du 10 mai 2013, mis à jour par le décret du 25 août 2023. Elle compte aujourd’hui environ 1 430 communes, contre 1 140 avant 2023. Elle couvre les grandes agglomérations, dont Paris et sa petite couronne, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Montpellier, Nice et Strasbourg.

Le périmètre de la taxe sur les logements vacants (TLV) est plus large, avec environ 3 690 communes. Seules celles du premier tableau ouvrent droit au préavis réduit. Les communes du second tableau, surtout touristiques (littoral, montagne), relèvent de la seule taxe.

Pour vérifier une commune, le simulateur de service-public.fr indique le délai de préavis applicable.

Préavis pour les locations meublées

En location meublée, le préavis est systématiquement de 1 mois. Le locataire n’a ni motif à indiquer ni justificatif à fournir, même avec un bail de 9 mois signé par un étudiant. La zone tendue n’apporte aucun gain supplémentaire.

Tableau récapitulatif des délais

Le tableau compare les délais du locataire et du propriétaire selon le type de bail.

Les 10 motifs légaux de préavis réduit à 1 mois

La loi prévoit 10 situations spécifiques qui ramènent le préavis d’un logement vide à 1 mois au lieu de 3. Les cinq premières touchent à la localisation et à l’emploi, les cinq suivantes à la santé, aux aides sociales et aux violences conjugales.

Zone tendue et motifs liés à l’emploi

1. Logement situé en zone tendue : le préavis est réduit à 1 mois pour tout logement situé dans l’une des quelque 1 430 communes du premier tableau annexé au décret du 10 mai 2013. Le locataire doit le revendiquer dans sa lettre de congé, faute de quoi le préavis reste de 3 mois.
2. Obtention d’un premier emploi : concerne le premier emploi obtenu après la fin des études ou provoquant la première affiliation au régime de sécurité sociale. Un CDD transformé en CDI n’est pas un premier emploi, sauf décision contraire du juge.
3. Mutation professionnelle : elle peut venir de l’employeur ou du salarié, sans condition d’éloignement géographique. Des bailleurs ont longtemps contesté les mutations à courte distance, en arguant qu’elles ne justifiaient pas un déménagement. Plusieurs arrêts de cours d’appel rendus entre 2018 et 2022 ont tranché : aucune distance minimale n’est requise, et une mutation d’une ville à une autre de la même région est un motif valable. La mutation doit dater de peu avant l’envoi du congé. Elle ne concerne que les salariés et les fonctionnaires : l’indépendant qui change de lieu d’activité garde un préavis de 3 mois.
4. Perte d’emploi : licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle (mais pas démission). La perte d’emploi doit précéder l’envoi du congé et en être proche dans le temps. Pour les travailleurs indépendants et les auto-entrepreneurs, l’arrêt d’activité ouvre en principe un préavis de 3 mois. Assimiler une cessation d’activité contrainte (radiation URSSAF pour activité économique nulle, clôture judiciaire) à une perte d’emploi reste risqué, et le bailleur peut le contester.
5. Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi : la perte d’emploi et le nouvel emploi doivent intervenir pendant le même bail. Le locataire déjà au chômage à la signature du bail garde un préavis de 3 mois.

Santé, aides sociales et violences conjugales

6. État de santé justifiant un changement de domicile : il nécessite un certificat médical, sans condition d’âge depuis la loi ALUR. Une simple fatigue physique ou psychique, même constatée par un médecin, ne suffit pas.
7. Bénéficiaire du RSA : le seul fait de percevoir le RSA suffit. Avoir des ressources équivalentes sans toucher l’allocation ne donne pas droit au préavis réduit.
8. Bénéficiaire de l’AAH (Allocation Adulte Handicapé) : disposition ajoutée par la loi ALUR. La même règle s’applique, seule la perception effective compte.
9. Attribution d’un logement social : pour les locataires du parc privé qui accèdent à un logement social. Le congé doit l’indiquer et le justifier.
10. Victime de violences conjugales : le locataire ou son enfant victime de violences commises par le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin bénéficie d’un préavis réduit (loi du 30 juillet 2020). Avec une ordonnance de protection ou une condamnation, la victime et sa caution ne doivent plus les loyers impayés à partir du lendemain de la présentation du congé.

À noter : le changement d’emploi volontaire (démission ou abandon de poste), la fin des droits au chômage, la signature d’une promesse d’embauche, le départ à la retraite ou l’achat d’une résidence principale ne réduisent pas le préavis. Il reste de 3 mois.

Évolution jurisprudentielle : clarification sur le préavis en zone tendue

Un arrêt de la Cour de cassation du 11 janvier 2024 (3e chambre civile, n° 22-19.891) précise ce que le locataire doit indiquer pour obtenir le préavis réduit en zone tendue. Selon cet arrêt :

Pour un logement situé en zone tendue, mentionner l’adresse du bien dans le congé et revendiquer le préavis réduit au titre de la loi ALUR suffit à préciser et à justifier le motif de réduction du délai.

Le locataire en zone tendue n’a donc plus à joindre de justificatif spécifique, comme une copie du décret. Sa lettre de congé doit simplement :

• Préciser l’adresse du logement situé en zone tendue
• Mentionner clairement la volonté de bénéficier du préavis réduit en faisant référence à la loi ALUR

Viser aussi l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et le premier tableau annexé au décret du 10 mai 2013 sécurise la lettre. Sans l’adresse et la revendication du préavis réduit, le préavis reste de 3 mois.

Cet arrêt assouplit la ligne de l’arrêt du 11 avril 2019 (n° 18-14.256), qui ramenait le préavis à 3 mois dès que le locataire omettait de préciser son motif ou de le justifier. Les autres motifs restent soumis à justificatif.

Procédure pour donner congé avec un préavis réduit

Pour bénéficier d’un préavis réduit, le locataire adresse à son propriétaire une lettre de congé qui comporte :

• L’identité et l’adresse du locataire et du bailleur
• La date prévue de départ (en respectant le délai de préavis applicable)
• Le motif invoqué pour justifier la réduction du préavis
• La date et la signature

Cette lettre doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre signature, ou signifiée par acte de commissaire de justice (anciennement huissier). Un simple e-mail n’est pas valable, même si le bailleur répond pour l’accepter. La lettre recommandée électronique l’est, à condition que le bailleur particulier ait accepté ce mode d’envoi au préalable.

Une fois le congé donné, le locataire ne peut plus changer d’avis sans l’accord du bailleur.

Justificatifs à fournir

Hors zone tendue, chaque motif se justifie par un document joint à la lettre de congé, sans quoi le préavis reste de 3 mois :

• Pour un premier emploi : document indiquant la date d’affiliation au régime de sécurité sociale
• Pour une mutation : attestation de l’employeur
• Pour une perte d’emploi : lettre de licenciement, attestation de fin de CDD ou de rupture conventionnelle
• Pour des raisons de santé : certificat médical
• Pour le RSA ou l’AAH : attestation de la CAF
• Pour les violences conjugales : ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales, condamnation pénale de moins de 6 mois (même non définitive), ou document prouvant des poursuites (un avis à victime, par exemple) ou une procédure alternative aux poursuites. Le congé part alors obligatoirement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Calcul du délai de préavis

Le préavis commence le jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre. Le bail prend fin 1 ou 3 mois plus tard, selon le cas. Pour une lettre recommandée, la réception est le jour où le bailleur retire le courrier, pas la date d’envoi ni celle de l’avis de passage. La distribution postale prenant généralement 1 à 2 jours ouvrés, une lettre envoyée le 1er du mois est réputée reçue le 3 ou le 4, et plus tard si le bailleur tarde à la retirer. Le préavis part de cette date, non du 1er.

Ce décalage peut donner lieu à un litige si le locataire calcule son départ au plus juste. Il vaut mieux envoyer la lettre quelques jours avant la date de départ souhaitée. Si le bailleur ne retire jamais la lettre et qu’elle revient à l’expéditeur, le congé n’est pas valable. La remise en main propre contre récépissé écarte ce risque.

Le calcul se fait de date à date. Un congé reçu le 5 septembre ouvre un préavis d’un mois qui s’achève le 5 octobre à minuit, et non le 30 octobre. Week-ends et jours fériés comptent. Si le jour d’arrivée n’existe pas, le préavis s’achève le dernier jour du mois : commencé le 30 janvier, il expire le 28 février (le 29 en année bissextile).

Important : le locataire paie le loyer et les charges pendant tout le préavis, même après avoir quitté le logement. S’il emménage ailleurs avant le terme, il assume les deux loyers sur la période de chevauchement, sauf si le bailleur accepte de le libérer plus tôt ou si un nouveau locataire s’installe avant la fin du préavis.

Quand le préavis s’achève en cours de mois, le dernier loyer est calculé au prorata des jours d’occupation. Pour un préavis qui se termine le 5 d’un mois de 30 jours, le locataire doit 5/30e du loyer mensuel.

Que se passe-t-il si le propriétaire conteste le motif ?

Un bailleur qui juge le motif insuffisant peut refuser le préavis réduit et réclamer la différence entre 1 et 3 mois de loyer, soit 2 mois. Le locataire a alors le choix : payer sous réserve et contester ensuite, ou ne pas payer et risquer une procédure.

Le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement, quel que soit le montant en jeu. Dans la grande majorité des cas, l’enjeu se limite à 1 ou 2 mois de loyer. Le bailleur dispose de 3 ans pour réclamer un impayé, même après le départ du locataire.

Le locataire qui détient un justificatif solide et invoque un motif clairement prévu par la loi obtient généralement gain de cause. Un motif mal documenté ou litigieux (mutation contestée, état de santé vague) peut en revanche aboutir à une condamnation au paiement du loyer restant dû.

La restitution du dépôt de garantie : un délai uniformisé

La loi ALUR a également aligné les délais de restitution du dépôt de garantie pour tous les types de logements (meublés ou non). Le propriétaire doit désormais restituer le dépôt de garantie dans un délai de :

• 1 mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
• 2 mois lorsque l’état des lieux de sortie mentionne des dégradations imputables au locataire

Le délai de 2 mois court lui aussi à partir de la remise des clés. Passé ce délai, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Avec un loyer de 800 euros, chaque mois entamé ajoute 80 euros.

Dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision justifiée d’au plus 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

Cas particulier : le logement insalubre

Dans un logement insalubre ou en péril, le locataire peut quitter les lieux sans préavis. Cette faculté est encadrée : le locataire doit en principe avoir mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux nécessaires, conserver des preuves de l’état du logement (photos datées, rapports d’expertise, constats de commissaire de justice) et, idéalement, disposer d’un arrêté d’insalubrité ou de péril pris par la commune.

Sans ces éléments, le bailleur peut contester le départ sans préavis et réclamer les loyers de la période non effectuée. Faites-vous conseiller par un avocat ou l’ADIL avant d’emprunter cette voie.

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