Combien de loyers impayés avant expulsion d’un locataire ?

En tant que propriétaire bailleur, les loyers impayés sont l’une des principales préoccupations pour votre investissement locatif. Non seulement ils affectent directement la rentabilité de votre bien, mais ils peuvent également vous mettre en difficulté financière si vous remboursez un crédit immobilier. Contrairement aux idées reçues, l’expulsion d’un locataire mauvais payeur ne peut pas s’effectuer immédiatement et suit une procédure strictement encadrée par la loi.

Les points essentiels à retenir :

• La procédure d’expulsion peut être engagée dès le premier loyer impayé : la loi ne fixe aucun seuil minimum
• En pratique, l’expulsion effective prend 6 mois à 2 ans selon les juridictions
• La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend les expulsions physiques, mais pas les procédures
• Privilégiez les solutions amiables avant d’entamer une procédure judiciaire
• Des garanties comme la GLI ou Visale permettent de sécuriser vos revenus locatifs

Quand lancer une procédure d’expulsion ?

Contrairement à une idée largement répandue, la loi française ne fixe aucun nombre minimum de loyers impayés pour agir. Un propriétaire peut engager une procédure dès le premier impayé. En pratique, attendre le deuxième mois reste courant, le temps de tenter une relance amiable, mais rien n’oblige juridiquement à patienter davantage.

Ce qui compte, en revanche, c’est la durée réelle de la procédure une fois lancée. Entre le premier impayé et l’expulsion effective, les délais s’étendent généralement de 6 mois à 2 ans, parfois davantage dans les grandes juridictions où les audiences sont surchargées. Le président de la Chambre nationale des commissaires de justice estime que le délai minimal incompressible, même dans les dossiers les plus simples, est de 8 mois.

Cette durée dépend de plusieurs facteurs :

• La présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail
• La réactivité du propriétaire dans l’engagement des démarches
• Les délais judiciaires propres à chaque juridiction
• La période de l’année (notamment en cas de trêve hivernale)
• La situation personnelle du locataire

Même si vous pouvez entamer des démarches rapidement, le locataire bénéficie de protections légales qui allongent considérablement le processus. Et ces délais ont un coût : une procédure complète représente en moyenne entre 2 000 et 5 000 euros pour le propriétaire (commissaire de justice, avocat, frais d’audience, et éventuels frais d’expulsion physique). Sans garantie loyers impayés, ces frais restent entièrement à votre charge, même si le locataire est condamné à les rembourser en théorie.

Les étapes à suivre en cas de loyers impayés

1. Rechercher une solution amiable : la première priorité

Avant d’envisager une procédure d’expulsion, cherchez une solution à l’amiable avec votre locataire. Cette démarche est non seulement plus rapide mais aussi moins coûteuse pour les deux parties. Dans 15 à 20 % des cas, une discussion directe suffit à débloquer la situation avant tout recours à un commissaire de justice.

Voici les actions à entreprendre pour cette tentative de conciliation :

Envoyer une lettre de relance

Dès le premier loyer non payé, contactez votre locataire pour comprendre sa situation. Une simple discussion peut parfois suffire à résoudre le problème, notamment si le retard est dû à un oubli ou à une difficulté temporaire.

Envoyez une lettre ou un email de relance mentionnant :

• Le montant du loyer impayé et sa date d’échéance
• Un rappel des obligations contractuelles du locataire
• Une proposition de dialogue pour trouver une solution

Proposer un échéancier de paiement

Si votre locataire rencontre des difficultés financières passagères, vous pouvez lui proposer un plan d’échelonnement de sa dette locative. Cet accord doit préciser :

• Le montant total de la dette
• Les échéances de remboursement
• Les modalités de règlement

Bon à savoir : Formalisez toujours cet accord par écrit, avec la signature des deux parties, pour éviter tout litige ultérieur.

Envoyer une mise en demeure

Si votre locataire ne répond pas à votre relance après une dizaine de jours, adressez-lui une lettre de mise en demeure avec accusé de réception. Ce document est essentiel car il prouve votre tentative de résolution amiable du conflit, utile si vous devez ensuite saisir la justice.

2. Actionner les garanties et dispositifs de protection

Si la conciliation amiable échoue, vous pouvez faire appel aux différentes garanties que vous avez mises en place lors de la signature du bail.

Contacter la CAF ou la MSA

Si votre locataire perçoit des aides au logement, vous avez l’obligation de signaler les impayés à la CAF ou à la MSA dès que la dette atteint deux fois le montant du loyer net charges comprises. Vous disposez d’un délai de deux mois pour effectuer ce signalement, sous peine d’une amende pouvant atteindre 8 010 euros.

Pour un locataire percevant 250 euros d’APL sur un loyer de 650 euros charges comprises, le loyer résiduel est de 400 euros : l’impayé n’est constitué qu’à partir de 800 euros de dette cumulée, soit parfois plusieurs mois de défaut avant que l’obligation de signalement ne soit déclenchée. À compter du 1er janvier 2027, de nouvelles règles abaisseront ce seuil à 450 euros de dette ou trois mois de retard, ce qui rendra le déclenchement plus rapide et plus prévisible pour les bailleurs.

Ces organismes peuvent alors :

• Mettre en place un plan d’apurement de la dette
• Vous verser directement les aides au logement
• Orienter le locataire vers des services sociaux

Faire appel à un conciliateur de justice

Pour les litiges inférieurs à 5 000 euros, la tentative de conciliation est obligatoire avant toute saisine du tribunal. Un conciliateur de justice (service gratuit) ou un médiateur peut vous aider à trouver un accord amiable avec votre locataire.

3. La procédure judiciaire d’expulsion

Si aucune solution amiable n’a abouti, vous pouvez engager une procédure judiciaire d’expulsion. La marche à suivre diffère selon que votre contrat de bail comporte ou non une clause résolutoire.

Procédure avec clause résolutoire

La procédure se déroule comme suit :

1. Mandatez un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer au locataire (compter entre 150 et 300 euros pour cet acte)
2. Le locataire dispose d’un délai pour régler sa dette : 6 semaines pour les baux conclus après le 29 juillet 2023 (loi Kasbarian-Bergé), 2 mois pour les baux antérieurs, conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024
3. En l’absence de règlement, saisissez le tribunal judiciaire
4. L’audience a lieu au moins 6 semaines après l’assignation, mais les délais réels varient de 2 à 6 mois selon les juridictions. Les grandes métropoles sont généralement plus engorgées
5. Si le juge prononce l’expulsion, un commandement de quitter les lieux est délivré
6. Le locataire dispose généralement de 2 mois pour libérer le logement

Procédure sans clause résolutoire

Dans ce cas, la procédure est plus longue :

1. Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec AR
2. Saisissez directement le tribunal judiciaire
3. Le juge décide ou non de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion
4. Le locataire dispose généralement de 2 mois pour quitter les lieux

À noter : Dans les deux cas, le juge peut accorder au locataire des délais supplémentaires. Depuis la loi Kasbarian-Bergé de 2023, ces délais sont plafonnés à 1 an maximum (contre 3 ans auparavant), à condition que le locataire ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

La trêve hivernale : une suspension temporaire des expulsions

Aucune expulsion physique ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Cette mesure vise à protéger les locataires des risques liés à une expulsion durant la période froide.

Cette suspension a des limites :

• La trêve hivernale ne suspend pas les procédures en cours : assignations, audiences et jugements peuvent continuer
• Vous pouvez engager une procédure pendant cette période
• Seule l’expulsion physique est reportée à la fin de la trêve

Ne pas attendre la fin de la trêve hivernale pour agir est essentiel pour plusieurs raisons :

• Plus vous attendez, plus la dette locative s’accumule
• Les procédures sont longues : mieux vaut les initier au plus tôt
• Démarrer la procédure pendant la trêve permet d’être prêt à exécuter l’expulsion dès le 1er avril

Le contexte général incite d’autant plus à ne pas temporiser : en 2025, le nombre d’expulsions locatives exécutées en France a augmenté d’environ 27 % sur un an, pour dépasser 30 500 exécutions. Une procédure engagée tôt évite de se retrouver en fin de file dans des juridictions déjà sous tension.

Si vous obtenez un jugement d’expulsion en novembre mais que le locataire refuse de partir, vous devrez attendre le 1er avril pour que le commissaire de justice puisse intervenir physiquement. Pendant ces cinq mois, les loyers continuent de ne pas être réglés et les charges restent à votre charge.

Comment prévenir les situations d’impayés et d’expulsion ?

En fonction de ses besoins et de sa situation, un propriétaire peut mettre en place plusieurs stratégies pour limiter les risques d’impayés :

Sélectionner rigoureusement ses locataires

Vérifiez attentivement la solvabilité des candidats en demandant des justificatifs de revenus fiables. Le loyer ne devrait généralement pas dépasser un tiers des revenus du locataire. Ce critère des 33 % est également celui qu’appliquent la plupart des assureurs GLI pour valider un dossier : un locataire dont le loyer représente plus d’un tiers de ses revenus nets sera souvent refusé à la souscription.

Mettre en place des garanties solides

Plusieurs options s’offrent à vous :

• La caution solidaire : un tiers s’engage à payer le loyer en cas de défaillance du locataire
• La garantie Visale : un dispositif gratuit proposé par Action Logement
• L’assurance loyers impayés (GLI) : une protection plus complète mais payante, dont le coût varie entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel charges comprises selon les contrats. Pour un loyer de 800 euros par mois, cela représente entre 20 et 33 euros mensuels, entièrement déductibles des revenus fonciers au régime réel. À noter : la loi interdit de cumuler GLI et caution solidaire, sauf pour les étudiants et les apprentis.

Confier la gestion à un professionnel

Une agence de gestion locative peut vous proposer des solutions comme la garantie loyers impayés, qui vous assure le versement de vos loyers même en cas d’impayé par le locataire. Certains gestionnaires proposent des garanties particulièrement protectrices, qui remboursent dès le premier jour de retard et sans limite de durée ou de montant.

Agir rapidement tout en privilégiant le dialogue

Face aux loyers impayés, agissez dès les premiers signes de difficulté. Si la procédure d’expulsion peut théoriquement être engagée dès le premier impayé, elle reste longue et coûteuse à mettre en œuvre : comptez en moyenne entre 6 mois et 2 ans, et entre 2 000 et 5 000 euros de frais sans GLI.

Pour protéger efficacement votre investissement locatif :

• Privilégiez d’abord le dialogue et les solutions amiables
• N’attendez pas pour activer les garanties dont vous disposez
• Documentez soigneusement toutes vos démarches
• En cas de besoin, faites-vous accompagner par un professionnel (avocat spécialisé, agence immobilière)

Questions fréquentes

Puis-je expulser moi-même mon locataire ?

Non, expulser vous-même votre locataire est strictement interdit. Selon l’article 226-4-2 du Code pénal, cette pratique est punie de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.

Que se passe-t-il si mon locataire conteste la dette locative ?

Si votre locataire conteste le montant de la dette, il peut saisir le tribunal judiciaire pour faire opposition au commandement de payer. Le juge examinera alors les arguments des deux parties.

L’expulsion est-elle automatique après la décision du juge ?

Non, même après une décision judiciaire favorable, le locataire dispose généralement d’un délai de deux mois pour quitter les lieux. Il peut également demander des délais supplémentaires au juge, dans la limite d’un an depuis la réforme de 2023.

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