Préavis d’1 mois pour quitter une location : tout savoir sur la loi ALUR et ses évolutions

La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014, complétée par la loi Macron du 6 août 2015, a profondément modifié les règles concernant les délais de préavis pour les contrats de location en France. Ces modifications visent à faciliter la mobilité des locataires et à fluidifier le marché locatif, particulièrement dans les zones où le logement est difficile d’accès.

Dans cet article, nous vous expliquons en détail quand et comment bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois, quels justificatifs fournir, et quelles sont les dernières évolutions jurisprudentielles sur ce sujet. Une information précieuse tant pour les locataires que pour les propriétaires bailleurs.

• La loi ALUR a modifié les délais de préavis pour les locations, permettant dans plusieurs cas un préavis réduit à 1 mois au lieu de 3 mois
• Pour un logement vide en zone tendue, le préavis est automatiquement de 1 mois (sans justificatif supplémentaire selon la récente jurisprudence)
• Pour une location meublée, le délai de préavis est fixé à 1 mois quel que soit le motif ou la localisation
• Dix motifs légaux permettent de bénéficier d’un préavis réduit pour un logement vide
• La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai uniformisé de 1 mois (ou 2 mois en cas de dégradations)

Les délais de préavis selon le type de logement

Préavis pour les locations vides (non meublées)

Pour les logements loués vides, le délai de préavis standard est de 3 mois. Toutefois, la loi ALUR a considérablement élargi les cas permettant de bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois. Cette réduction s’applique automatiquement lorsque le logement est situé en zone tendue, c’est-à-dire dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV).

Les zones tendues sont des zones géographiques caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.

En pratique, les zones tendues regroupent aujourd’hui plus de 1 100 communes réparties dans 28 agglomérations, dont Paris et sa petite couronne, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes, Montpellier, Nice et Strasbourg. Pour vérifier si votre logement est concerné, le site service-public.fr propose un outil de recherche par code postal dans la rubrique dédiée aux préavis locatifs.

Préavis pour les locations meublées

Dans le cas d’une location meublée, le délai de préavis est systématiquement de 1 mois, sans condition particulière. Cette disposition simplifie grandement les démarches pour les locataires de ce type de logement, qui n’ont pas à justifier d’une situation particulière pour bénéficier de ce délai court.

Les 10 motifs légaux de préavis réduit à 1 mois

La loi définit 10 situations spécifiques permettant au locataire d’un logement vide de bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois au lieu des 3 mois réglementaires :

1. Logement situé en zone tendue : le préavis est automatiquement réduit à 1 mois pour tout logement situé dans une zone définie comme tendue par décret.
2. Obtention d’un premier emploi : concerne le premier emploi obtenu après la fin des études ou provoquant la première affiliation au régime de sécurité sociale.
3. Mutation professionnelle : qu’elle soit à l’initiative de l’employeur ou du salarié, sans condition d’éloignement géographique. Ce point a fait l’objet de contentieux : des propriétaires ont longtemps contesté les mutations à courte distance, arguant qu’elles ne justifiaient pas un déménagement. La jurisprudence actuelle est claire depuis plusieurs arrêts de cours d’appel rendus entre 2018 et 2022 : aucune distance minimale n’est requise, et la mutation d’une ville à une autre dans la même région est un motif valable.
4. Perte d’emploi : licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle (mais pas démission). Pour les travailleurs indépendants et les auto-entrepreneurs, la cessation d’activité contrainte (radiation URSSAF suite à une activité économique nulle, clôture judiciaire) peut être assimilée à une perte d’emploi, mais ce cas est moins bien balisé par la jurisprudence et peut être contesté par le bailleur.
5. Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi : la demande doit intervenir dans les deux mois suivant le changement d’emploi.
6. État de santé justifiant un changement de domicile : nécessite un certificat médical, sans condition d’âge depuis la loi ALUR.
7. Bénéficiaire du RSA : le seul fait de percevoir le RSA suffit pour justifier un préavis réduit.
8. Bénéficiaire de l’AAH (Allocation Adulte Handicapé) : disposition ajoutée par la loi ALUR.
9. Attribution d’un logement social : pour les locataires du parc privé qui accèdent à un logement social.
10. Victime de violences conjugales : le locataire ou son enfant victime de violences bénéficie d’un préavis réduit (loi du 30 juillet 2020).

À noter : Le changement d’emploi volontaire, la signature d’une promesse d’embauche, le départ à la retraite, ou l’achat d’une résidence principale ne sont pas considérés comme des motifs valables de réduction du préavis.

Évolution jurisprudentielle : clarification sur le préavis en zone tendue

Une importante décision de la Cour de cassation du 11 janvier 2024 a clarifié les obligations du locataire souhaitant bénéficier d’un préavis réduit en zone tendue. Selon cet arrêt :

« Lorsque le bien loué est situé en zone tendue, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi ALUR suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis. »

Cette décision simplifie considérablement la procédure pour les locataires en zone tendue qui n’ont plus besoin de joindre un justificatif spécifique (comme une copie du décret) à leur lettre de congé. Il suffit de :

• Préciser l’adresse du logement situé en zone tendue
• Mentionner clairement la volonté de bénéficier du préavis réduit en faisant référence à la loi ALUR

Cette jurisprudence contredit la position précédente qui exigeait systématiquement des justificatifs pour tous les motifs de préavis réduit sans exception.

Procédure pour donner congé avec un préavis réduit

Pour bénéficier d’un préavis réduit, le locataire doit adresser une lettre de congé à son propriétaire comportant :

• L’identité et l’adresse du locataire et du bailleur
• La date prévue de départ (en respectant le délai de préavis applicable)
• Le motif invoqué pour justifier la réduction du préavis
• La date et la signature

Cette lettre doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre signature, ou signifiée par acte de commissaire de justice (anciennement huissier).

Justificatifs à fournir

À l’exception du cas spécifique de la zone tendue (selon la jurisprudence récente), tous les autres motifs de préavis réduit nécessitent des justificatifs appropriés :

• Pour une mutation : attestation de l’employeur
• Pour une perte d’emploi : lettre de licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle
• Pour des raisons de santé : certificat médical
• Pour le RSA ou l’AAH : attestation de la CAF
• Pour les violences conjugales : ordonnance de protection, mais aussi dépôt de plainte, main courante, ou décision de justice (le tribunal judiciaire ou le juge aux affaires familiales). La loi n’exige pas exclusivement l’ordonnance de protection, qui peut être longue à obtenir : tout document officiel attestant de la situation de violence est recevable.

Calcul du délai de préavis

Le préavis commence à courir à partir du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte, ou de la remise en main propre. Le bail est résilié 1 ou 3 mois après, selon le cas.

Un point pratique à ne pas négliger : pour une lettre recommandée, la date de réception est celle portée sur l’avis de passage ou de remise, et non la date d’envoi. La distribution postale prenant généralement 1 à 2 jours ouvrés, une lettre envoyée le 1er du mois sera réputée reçue le 3 ou 4. Le préavis part donc de cette date de réception, et non du 1er. Cette journée peut faire l’objet d’un litige si le locataire calcule son départ au plus juste. Pour éviter toute ambiguïté, il est conseillé d’envoyer la lettre quelques jours avant la date souhaitée de départ du préavis.

Important : Durant toute la période de préavis, le locataire reste tenu de payer son loyer et les charges, même s’il a déjà quitté le logement. Si le locataire trouve un nouveau logement et emménage avant la fin de son préavis, il devra assumer les deux loyers simultanément pour la période de chevauchement, sauf si le bailleur accepte de libérer le locataire plus tôt.

Que se passe-t-il si le propriétaire conteste le motif ?

Le propriétaire qui considère que le motif invoqué ne justifie pas un préavis réduit peut refuser de considérer le préavis comme valable et réclamer le paiement des loyers correspondant à la différence entre 1 et 3 mois. Dans ce cas, le locataire a le choix : payer sous réserve et contester ultérieurement, ou ne pas payer et risquer une procédure.

En pratique, la contestation se règle devant le tribunal judiciaire du lieu du logement. Les juges de proximité traitent ces litiges en procédure simplifiée pour les montants inférieurs à 5 000 euros, ce qui correspond à la grande majorité des cas (1 à 2 mois de loyer). Le locataire qui dispose d’un justificatif solide et d’un motif clairement prévu par la loi obtient généralement gain de cause. En revanche, un motif mal documenté ou litigieux (mutation contestée, état de santé vague) peut aboutir à une condamnation au paiement du loyer restant dû.

La restitution du dépôt de garantie : un délai uniformisé

La loi ALUR a également uniformisé les délais de restitution du dépôt de garantie pour tous les types de logements (meublés ou non). Le propriétaire doit désormais restituer le dépôt de garantie dans un délai de :

• 1 mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
• 2 mois lorsque l’état des lieux de sortie mentionne des dégradations imputables au locataire

Cette uniformisation simplifie les démarches et renforce la protection des locataires.

Cas particulier : le logement insalubre

Dans le cas d’un logement insalubre ou ne répondant pas aux critères de décence, la loi autorise le locataire à quitter les lieux sans préavis. Cette faculté est toutefois plus encadrée qu’elle n’y paraît : le locataire doit en principe avoir préalablement mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux nécessaires, conserver des preuves de l’état du logement (photos datées, rapports d’expertise, constats de commissaire de justice) et, idéalement, disposer d’un arrêté d’insalubrité ou de péril pris par la commune.

En l’absence de ces éléments, le bailleur peut contester le départ sans préavis et réclamer les loyers de la période non effectuée. Une assistance juridique (avocat, ADIL) est recommandée avant d’emprunter cette voie.

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