PEL et CEL : pourquoi ces placements reviennent sur le devant de la scène ?

Points essentiels à retenir :

• Le PEL (Plan Épargne Logement) et le CEL (Compte Épargne Logement) sont des produits d’épargne réglementés destinés à financer des projets immobiliers
• Le PEL offre un taux de rémunération de 2,00 % brut en 2026 (1,37 % net après PFU de 31,4 %), supérieur au CEL (1,00 %) et au Livret A (1,50 % nets), mais son épargne est bloquée 4 ans minimum
• Le CEL est plus flexible pour les retraits, tandis que le PEL bloque l’épargne pendant 4 ans minimum
• Le plafond du PEL (61 200 €) est nettement supérieur à celui du CEL (15 300 €)
• Le prêt immobilier associé au PEL peut atteindre 92 000 €, à un taux de 3,20 % pour les plans ouverts en 2026
• Les deux produits peuvent être cumulés pour augmenter votre capacité d’emprunt
• Si vous détenez un ancien PEL à taux élevé (jusqu’à 6,30 %), conservez-le : c’est un actif rare

Qu’est-ce que le PEL et le CEL ?

Le Plan Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL) sont deux produits d’épargne réglementés par l’État, spécifiquement conçus pour préparer un projet immobilier. Ils permettent non seulement de constituer une épargne, mais aussi d’accéder à un prêt immobilier à taux fixe déterminé dès l’ouverture.

En pratique, ces produits sont aujourd’hui beaucoup moins utilisés pour leur fonction de prêt qu’à leur création : la majorité des détenteurs de PEL et CEL les utilisent principalement comme support d’épargne rémunérée à capital garanti, sans jamais activer le prêt associé. Leur intérêt dépend donc à la fois de leur rendement comparé aux alternatives et de la compétitivité du prêt épargne-logement par rapport aux taux du marché immobilier.

Le Plan Épargne Logement (PEL)

Le PEL est un placement à moyen terme (4 à 15 ans maximum) destiné à constituer une épargne pour financer l’achat ou la rénovation d’un logement. Il offre la possibilité d’obtenir un prêt immobilier à taux fixe déterminé dès l’ouverture du plan, indépendamment de l’évolution des taux du marché. Depuis mars 2026, les PEL ayant dépassé 15 ans sont automatiquement clôturés, à l’exception des plans ouverts avant le 1er mars 2011, qui restent ouverts sans limite de durée.

Le Compte Épargne Logement (CEL)

Le CEL fonctionne sur un principe similaire au PEL mais avec une flexibilité accrue. Il nécessite une durée d’épargne minimale de 18 mois seulement pour accéder au prêt, et permet des retraits sans clôture du compte, contrairement au PEL.

PEL vs CEL : Comparaison détaillée

Les conditions d’accès aux deux produits sont quasi identiques :

• Pas de conditions de nationalité ou d’âge (avec accord du représentant légal pour les mineurs)
• Limitation à un seul compte ou plan par personne et par banque
• Impossibilité d’ouvrir un compte joint avec son conjoint

Versements et plafonds

Taux de rémunération et attractivité

En 2026, les taux de rémunération sont les suivants :

• PEL : 2,00 % brut par an pour les plans ouverts depuis le 1er janvier 2026 (taux fixé à l’ouverture, garanti pour toute la durée du plan)
• CEL : 1,00 % par an depuis le 1er février 2026 (taux révisable, égal aux deux tiers du taux du Livret A)

Ces taux doivent être mis en perspective avec les alternatives. Depuis le 1er février 2026, le Livret A est rémunéré à 1,50 %, une troisième baisse consécutive depuis le niveau de 3 % atteint en 2023. Cette évolution inverse la comparaison habituelle : le PEL 2026 dépasse désormais légèrement le Livret A en taux brut (2,00 % contre 1,50 %). Mais le Livret A offre une exonération fiscale totale, là où les intérêts du PEL et du CEL sont soumis au PFU de 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis janvier 2026). En termes de rendement net d’impôt, un PEL ouvert en 2026 rapporte environ 1,37 % nets contre 1,50 % nets pour le Livret A : le Livret A reste légèrement supérieur en net pour la seule fonction d’épargne, mais l’écart s’est considérablement réduit.

Le taux du PEL est fixé à l’ouverture et reste inchangé pendant toute la durée du plan. Si les taux du Livret A continuent de baisser, ils ont perdu 1,5 point en un an, un PEL ouvert en 2026 à 2,00 % pourrait rapidement devenir plus attractif en net que le Livret A.

À noter que pour les anciens PEL ouverts entre 1983 et 1994, le taux peut atteindre jusqu’à 6,30 % par an. Ces plans sont exceptionnellement rentables et doivent impérativement être conservés. Rappel important depuis mars 2026 : seuls les PEL ouverts avant le 1er mars 2011 peuvent être maintenus indéfiniment. Les PEL ouverts après cette date sont automatiquement clôturés à 15 ans.

Disponibilité et liquidité de l’épargne

Pour le PEL :

• L’épargne est bloquée pendant 4 ans minimum
• Tout retrait entraîne la clôture automatique du plan
• Un retrait avant 2 ans entraîne un recalcul des intérêts au taux du CEL, avec perte des droits à prêt et de la prime d’État éventuelle
• Un retrait entre 2 et 4 ans réduit les droits à prêt sans perte totale

Pour le CEL :

• Les retraits sont possibles à tout moment
• Le seul impératif est de maintenir un solde minimum de 300 €
• Cette flexibilité compense partiellement le taux de rémunération inférieur

Conditions d’accès au prêt immobilier et compétitivité en 2026

La question de la compétitivité du prêt épargne-logement est cruciale. En 2026, avec des taux immobiliers du marché oscillant entre 3,20 % et 3,65 % selon les durées et profils, le prêt PEL à 3,20 % est désormais dans la fourchette basse du marché, ce qui le rend pertinent comme complément de financement. Le prêt CEL à 2,50 % est quant à lui franchement en dessous des taux du marché, ce qui constitue un avantage réel, même si le plafond de 23 000 euros en limite l’impact. Ces prêts restent néanmoins plafonnés et doivent être complétés par un crédit classique pour financer la totalité d’un achat immobilier.

Le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne. Un PEL alimenté du versement minimum (540 euros par an) pendant 4 ans génère des droits à prêt limités, bien inférieurs au plafond de 92 000 euros.

Pour le CEL, le compte doit avoir généré un minimum d’intérêts (entre 22,50 € et 75 € selon le projet). Cette condition est facilement atteinte avec 18 mois d’épargne sur un solde de 300 €.

Fiscalité

La fiscalité des PEL et CEL est identique depuis 2018 pour les plans et comptes ouverts à partir de cette date :

• Les intérêts sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux, suite à la hausse de la CSG votée dans la LFSS 2026)
• Les épargnants peuvent opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu si leur tranche est inférieure à 12,8 %

Pour les PEL ouverts avant 2018, un régime transitoire s’applique : les intérêts des 12 premières années étaient exonérés d’impôt sur le revenu (mais soumis aux prélèvements sociaux), et soumis à la flat tax uniquement à partir de la 13e année. Si vous détenez un PEL de moins de 12 ans ouvert avant 2018, vérifiez votre situation auprès de votre banque.

Les utilisations possibles du prêt

Le prêt obtenu grâce à un PEL ou un CEL peut financer :

• L’achat d’une résidence principale (neuve ou ancienne)
• La construction d’un logement
• L’achat d’un terrain à construire (si le prêt finance aussi la construction)
• L’acquisition de parts de SCPI investies en immobilier d’habitation
• Des travaux de rénovation, d’amélioration ou d’économie d’énergie

Pour les PEL souscrits avant le 1er mars 2011, le financement peut également concerner un logement non destiné à l’habitation principale.

La cession des droits à prêt

Une particularité intéressante est la possibilité de céder ses droits à prêt à certains membres de sa famille (conjoint, enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs, neveux et nièces, oncles et tantes, et membres de la famille du conjoint). Cette cession permet de regrouper plusieurs droits à prêt pour obtenir un financement plus important, dans la limite des 92 000 euros.

Deux conditions pratiques à connaître : le bénéficiaire de la cession doit lui-même détenir un PEL ou CEL, et la cession doit s’effectuer au sein de la même banque. Il n’est pas possible de céder des droits à prêt d’un PEL détenu dans une banque A à un membre de la famille qui épargne dans une banque B.

PEL ou CEL : que choisir ?

Optez pour le PEL si :

• Vous avez une capacité d’épargne régulière d’au moins 45 euros par mois
• Votre projet immobilier est prévu à moyen terme (4 ans minimum)
• Vous anticipez une poursuite de la baisse du Livret A : un PEL à 2,00 % fixe sur 15 ans deviendrait encore plus attractif si le Livret A poursuivait sa trajectoire descendante
• Vous souhaitez emprunter un montant plus important via le prêt épargne-logement

Préférez le CEL si :

• Vous privilégiez la flexibilité et l’accès à votre épargne à tout moment
• Votre projet immobilier est prévu à court terme (moins de 4 ans)
• Vous souhaitez accéder à un prêt à 2,50 %, nettement inférieur aux taux du marché, pour compléter votre financement

Dans l’idéal, la combinaison des deux produits peut être pertinente pour maximiser vos droits à prêt. Ouvrir les deux le plus tôt possible, même avec des versements minimaux, permet de faire courir les délais réglementaires sans immobiliser un capital important. Rappel : PEL et CEL doivent obligatoirement être détenus dans la même banque pour être cumulés.

Les alternatives au PEL et au CEL

Le Livret A et les livrets réglementés

En 2026, le Livret A est rémunéré à 1,50 % nets d’impôt. Il reste légèrement supérieur en rendement net au PEL 2026 (1,37 % net après PFU de 31,4 %), mais l’écart s’est considérablement réduit. Pour les épargnants éligibles au LEP (Livret d’Épargne Populaire), ce dernier offre 2,50 % nets, soit le rendement le plus élevé de toute l’épargne réglementée garantie. Le plafond du Livret A de 22 950 euros dépasse celui du CEL.

L’assurance-vie

L’assurance-vie constitue une alternative intéressante pour préparer un projet immobilier à horizon 4 à 8 ans, avec une grande flexibilité d’utilisation, une fiscalité avantageuse après 8 ans de détention, et la possibilité de nantissement pour servir de garantie à un prêt immobilier sans débloquer l’épargne.

Autres options à considérer

• Les SCPI pour un investissement immobilier sans contraintes de gestion
• Les PER (Plans d’Épargne Retraite) pour combiner préparation de la retraite et déblocage anticipé possible pour l’achat de la résidence principale

Conclusion : faire le bon choix pour votre projet immobilier

Le PEL et le CEL restent des produits pertinents dans un contexte qui leur est devenu plus favorable qu’il ne l’était en 2024-2025. La baisse continue du Livret A (passé de 3 % à 1,50 % en un peu plus d’un an) rend le PEL 2026 à 2,00 % fixe sur 15 ans relativement attractif, d’autant plus si cette tendance baissière se poursuit. Le prêt CEL à 2,50 % est désormais nettement en dessous des taux du marché immobilier, ce qui lui redonne de la valeur comme complément de financement.

Si vous détenez un ancien PEL avec un taux avantageux, conservez-le impérativement, en vérifiant qu’il a été ouvert avant le 1er mars 2011 si sa durée dépasse ou va dépasser 15 ans. Pour les nouvelles souscriptions, comparez attentivement le rendement net après PFU de 31,4 % avec les livrets réglementés disponibles. N’hésitez pas à consulter un conseiller financier pour déterminer la meilleure stratégie selon votre projet spécifique.

A voir également

• Faut-il clôturer son PEL après 10 ans ou 15 ans en l’absence de projet immobilier ?
• Le Plan d’Épargne en Actions (PEA)
• PER Collectif : optimiser votre épargne retraite
• LEP : avantages et inconvénients du Livret d’Épargne Populaire
• Livret de Développement Durable et Solidaire : avantages et inconvénients
• Conservation des documents après une vente immobilière
• Prêt immobilier pour étudiant en alternance comment concrétiser votre projet ?