Comment négocier votre crédit immobilier ?

Vous souhaitez réaliser un projet immobilier et vous vous adressez à votre banque pour pouvoir bénéficier d’un prêt. Avant de passer à la signature de votre contrat d’emprunt immobilier, il est important de bien négocier votre prêt, notamment le taux de remboursement, les garanties ou encore la durée de votre emprunt.

D’autres points importants sont également à prendre en considération lors de la négociation de votre emprunt immobilier tels que :

Les frais de dossier

Les frais de dossier varient selon votre situation personnelle et selon l’établissement bancaire. Selon la nature de votre emprunt, les frais de dossier sont plafonnés. Par exemple, pour un prêt conventionné ou un PAS (Prêt d’accession sociale), les frais de dossier sont plafonnés par la réglementation à des montants fixes définis par arrêté. Pour un crédit immobilier classique, ils représentent généralement entre 0,5% et 1% du montant total de l’emprunt, soit entre 500 et 1 000 euros sur un prêt de 100 000 euros.

Les frais de dossier sont l’un des points les plus facilement négociables, voire supprimables, notamment en période de forte concurrence entre établissements. Les banques en ligne les suppriment souvent par défaut. Pour une banque traditionnelle, demander explicitement leur suppression ou leur réduction fait partie de la négociation normale du dossier, surtout si vous apportez un dossier solide ou si vous mettez en concurrence plusieurs établissements.

Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier

Le remboursement anticipé est possible à tout moment, partiellement ou totalement. La banque ne peut pas s’y opposer, sauf pour un remboursement partiel inférieur à 10% du montant initial du prêt.

Contrairement à ce qu’on lit parfois, les indemnités de remboursement anticipé ne sont pas de 10% du capital restant dû. La loi plafonne strictement les indemnités de remboursement anticipé (IRA) au montant le plus faible entre : 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, et 3% du capital restant dû avant le remboursement. (article R313-25 du Code de la consommation). Par exemple, sur un capital restant dû de 150 000 euros à un taux de 3,2%, les IRA maximales sont de 2 400 euros (6 mois d’intérêts), bien en deçà du plafond de 3% (4 500 euros). La banque est tenue d’appliquer le montant le plus faible des deux.

Par ailleurs, aucune indemnité n’est due dans trois situations : vente du bien liée à un changement de lieu d’activité professionnelle, licenciement ou cessation forcée d’activité, décès de l’emprunteur ou de son conjoint. Ces exonérations légales sont d’ordre public et s’appliquent même si le contrat n’en fait pas mention.

Afin d’améliorer encore les conditions, il est néanmoins possible de négocier contractuellement la suppression totale des IRA, ou leur réduction progressive selon la durée de détention du prêt. C’est un levier de négociation à saisir à la signature, notamment si vous envisagez une revente ou un rachat de crédit dans les 5 à 10 prochaines années.

Une couverture en cas de revente

Si le propriétaire d’un bien immobilier se retrouve dans une situation de revente précipitée, que ce soit suite à un décès, un licenciement ou un changement de profession, la garantie de revente peut intervenir. À ne pas confondre avec l’assurance décès-invalidité du prêt : la garantie de revente couvre spécifiquement la moins-value que vous pourriez subir en cas de revente forcée à un prix inférieur au prix d’achat, par exemple lors d’un retournement de marché. Elle ne rembourse pas votre crédit à votre place.

Cette garantie est proposée par certaines compagnies d’assurance, souvent en option. Son coût, généralement de 0,1% à 0,3% du prix d’acquisition, doit être mis en regard du risque réel selon votre situation : elle est plus utile en début de prêt, quand le capital remboursé est faible et que la moins-value potentielle est la plus élevée.

Intérêts intercalaires

Si vous réalisez des travaux de construction ou achetez en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), votre établissement bancaire débloquera les fonds en plusieurs fois. Le remboursement normal du prêt ne commencera qu’une fois la totalité de l’emprunt versée. Mais pendant cette période de déblocage progressif, vous devrez payer les intérêts intercalaires sur chaque tranche débloquée.

Concrètement, sur un prêt de 200 000 euros à 3,2% dont la moitié est débloquée dès le début du chantier, les intérêts intercalaires représentent environ 3 200 euros par an sur cette première tranche. Si la construction dure 18 mois, le coût total des intérêts intercalaires peut atteindre 3 000 à 6 000 euros selon le rythme des appels de fonds, une somme à intégrer dans le budget global du projet.

Vous avez la possibilité de négocier la suppression ou la réduction de cette clause, ou de demander à ne commencer à rembourser qu’à la livraison, ce qui transfère les intérêts intercalaires dans le corps du prêt sans les supprimer. Les deux solutions ont des implications différentes sur la trésorerie pendant le chantier.

Le taux de votre emprunt

Plus votre apport personnel est élevé, plus votre taux d’emprunt est favorable. En pratique, un apport de 10% est le minimum attendu par la plupart des banques pour couvrir les frais de notaire. Un apport de 20% commence à générer des conditions plus avantageuses. Au-delà de 30 à 40%, vous entrez dans une zone où les banques font des efforts significatifs sur le taux, car leur prise de risque est très faible. Un apport de 50% est certes optimal, mais il ne faut pas immobiliser inutilement toute son épargne si le rendement du prêt est inférieur à celui d’un placement sécurisé.

Sur le choix entre taux fixe et taux variable : le taux fixe offre la sécurité d’une mensualité constante sur toute la durée du prêt, quel que soit l’évolution des marchés. Le taux variable (ou révisable) est initialement plus bas, mais peut augmenter si les taux de référence progressent. En France, l’immense majorité des emprunteurs choisissent le taux fixe, notamment sur des durées longues. Si vous envisagez de revendre dans 5 à 7 ans, un taux variable capé peut présenter un intérêt sous condition d’analyser le cap maximal contractuel.

Afin d’avoir un bon taux de remboursement, vous pouvez également définir une durée de remboursement plus courte. Une durée de 15 ans obtient généralement un taux inférieur de 0,10 à 0,30 point par rapport à 25 ans, selon les établissements.

Changer d’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est un produit proposé automatiquement par l’organisme qui finance votre crédit immobilier. En fonction des situations, il peut s’avérer plus intéressant de passer par la concurrence : le coût total sera inférieur et vous pourrez réaliser une économie substantielle, pouvant atteindre 6 500 à 15 000 euros sur la durée totale du prêt selon les profils.

Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité, pendant toute la durée du prêt. Cette liberté s’applique aussi bien aux nouveaux contrats qu’aux prêts en cours. La condition à respecter : les garanties du nouveau contrat doivent être au moins équivalentes à celles exigées par la banque, définies dans la Fiche Standardisée d’Information que la banque doit vous remettre.

Les garanties du prêt : un coût souvent sous-estimé

Toute banque exige une garantie sur le prêt immobilier, qui lui permet d’être remboursée si vous ne pouvez plus honorer vos mensualités. Deux formes principales existent, avec des coûts très différents.

L’hypothèque est une sûreté réelle sur le bien : la banque peut le saisir en cas de défaillance. Elle nécessite un acte notarié (coût : 1 à 2% du montant emprunté) et une mainlevée payante à la revente avant le terme du prêt. La caution bancaire (proposée par des organismes comme Crédit Logement, SACCEF ou les caisses mutuelles) est souvent moins coûteuse et ne nécessite pas d’acte notarié. Elle implique le versement d’un fonds de garantie dont une partie peut être restituée en fin de prêt. Pour beaucoup d’emprunteurs, la caution est la solution la plus économique : c’est un point à comparer explicitement avec la banque lors de la négociation.

La modulation des mensualités

Souvent absente des négociations initiales, la clause de modulation des mensualités mérite d’être demandée. Elle permet, selon les contrats, d’augmenter ou de réduire les mensualités en cours de prêt (généralement entre -30% et +30% de la mensualité initiale) en cas de changement de situation. Cette souplesse est utile en cas de hausse ou baisse de revenus, sans avoir à renégocier l’ensemble du prêt. Certaines banques la proposent en standard, d’autres seulement sur demande ou en option.

Comment trouver le meilleur crédit immobilier ?

Si vous souhaitez trouver un emprunt immobilier avec un excellent taux, vous pouvez vous adresser à un courtier en crédit immobilier qui vous aidera à bien négocier votre contrat tout en prenant en considération l’ensemble de vos besoins. Le courtier est rémunéré à la signature du contrat, directement par l’établissement bancaire, sous forme d’une commission d’apporteur d’affaires représentant généralement 0,5% à 1% du montant emprunté.

Faites attention toutefois à deux points pratiques. D’abord, le risque d’orientation vers la banque offrant la meilleure commission plutôt que la meilleure offre pour vous : comparer les propositions de plusieurs courtiers ou faire en parallèle vos propres démarches directes auprès de deux ou trois banques reste une bonne pratique. Ensuite, vérifiez que le courtier est bien enregistré au statut IOBSP (Intermédiaire en Opérations de Banque et Services de Paiement) auprès de l’ORIAS, ce qui garantit un niveau de formation réglementaire minimum et l’obligation de vous présenter plusieurs offres.

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