Obtenir un prêt immobilier en couple avec un CDI et un CDD ?

Un couple peut obtenir un crédit immobilier même si un seul conjoint travaille en CDI. La banque ne compte pas les contrats de travail : elle mesure la capacité du foyer à rembourser pendant toute la durée du prêt.

Le CDI facilite l’analyse, mais il ne suffit pas. Un emprunteur en période d’essai, fortement endetté ou régulièrement à découvert peut essuyer un refus. À l’inverse, les revenus d’un conjoint en CDD, en intérim ou indépendant peuvent être retenus s’ils sont réguliers et suffisamment documentés.

Pour obtenir un crédit immobilier dans cette situation, le dossier doit montrer que la mensualité reste supportable, y compris si le revenu le moins stable diminue.

La banque regarde notamment :

• les revenus qu’elle juge durables et leur historique ;
• les mensualités des crédits déjà en cours ;
• l’apport et l’épargne conservée après l’achat ;
• la tenue des comptes au cours des derniers mois ;
• le reste à vivre et les charges courantes du foyer ;
• le prix du bien, sa localisation et sa facilité de revente.

Les conditions d’acceptation avec un seul CDI

Aucune règle n’impose deux CDI pour acheter à deux. Chaque banque applique sa politique de risque dans le cadre fixé par les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Le statut du couple n’est pas une garantie bancaire

Une banque ne doit pas privilégier automatiquement un couple marié ou pacsé. Elle étudie surtout les revenus, les charges, l’épargne et la structure juridique de l’achat.

Le mariage, le Pacs et le concubinage produisent toutefois des effets différents sur la propriété du bien et la solidarité entre emprunteurs. En cas d’achat en indivision, l’acte doit préciser la quote-part de chacun. Un notaire peut expliquer les conséquences d’un apport inégal ou d’un remboursement supporté principalement par un seul conjoint.

Lorsque les deux membres du couple signent le prêt, ils sont généralement coemprunteurs solidaires. La banque peut alors réclamer la totalité des échéances à l’un d’eux si l’autre ne paie plus, quelle que soit la répartition prévue entre eux.

Les revenus du conjoint sans CDI peuvent compter

Les banques n’excluent pas systématiquement un salaire en CDD ou en intérim. Elles peuvent retenir tout ou partie du revenu si l’activité est régulière. Elles demandent souvent les contrats successifs, les avis d’imposition et un historique de douze à trente-six mois.

Le même principe s’applique aux indépendants. Les bilans ou déclarations fiscales des deux ou trois derniers exercices servent à calculer un revenu moyen. Une activité récente ou très variable sera davantage décotée.

Les primes contractuelles et récurrentes sont plus faciles à intégrer que les primes exceptionnelles. Les allocations, pensions alimentaires et revenus locatifs suivent des règles propres à chaque établissement. Un loyer futur est généralement retenu avec une décote pour couvrir la vacance et les charges.

Une tenue de compte lisible

La banque demande habituellement les trois derniers relevés de comptes. Elle peut remonter plus loin si elle repère des découverts, des incidents ou des mouvements difficiles à expliquer.

Un découvert ponctuel ne provoque pas automatiquement un refus. Des dépassements répétés, des rejets de prélèvement ou des crédits renouvelables actifs pèsent davantage. Avant le dépôt du dossier, remboursez les petites dettes coûteuses si cette opération ne vide pas votre épargne.

L’apport utile et l’épargne restante

Il n’existe pas de règle nationale exigeant 20 à 30 % d’apport avec un seul CDI. Certaines banques financent une part très élevée du projet lorsque le revenu stable suffit et que le dossier est propre.

Dans la pratique, un apport couvrant au moins les frais d’acquisition et de garantie facilite le montage. Pour un logement ancien, ces frais peuvent approcher 7 à 8 % du prix, auxquels s’ajoutent les frais de garantie et de dossier.

Ne versez pas toute votre épargne dans l’opération. Une réserve couvrant plusieurs mensualités rassure la banque et protège le foyer contre une réparation urgente ou une période sans revenu.

Calculer la capacité d’emprunt du foyer

La banque part des revenus qu’elle accepte de retenir, puis déduit les échéances de crédit et certaines charges. Le résultat ne correspond pas toujours au calcul d’un simulateur grand public.

Le taux d’effort de 35 %

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent en principe limiter le taux d’effort à 35 %. L’assurance emprunteur entre dans les charges de crédit. Le calcul porte sur les revenus du foyer que l’établissement considère comme stables, pas uniquement sur le salaire du conjoint en CDI.

La banque additionne les mensualités immobilières et les crédits existants. Elle rapporte ce total aux revenus nets avant impôt retenus selon les règles du HCSF. Une pension versée ou un engagement financier durable peut aussi réduire la capacité disponible.

Les établissements disposent d’une marge de flexibilité limitée à 20 % de leur production trimestrielle. Une part de cette marge est réservée aux résidences principales et aux primo-accédants. Dépasser 35 % reste une exception, jamais un droit.

Exemple de calcul avec un revenu principal

Avec 2 500 euros de revenus mensuels retenus et aucun autre crédit, 35 % correspondent à 875 euros. Ce montant inclut la future mensualité et son assurance.

Le capital finançable dépend ensuite du taux, de la durée, du coût de l’assurance et des frais intégrés. À 3,5 % hors assurance sur 20 ans, une mensualité de 875 euros finance environ 151 000 euros. Si l’assurance coûte 45 euros par mois, seuls 830 euros restent disponibles pour le prêt, soit environ 143 000 euros dans cette illustration.

Un crédit automobile de 250 euros réduit la place disponible à 625 euros, assurance immobilière comprise. Le rembourser avant la demande peut augmenter la capacité, à condition de préserver un apport et une épargne suffisants.

Le reste à vivre

Le seuil de 35 % ne remplace pas l’analyse du budget. La banque vérifie la somme disponible après les échéances pour payer l’alimentation, l’énergie, les transports, les impôts et les dépenses liées aux enfants.

Il n’existe pas de plancher légal de 700 euros par personne ni de barème national de 1 200 à 1 400 euros pour un couple. Chaque établissement utilise ses propres seuils selon la composition du ménage et le lieu de résidence.

Un couple à hauts revenus peut être financé au-delà de 35 % dans la marge de flexibilité, car son reste à vivre demeure élevé. À l’inverse, un taux d’effort de 30 % peut être refusé si les charges courantes absorbent presque tout le revenu disponible.

Renforcer le plan de financement

Les prêts aidés peuvent réduire le coût ou compléter le prêt principal. Ils restent soumis à leurs propres conditions et ne corrigent pas une capacité de remboursement insuffisante.

Les prêts complémentaires à vérifier

Pour le PTZ et le PAS, les ressources reposent en principe sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2, avec des modalités propres à chaque prêt. Le PTZ reste un financement complémentaire. La banque vérifie la solvabilité du couple et peut le refuser même si les conditions réglementaires sont remplies.

Préparer le dossier plusieurs mois avant l’achat

Rassemblez les avis d’imposition, bulletins de salaire, contrats, relevés de comptes et justificatifs d’épargne. Pour un revenu irrégulier, préparez un tableau simple sur deux ou trois ans. Il doit montrer les périodes travaillées et le revenu annuel déclaré.

Évitez de modifier artificiellement les comptes juste avant la demande. Un virement temporaire présenté comme un apport ou un crédit dissimulé sera repéré. Expliquez plutôt les mouvements inhabituels avec leurs justificatifs.

Déposez le dossier après la validation de la période d’essai du conjoint en CDI lorsque le calendrier le permet. Une promesse d’embauche ou un CDI encore incertain peut conduire la banque à différer sa décision.

Passer par un courtier

Un courtier peut orienter le dossier vers les banques qui acceptent le mieux les revenus en CDD, l’intérim ou l’activité indépendante. Vérifiez son immatriculation à l’ORIAS et lisez son mandat avant de signer.

Son intervention n’est pas toujours gratuite pour l’emprunteur. Le courtier peut percevoir une commission de la banque, des honoraires du client ou les deux. Les montants et les conditions de paiement doivent être annoncés. Aucun frais de courtage ne peut être encaissé avant le versement effectif des fonds prêtés.

Comparez le TAEG et le coût total, pas seulement le taux nominal. Les frais de dossier, de garantie, de courtage et l’assurance peuvent annuler un faible écart de taux.

Les solutions si la capacité reste insuffisante

Lorsque le financement ne passe pas, le bon ajustement dépend de la cause du refus. Augmenter la durée ne résout pas un revenu jugé trop instable, et augmenter l’apport ne corrige pas toujours un reste à vivre trop faible.

Attendre un historique professionnel plus long

La transformation d’un CDD en CDI peut aider, surtout après la période d’essai. Ce n’est pas la seule voie. Plusieurs années de CDD continus dans le même secteur peuvent être mieux valorisées qu’un CDI tout récent.

Le portage salarial ne rend pas automatiquement un dossier acceptable. La banque examine l’ancienneté, les revenus réellement perçus et la continuité des missions. Passer en portage uniquement pour afficher un CDI peut rester sans effet si l’historique est trop court.

Réduire le coût du projet

Un bien moins cher baisse la mensualité et les frais d’acquisition. Élargir la zone de recherche peut être plus efficace qu’allonger le prêt. Un logement avec travaux n’est intéressant que si le budget de rénovation est chiffré et financé.

La banque ajoute les travaux au coût de l’opération lorsqu’ils sont financés par le crédit. Un prix d’achat bas peut donc masquer une dépense totale élevée. Demandez des devis avant de signer le compromis et prévoyez une marge pour les imprévus.

Allonger la durée sans confondre prêt et différé

La maturité maximale est en principe de 25 ans. Une tolérance de deux années de différé peut porter la durée totale à 27 ans lorsque l’entrée dans le logement est décalée, notamment pour un achat en VEFA ou des travaux représentant au moins 10 % du coût total.

Ces deux années ne sont pas une durée d’amortissement supplémentaire ordinaire. Elles correspondent à un différé lié au calendrier de l’opération. Plus le remboursement s’étale, plus les intérêts et l’assurance coûtent cher.

Choisir l’assurance emprunteur sur des critères utiles

Une assurance emprunteur adaptée protège le remboursement en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité selon les garanties souscrites. Elle ne compense pas un revenu professionnel instable dans l’analyse de solvabilité.

Pour un couple dont un seul revenu porte l’essentiel de la mensualité, la répartition des quotités mérite une simulation. Une couverture à 50 % sur chaque tête ne produit pas le même résultat qu’une quotité de 100 % sur le principal apporteur de revenus.

Comparez le coût total, les exclusions, les franchises et le mode d’indemnisation. Une assurance moins chère peut réduire le taux d’effort, mais la banque exigera un niveau de garanties équivalent à son contrat groupe.

Un seul CDI n’empêche pas d’emprunter à deux. Le dossier doit chiffrer les revenus retenus, intégrer l’assurance dans les 35 % et conserver un reste à vivre suffisant. Les revenus du second conjoint, l’apport et les prêts aidés améliorent le montage lorsqu’ils sont documentés, pas lorsqu’ils reposent sur une estimation optimiste.

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