Les prêts immobiliers accordés aux particuliers sont soumis à un taux d’usure. Les banques ne peuvent pas dépasser ces taux légaux pour accorder un financement. Une structure juridique de type SCI mise en place pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers bénéficie d’une protection spécifique, distincte de celle des particuliers : depuis l’arrêté du 29 juin 2022, la Banque de France lui applique un taux d’usure propre à la catégorie « personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale ».
Une SCI n’est pas un simple consommateur
La Cour de cassation a jugé infondée la plainte des associés d’une SCI qui estimaient que le taux d’emprunt utilisé pour financer l’achat d’un bien immobilier par cette structure était trop élevé. Leur SCI avait été créée pour gérer leur patrimoine personnel. Ils avaient demandé à la banque prêteuse le remboursement des intérêts perçus, au motif que le taux d’emprunt était supérieur au taux d’usure applicable aux prêts immobiliers aux particuliers.
La Cour de cassation a rappelé que les prêts immobiliers accordés à une SCI entrent dans la catégorie des prêts aux personnes morales exerçant une activité professionnelle non commerciale. Si aucun taux d’usure calqué sur celui des particuliers ne s’applique, la SCI n’est pas pour autant sans protection : la Banque de France publie chaque trimestre un seuil d’usure spécifique à cette catégorie, distinct et en général moins favorable que le plafond applicable aux ménages. Seuls les découverts bancaires de la SCI sont en revanche soumis à un plafond d’usure nettement supérieur, historiquement au-dessus de 15 %.
Pour mémoire, les taux d’usure sont déterminés chaque trimestre par la Banque de France, sur la base des moyennes des prêts accordés au cours du trimestre précédent, majorées d’un tiers. Ces taux varient selon la durée et le type de prêt. À titre d’illustration, au 1er avril 2026, le taux d’usure pour un crédit immobilier aux particuliers à taux fixe sur 20 ans et plus est fixé à 5,19 %. Ces chiffres évoluent chaque trimestre : pour connaître les taux en vigueur, consultez directement la page dédiée de la Banque de France.
La SCI ayant été créée dans le but de gérer un patrimoine personnel, les associés se sont considérés comme des consommateurs. Ils ont cru à tort que la législation relative aux taux usuraires sur les prêts immobiliers aux particuliers pouvait s’appliquer à leur situation. Un consommateur est une personne physique agissant à titre personnel. Une SCI inscrite au registre du commerce et des sociétés, qu’elle soit familiale ou non, n’est pas considérée comme un consommateur au sens du Code de la consommation.
Cette différence de régime a une conséquence pratique importante : une SCI peut se voir proposer un taux légèrement supérieur à celui qu’obtiendrait un particulier aux revenus identiques, les banques majorant en général le taux nominal de 0,15 à 0,30 point pour une SCI à l’IS, et appliquant en pratique des conditions proches du régime particulier pour les SCI à l’IR finançant un logement à usage d’habitation. Dans tous les cas, comparer plusieurs établissements avant de signer reste indispensable, les pratiques divergeant sensiblement d’une banque à l’autre.
Le droit des sociétés civiles
La SCI est régie par les dispositions communes applicables à toutes les sociétés, énoncées aux articles 1832 et suivants du Code civil. Une SCI est une société civile et ne peut pas exercer d’activité commerciale. Elle est créée dans le but de gérer, de posséder et d’acquérir des biens immobiliers. Si elle acquiert des biens dans le but de les revendre régulièrement, elle pourrait être requalifiée en marchand de biens. Les associés seraient alors soumis à l’impôt sur les sociétés au lieu de l’impôt sur le revenu, avec des conséquences fiscales significativement plus lourdes.
La SCI est composée d’au moins deux associés. Elle permet à plusieurs personnes de se partager la propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est utilisée pour organiser une succession, éviter l’application des règles relatives à l’indivision, et transmettre un patrimoine aux bénéficiaires tout en réduisant le montant des droits de donation ou de succession. La transmission des parts sociales par donation est en effet généralement moins fiscalisée que la transmission directe d’un bien immobilier, notamment grâce à la décote appliquée sur les parts de SCI (entre 10 % et 20 % selon les praticiens) et aux abattements applicables.
Pour devenir associé, une personne doit effectuer un apport à la société, qu’il s’agisse d’un bien immobilier ou d’une somme d’argent. En cas de déficit, les dettes de la SCI sont supportées indéfiniment par les associés, proportionnellement à leurs parts dans le capital social. Contrairement à une SARL ou une SAS, la SCI ne protège pas les associés au-delà de leurs apports. La SCI est une personne morale distincte de ses membres, et non une personne physique.
La SCI ne peut donc pas bénéficier de prêts aidés réservés aux particuliers, comme le PTZ pour l’achat d’une résidence principale. En revanche, la SCI peut accéder à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, y compris pour des logements destinés à la location, à condition que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et non à l’IS. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), et le plafond de financement peut atteindre 50 000 euros pour une rénovation globale. C’est l’un des rares dispositifs d’aide publique accessibles à la SCI. Les primes CEE (certificats d’économies d’énergie) constituent un autre levier, accessible sans condition de revenus, y compris pour les SCI à l’IS.
Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa propre déclaration. Les associés peuvent également opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui change fondamentalement la logique fiscale et les conditions d’emprunt. Une SCI à l’IS est davantage assimilée à une entreprise par les banques, ce qui peut influencer la durée proposée pour le prêt et le taux d’intérêt. Cette option IS est irrévocable : elle mérite une analyse approfondie avant d’être retenue.
Chaque associé doit satisfaire aux règles de solvabilité et d’endettement, et fournir une garantie (hypothèque ou caution) pour les achats immobiliers. La SCI présente toutefois un avantage en termes de capacité d’emprunt : certaines banques acceptent de prendre en compte le patrimoine et les revenus de l’ensemble des associés pour évaluer la capacité de remboursement globale, ce qui peut permettre d’emprunter un montant supérieur à ce qu’un seul associé aurait pu obtenir seul. La garantie Crédit Logement, souvent acceptée pour les particuliers, est en revanche refusée par la plupart des établissements mutualistes pour les SCI au-delà d’un certain montant, l’hypothèque étant alors la voie obligatoire.
Chaque associé disposant de ressources se porte caution solidaire du ou des prêts consentis à la SCI et s’engage à honorer le crédit sur ses biens personnels. Comme pour tout prêt immobilier, le prêt accordé à la SCI doit être couvert par une assurance emprunteur. Le contrat n’est pas souscrit au nom de la SCI elle-même, mais au nom de chacun des associés personnes physiques, pour les risques de décès et d’invalidité. Les revenus de chaque associé servent généralement à déterminer la quotité d’assurance à lui attribuer : si un associé représente 60 % des ressources du foyer, il peut être couvert à 60 % (ou davantage selon la politique de la banque), l’autre associé assurant les 40 % restants.
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