PEL ou CEL : Quel produit d’épargne logement choisir ?

Points essentiels à retenir :

• Le PEL (Plan Épargne Logement) et le CEL (Compte Épargne Logement) sont des produits d’épargne réglementés destinés à financer des projets immobiliers
• Le PEL offre un meilleur taux de rémunération (2,25 % en 2025) que le CEL (1,5 % en 2025), mais ces deux taux sont désormais inférieurs au Livret A (2,4 % depuis février 2025)
• Le CEL est plus flexible pour les retraits, tandis que le PEL bloque l’épargne pendant 4 ans minimum
• Le plafond du PEL (61 200 €) est nettement supérieur à celui du CEL (15 300 €)
• Le prêt immobilier associé au PEL peut atteindre 92 000 €, mais sa pertinence dépend des taux du marché au moment de l’emprunt
• Les deux produits peuvent être cumulés pour augmenter votre capacité d’emprunt
• Si vous détenez un ancien PEL à taux élevé (jusqu’à 6,30 %), conservez-le : c’est un actif rare

Qu’est-ce que le PEL et le CEL ?

Le Plan Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL) sont deux produits d’épargne réglementés par l’État, spécifiquement conçus pour préparer un projet immobilier. Ils permettent non seulement de constituer une épargne, mais aussi d’accéder à un prêt immobilier à taux fixe déterminé dès l’ouverture.

En pratique, ces produits sont aujourd’hui beaucoup moins utilisés pour leur fonction de prêt qu’à leur création : la majorité des détenteurs de PEL et CEL les utilisent principalement comme support d’épargne rémunérée à capital garanti, sans jamais activer le prêt associé. Leur intérêt dépend donc à la fois de leur rendement comparé aux alternatives et de la compétitivité du prêt épargne-logement par rapport aux taux du marché immobilier.

Le Plan Épargne Logement (PEL)

Le PEL est un placement à moyen terme (4 à 10 ans maximum) destiné à constituer une épargne pour financer l’achat ou la rénovation d’un logement. Il offre la possibilité d’obtenir un prêt immobilier à taux fixe déterminé dès l’ouverture du plan, indépendamment de l’évolution des taux du marché.

Le Compte Épargne Logement (CEL)

Le CEL fonctionne sur un principe similaire au PEL mais avec une flexibilité accrue. Il nécessite une durée d’épargne minimale de 18 mois seulement pour accéder au prêt, et permet des retraits sans clôture du compte, contrairement au PEL.

PEL vs CEL : Comparaison détaillée

Les conditions d’accès aux deux produits sont quasi identiques :

• Pas de conditions de nationalité ou d’âge (avec accord du représentant légal pour les mineurs)
• Limitation à un seul compte ou plan par personne et par banque
• Impossibilité d’ouvrir un compte joint avec son conjoint

Versements et plafonds

Taux de rémunération et attractivité

En 2025, les taux de rémunération sont :

• PEL : 2,25 % par an (taux fixé à l’ouverture, garanti pour toute la durée du plan)
• CEL : 1,5 % par an (taux révisable, égal aux deux tiers du taux du Livret A)

Ces taux doivent être mis en perspective avec les alternatives. Depuis le 1er février 2025, le Livret A est rémunéré à 2,4 %, supérieur au PEL (2,25 %) et nettement supérieur au CEL (1,5 %). Le Livret A offre de surcroît une liquidité totale et une exonération fiscale complète, là où les intérêts du PEL et du CEL sont soumis à la flat tax de 30 %. En termes de rendement net d’impôt, un PEL ouvert en 2025 rapporte environ 1,57 % nets contre 2,4 % nets pour le Livret A : l’avantage net revient clairement au Livret A pour la seule fonction d’épargne.

Le taux du PEL est fixé à l’ouverture et reste inchangé pendant toute la durée du plan. Si les taux du Livret A venaient à baisser significativement, un PEL ouvert aujourd’hui à 2,25 % pourrait retrouver de l’attractivité relative.

À noter que pour les anciens PEL ouverts entre 1983 et 1994, le taux peut atteindre jusqu’à 6,30 % par an. Ces plans sont exceptionnellement rentables et doivent impérativement être conservés : même en cas de besoin de liquidités, il vaut mieux s’endetter ailleurs plutôt que de clôturer un PEL à ce taux.

Disponibilité et liquidité de l’épargne

Pour le PEL :

• L’épargne est bloquée pendant 4 ans minimum
• Tout retrait entraîne la clôture automatique du plan
• Un retrait avant 2 ans entraîne un recalcul des intérêts au taux du CEL, avec perte des droits à prêt et de la prime d’État éventuelle
• Un retrait entre 2 et 4 ans réduit les droits à prêt sans perte totale

Pour le CEL :

• Les retraits sont possibles à tout moment
• Le seul impératif est de maintenir un solde minimum de 300 €
• Cette flexibilité compense partiellement le taux de rémunération inférieur

Conditions d’accès au prêt immobilier et compétitivité en 2025

La question de la compétitivité du prêt épargne-logement est cruciale. En 2025, avec des taux immobiliers du marché oscillant entre 3,3 % et 4 % selon les durées et profils, le prêt PEL à 3,45 % peut s’avérer légèrement avantageux ou équivalent aux meilleures offres du marché pour les profils standards. Mais ce prêt est limité à 92 000 euros et 15 ans : il ne peut financer qu’une partie de l’acquisition et doit être complété par un crédit classique. L’avantage réel dépend donc de l’écart entre le taux du prêt épargne-logement et le taux du complément de financement que vous obtiendrez par ailleurs.

Le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne. Un PEL alimenté du versement minimum (540 euros par an) pendant 4 ans génère des droits à prêt limités, bien inférieurs au plafond de 92 000 euros.

Pour le CEL, le compte doit avoir généré un minimum d’intérêts (entre 22,50 € et 75 € selon le projet). Cette condition est facilement atteinte avec 18 mois d’épargne sur un solde de 300 €.

Fiscalité

La fiscalité des PEL et CEL est identique depuis 2018 pour les plans et comptes ouverts à partir de cette date :

• Les intérêts sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % dès la première année (12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux)
• Les épargnants peuvent opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu si leur tranche est inférieure à 12,8 %

Pour les PEL ouverts avant 2018, un régime transitoire s’applique : les intérêts des 12 premières années étaient exonérés d’impôt sur le revenu (mais soumis aux prélèvements sociaux), et soumis à la flat tax uniquement à partir de la 13e année. Si vous détenez un PEL de moins de 12 ans ouvert avant 2018, vérifiez votre situation auprès de votre banque.

Les utilisations possibles du prêt

Le prêt obtenu grâce à un PEL ou un CEL peut financer :

• L’achat d’une résidence principale (neuve ou ancienne)
• La construction d’un logement
• L’achat d’un terrain à construire (si le prêt finance aussi la construction)
• L’acquisition de parts de SCPI investies en immobilier d’habitation
• Des travaux de rénovation, d’amélioration ou d’économie d’énergie

Pour les PEL souscrits avant le 1er mars 2011, le financement peut également concerner un logement non destiné à l’habitation principale.

La cession des droits à prêt

Une particularité intéressante est la possibilité de céder ses droits à prêt à certains membres de sa famille (conjoint, enfants, petits-enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs, neveux et nièces, oncles et tantes, et membres de la famille du conjoint). Cette cession permet de regrouper plusieurs droits à prêt pour obtenir un financement plus important, dans la limite des 92 000 euros.

Deux conditions pratiques à connaître : le bénéficiaire de la cession doit lui-même détenir un PEL ou CEL, et la cession doit s’effectuer au sein de la même banque. Il n’est pas possible de céder des droits à prêt d’un PEL détenu dans une banque A à un membre de la famille qui épargne dans une banque B.

PEL ou CEL : que choisir ?

Optez pour le PEL si :

• Vous avez une capacité d’épargne régulière d’au moins 45 euros par mois
• Votre projet immobilier est prévu à moyen terme (4 ans minimum)
• Vous anticipez une hausse des taux du Livret A qui pourrait vous faire regretter de ne pas avoir sécurisé un taux fixe
• Vous souhaitez emprunter un montant plus important via le prêt épargne-logement

Préférez le CEL si :

• Vous privilégiez la flexibilité et l’accès à votre épargne à tout moment
• Votre projet immobilier est prévu à court terme (moins de 4 ans)
• Vous souhaitez pouvoir retirer votre argent sans clôturer votre compte

Dans l’idéal, la combinaison des deux produits peut être pertinente pour maximiser vos droits à prêt. Ouvrir les deux le plus tôt possible, même avec des versements minimaux, permet de faire courir les délais réglementaires sans immobiliser un capital important.

Les alternatives au PEL et au CEL

Le Livret A et les livrets réglementés

En 2025, le Livret A à 2,4 % nets d’impôt dépasse le rendement net du PEL (environ 1,57 % après flat tax). Pour la pure fonction d’épargne liquide, le Livret A reste plus attractif que le CEL et légèrement supérieur au PEL en net. Son plafond de 22 950 euros est également supérieur à celui du CEL.

L’assurance-vie

L’assurance-vie constitue une alternative intéressante pour préparer un projet immobilier à horizon 4 à 8 ans, avec une grande flexibilité d’utilisation, une fiscalité avantageuse après 8 ans de détention, et la possibilité de nantissement pour servir de garantie à un prêt immobilier sans débloquer l’épargne.

Autres options à considérer

• Les SCPI pour un investissement immobilier sans contraintes de gestion
• Les PER (Plans d’Épargne Retraite) pour combiner préparation de la retraite et déblocage anticipé possible pour l’achat de la résidence principale

Conclusion : faire le bon choix pour votre projet immobilier

Le PEL et le CEL restent des produits pertinents mais dans un contexte précis. Leur véritable valeur ajoutée est le prêt épargne-logement à taux fixe et garanti, dont la compétitivité dépend des taux du marché au moment de l’emprunt. Si les taux immobiliers restent autour de 3,5 à 4 %, le prêt PEL à 3,45 % sera utile en complément de financement. Si les taux du marché baissent significativement, cet avantage s’effacera.

Si vous détenez un ancien PEL avec un taux avantageux, conservez-le impérativement. Pour les nouvelles souscriptions, comparez attentivement le rendement net après fiscalité avec les livrets réglementés disponibles. N’hésitez pas à consulter un conseiller financier pour déterminer la meilleure stratégie selon votre projet spécifique.

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