Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier déjà en location dont le bail prend fin prochainement ou que vous souhaitez mettre sur le marché locatif ? Le dispositif Loc’Avantages est une solution intéressante pour obtenir une réduction d’impôt importante selon le montant du loyer que vous fixez. Plus le loyer est faible, plus la déduction fiscale est élevée.
En quoi consiste le programme Loc’Avantages ?
Loc’Avantages a remplacé le précédent dispositif « Louer Abordable » (loi Cosse), en vigueur depuis le 1er mars 2022.
Mise à jour importante : le dispositif est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par l’article 88 de la loi de finances pour 2025. Il avait été suspendu le 1er janvier 2025, faute de budget voté dans les délais, avant d’être rétabli à la suite de la promulgation de la loi de finances pour 2025. La loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026, prévoit la réouverture progressive des guichets de dépôt de demandes d’aides, qui avaient été contraints de fermer au 1er janvier 2026 en l’absence de budget voté fin 2025. Les demandes sont à déposer sur la plateforme de l’Anah jusqu’au 31 décembre 2027.
Loc’Avantages suit le même principe que le dispositif précédent : offrir un avantage fiscal sur les revenus locatifs pouvant aller jusqu’à 65 % aux propriétaires qui louent leurs biens à un tarif inférieur au marché, à des locataires à faibles revenus. En louant à un coût inférieur aux loyers du marché, on permet aux ménages vulnérables d’être logés, tout en bénéficiant en retour d’avantages fiscaux importants.
Le dispositif est accessible sur l’ensemble du territoire national. Contrairement à l’ancien dispositif « Louer Abordable », il s’applique aussi bien aux logements situés en zones tendues qu’en zones détendues, ce qui élargit considérablement le nombre de propriétaires éligibles.
Comment bénéficier du dispositif Loc’Avantages ?
Les conditions pour bénéficier de ce dispositif sont les suivantes :
- Le bien ne doit pas être meublé ;
- Le bien doit servir de résidence principale au locataire ;
- Le logement ne peut pas être classé F ou G dans son DPE ;
- Le logement ne peut pas être loué à un membre de la famille du propriétaire ;
- Les revenus du locataire doivent se situer dans la fourchette des plafonds de ressources fixés par l’État.
Sur la condition DPE, un point à anticiper : à partir du 1er janvier 2028, les logements devront avoir au moins la classe E sur le DPE pour être qualifiés de décents et donc loués légalement. Un propriétaire qui signe une convention Loc’Avantages de 6 ans en 2026 arrivera à échéance en 2032, période pendant laquelle son logement devra avoir atteint la classe E.
Si des travaux de rénovation énergétique sont nécessaires pour y parvenir, mieux vaut les anticiper dès la signature de la convention, d’autant que Loc’Avantages ouvre droit à des aides financières pour des travaux de rénovation : jusqu’à 28 000 euros pour une rénovation lourde et jusqu’à 15 000 euros pour une rénovation énergétique.
Pour bénéficier de ce dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah dans laquelle il choisit entre trois niveaux de loyer. Les niveaux sont déterminés par l’application d’une décote par rapport au loyer de marché constaté dans la commune du logement.
Les trois décotes sont les suivantes :
- Niveau « Loc 1 » : – 15 %
- Niveau « Loc 2 » : – 30 %
- Niveau « Loc 3 » : – 45 % (disponible uniquement par l’intermédiation locative)
Le montant de la remise détermine le loyer maximal applicable, les plafonds de ressources du locataire à respecter et le montant de la réduction d’impôt. L’engagement de location est d’une durée minimale de six ans.
Loc’Avantages : Quel est le montant de la réduction d’impôt ?
Le montant de la réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier grâce à Loc’Avantages peut varier entre 15 % et 65 %.
Le montant de cette réduction est fonction :
- Du montant du loyer demandé au locataire ;
- Du recours à un intermédiaire locatif (agence immobilière sociale, ou association agréée par l’État) pour louer votre logement.
Moins le loyer demandé est élevé, plus la réduction d’impôt est importante.
Les taux de réduction selon le niveau et le mode de gestion :
- Loc 1 sans intermédiation : 15 % ; avec intermédiation : 20 %
- Loc 2 sans intermédiation : 35 % ; avec intermédiation : 40 %
- Loc 3 uniquement avec intermédiation : 65 %
Un point important sur la nature de cet avantage fiscal : à la différence du dispositif Louer Abordable qui était basé sur une déduction d’impôts, Loc’Avantages est une réduction d’impôts. Le mécanisme de réduction d’impôt permet d’uniformiser le montant de l’avantage fiscal, quel que soit le taux marginal d’imposition du propriétaire.
Concrètement, une réduction d’impôt de 1 000 euros vaut 1 000 euros pour tous les propriétaires, qu’ils soient imposés à 11 % ou à 45 %. L’ancien système de déduction était en revanche bien plus avantageux pour les contribuables fortement imposés. Ce changement de mécanique rend Loc’Avantages plus équitable mais potentiellement moins attractif pour les hautes tranches d’imposition par rapport à l’ancien dispositif.
Comment bénéficier de l’intermédiaire de location ?
Il s’agit de signer le bail pour trois ans avec une association agréée par la préfecture. L’association prendra en charge les mensualités et l’entretien du logement. En outre, elle sera chargée de repérer les personnes ayant besoin d’aide, à qui elle pourra proposer le logement disponible.
Le mandat de gestion est similaire à celui qui régit la gestion locative traditionnelle des biens immobiliers, mais dans ce cas, il passe par une agence à caractère social (AIVS). L’agence s’occupera de la gestion quotidienne du logement en trouvant des locataires, en percevant les loyers et les charges, et en offrant une aide sociale à l’occupant en fonction de ses besoins et de sa situation.
Le recours à des intermédiaires de la location présente plusieurs avantages concrets :
- La réduction d’impôts est la plus importante.
- Le loyer et les autres charges sont garantis, même en cas de vacance locative, à condition que vous signiez une convention avec une association reconnue ;
- Ils sont tenus de réparer le bien en cas de dégradation ;
- L’administration de votre bien est prise en charge par l’association ou l’agence à laquelle vous avez donné mandat.
Il faut savoir qu’une prime est versée aux propriétaires qui louent en Loc2 ou Loc3 avec intermédiation locative : 1 000 euros pour une sous-location via association, 2 000 euros pour un mandat de gestion, avec une majoration supplémentaire de 1 000 euros si le bien a une surface inférieure ou égale à 40 m². Cette prime vient s’ajouter à la réduction d’impôt et peut faire basculer la rentabilité nette en faveur du dispositif pour les petites surfaces, segment sur lequel la concurrence avec le meublé est généralement la plus défavorable à Loc’Avantages.
Les inconvénients de ce dispositif
Sous-évaluation des loyers de marché par rapport aux loyers meublés
Comme nous l’avons vu, le loyer de marché utilisé pour calculer les remises pour Loc1 et Loc2 est un élément essentiel. Ces loyers de marché nus ne sont pas en adéquation avec le coût des logements meublés dans certaines zones.
L’avantage fiscal ne compense pas toujours la perte de loyer par rapport au meublé, d’autant plus que lorsque vous louez en meublé, vous pouvez choisir le régime réel LMNP qui peut supprimer la charge fiscale sur les revenus locatifs.
Un calcul concret permet de mesurer l’écart réel : pour un appartement dont le loyer de marché nu est de 800 euros par mois, le loyer Loc2 plafonné à 560 euros (décote de 30 %) génère une perte de loyer annuelle de 2 880 euros. La réduction d’impôt à 35 % s’applique sur les revenus bruts, soit 0,35 x 6 720 = 2 352 euros d’économie fiscale. Le gain net est donc négatif avant même de comparer avec le LMNP. Ce calcul s’inverse uniquement si le taux d’imposition effectif sur les revenus fonciers (IR + prélèvements sociaux) est suffisamment élevé, ou si la prime d’intermédiation compense l’écart. Chaque situation mérite donc un chiffrage personnalisé avant engagement.
La capacité d’endettement
Un problème supplémentaire : vous perdez en capacité d’emprunt. Si vous réalisez un investissement locatif en recourant au crédit, les loyers perçus seront pris en compte dans les calculs. Une réduction des loyers, même compensée par des crédits d’impôt, diminuera votre capacité d’endettement, car les banques prennent en compte les loyers effectivement perçus et non l’avantage fiscal différé.
Un engagement minimum de 6 ans
Pour bénéficier des avantages de Loc’Avantages, vous devez signer une convention pour 6 ans. Pendant cette durée, le loyer sera encadré par les plafonds de la convention et ne pourra être réévalué que selon l’indice de référence des loyers (IRL), comme tout bail de droit commun.
Au bout de six ans, vous pouvez décider de revenir à la location libre. Il n’y a cependant aucune garantie que le locataire en place voudra partir, et les règles habituelles de congé pour reprise ou vente s’appliquent. Il pourrait donc y avoir un décalage entre le moment où vous n’avez plus droit aux crédits d’impôt et la date à laquelle vous obtenez un loyer sans remise.
Un cas particulier mérite attention pour les propriétaires sortant d’un dispositif Pinel : dès lors que l’engagement Pinel est arrivé à son terme, le bien sort du régime Pinel et il est parfaitement possible de le conventionner en Loc’Avantages dès l’année suivante. Les deux dispositifs ne sont pas cumulables sur la même période, mais cette transition permet de prolonger la fiscalité avantageuse pendant 6 ans supplémentaires, sans avoir à vendre ni à restructurer l’investissement. C’est un angle de planification patrimoniale rarement mis en avant pour les investisseurs arrivant à l’échéance de leurs engagements Pinel entre 2024 et 2027.
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