Le dispositif Loc’Avantages, jusqu’à 65% de réduction d’impôts !

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier déjà en location dont le bail prend fin prochainement ou que vous souhaitez mettre sur le marché locatif ? Le dispositif Loc’Avantages est une solution intéressante pour obtenir une réduction d’impôt importante selon le montant du loyer que vous fixez. Plus le loyer est faible, plus la déduction fiscale est élevée.

En quoi consiste le programme Loc’Avantages ?

Loc’Avantages a remplacé le précédent dispositif « Louer Abordable ».

Il est prévu qu’il se poursuive jusqu’à la fin du mois de décembre 2024. Loc’Avantages suit le même principe que celui utilisé auparavant : offrir un avantage fiscal sur les revenus locatifs pouvant aller jusqu’à 65 % aux propriétaires qui louent leurs biens à un tarif inférieur aux locataires à faibles revenus.

En louant une maison à un coût inférieur aux loyers du marché, on permet aux ménages vulnérables d’être logés, tout en bénéficiant en retour d’avantages fiscaux importants. Le gouvernement cherche à compenser la pénurie de logements abordables en incitant les propriétaires à proposer des loyers abordables pour tous.

Petite nouveauté cependant : le dispositif a été étendu à toute la France ! Auparavant, seuls les logements situés dans les zones de forte pénurie de logements pouvaient bénéficier du dispositif Louer Abordable. Il est possible de faire sa demande sur le site de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) depuis le 1er avril 2022.

Comment bénéficier du dispositif Loc’Avantages ?

Les conditions pour bénéficier de ce dispositif sont les suivantes :

  • Le bien ne doit pas être meublé ;
  • Le bien doit servir de résidence principale au locataire ;
  • Le logement ne peut pas être classé F ou G dans son DPE.
  • Le logement ne peut pas être loué à un membre de la famille du propriétaire
  • Les revenus du locataire doivent se situer dans la fourchette des plafonds de ressources qui sont fixés par l’Etat.

Pour bénéficier de ce dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) dans laquelle il doit choisir entre trois niveaux de loyer. Les niveaux sont déterminés par l’application d’une décote par rapport au loyer de marché constaté dans la ville de la résidence (ou l’arrondissement de celle-ci pour Paris, Lyon et Marseille).

Les trois décotes sont les suivantes :

  • Niveau « Loc 1 » : – 15 %
  • Niveau « Loc 2 » : – 35 %
  • Niveau « Loc 3 » : – 65 % (disponible uniquement par l’intermédiation locative)

Le montant de la remise détermine le montant le plus élevé du loyer ainsi que les plafonds de ressources du locataire à respecter et le montant de la réduction d’impôt. L’engagement de location est d’une durée minimale de six ans.

Loc’Avantages : Quel est le montant de la réduction d’impôt ?

Le montant de la réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier grâce à Loc’Avantages peut varier entre 15% et 65%.

Le montant de cette réduction est fonction de :

  • Du montant du loyer demandé au locataire.
  • Du recours à un intermédiaire locatif (agence immobilière sociale, ou association agréée par l’Etat) pour louer votre logement.

Moins le loyer demandé est élevé, plus la réduction d’impôt est importante.

L’abattement déductible en passant par l’intermédiation :

  • Loc 1 vous permet de bénéficier de 5% supplémentaire, vous passez donc de 15 à 20%
  • Loc 2 vous permet de bénéficier également de 5% supplémentaire, vous passez donc de 35 à 40%
  • Loc 3 qui ne passe que par l’intermédiation vous permet de bénéficier de 65% de réduction d’impôts.

Comment bénéficier de l’intermédiaire de location ?

La sous-location ou la location Il s’agit de signer le bail pour trois ans avec une association agréée par la préfecture. L’association prendra en charge les mensualités et l’entretien du logement. En outre, elle sera chargée de repérer les personnes ayant besoin d’aide, à qui elle pourra proposer le logement disponible.

Le mandat de gestion est similaire à celui qui régit la gestion locative traditionnelle des biens immobiliers, mais dans ce cas, il passe par une agence à caractère social (AIVS). L’agence s’occupera de la gestion quotidienne de votre maison en trouvant des locataires ainsi qu’en percevant les loyers et les charges, et en offrant une aide sociale à l’occupant en fonction de ses besoins et de sa situation.

Comme vous l’avez probablement déjà remarqué, le recours à des intermédiaires de la location peut être extrêmement bénéfique :

  • La réduction d’impôts est la plus importante.
  • Le loyer et les autres charges sont garantis, même en cas de vacances locatives, à condition que vous signiez une convention avec une association reconnue ;
  • Ils sont tenus de réparer le bien en cas de dégradation ;
  • L’administration de votre bien est prise en charge par l’association ou l’agence à laquelle vous avez donné mandat.

Les inconvénients de ce dispositif

Sous-évaluation des loyers de marché par rapport aux loyers meublés

Comme nous l’avons vu, le loyer de marché utilisé pour calculer les remises pour loc1 et loc2 est un élément essentiel. Même s’ils semblent être en phase dans certaines zones tendues, ces loyers de marché vides ne sont pas en adéquation avec le coût des logements meublés.

L’avantage fiscal ne compense pas la perte de loyer par rapport au meublé, d’autant plus que lorsque vous habitez en meublé, vous pouvez choisir le régime réel LMNP qui supprime de fait la charge fiscale (ce qui est bien plus intéressant si votre tranche marginale d’imposition est très élevée).

La capacité d’endettement

Un problème supplémentaire : vous perdez en capacité d’emprunt. Si vous réalisez un investissement locatif en recourant au crédit, les loyers perçus seront pris en compte dans les calculs. Une réduction des loyers, même s’ils sont payés par des crédits d’impôt, diminuera votre capacité d’endettement.

Un engagement minimum de 6 ans

Pour bénéficier des avantages de Loc’Avantages, vous devez signer une convention pour 6 ans. Cela signifie que, pendant la durée de 6 ans, le loyer du bien dont vous êtes propriétaire sera fixé et n’augmentera pas au cours du bail.

Au bout de six ans, vous pouvez décider de revenir au système libre et de ne pas offrir de réduction sur votre loyer lorsque vous changez de locataire. Il n’y a aucune garantie que le locataire actuel voudra partir et il est crucial de suivre certaines règles lorsque vous donnez un préavis aux locataires !

Il pourrait donc y avoir un décalage dans le temps entre le moment où vous n’avez plus droit aux crédits d’impôt et la date à laquelle vous obtenez un loyer sans remise.

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