Lorsqu’une transaction d’achat/vente immobilière est conclue, l’acheteur et le vendeur sont tenus de respecter certaines conditions ainsi que certaines étapes importantes. Afin de rassurer toutes les parties que les conditions seront bien suivies, la promesse de vente synallagmatique est rédigée et signée. Mais que cache ce terme extraordinaire ?
La promesse synallagmatique de vente, parfois appelée compromis de vente, est un document qui officialise le fait qu’un vendeur et un acheteur sont tombés d’accord sur les conditions d’achat et de vente d’un bien. La promesse synallagmatique de vente s’apparente donc à un contrat puisque les deux parties prennent un engagement formel : le vendeur fait la promesse de vendre son bien alors que l’acheteur fait la promesse d’acheter ce bien.
Bien que les termes promesse synallagmatique de vente et compromis de vente soient utilisés de manière interchangeable, il faut préciser que la promesse synallagmatique de vente a une application plus large : elle peut être réalisée pour formaliser des embauches et des locations.
La promesse synallagmatique de vente est formalisée tout simplement par un accord entre deux parties : le vendeur (aussi appelé le promettant) et l’acheteur (aussi appelé bénéficiaire). Le document peut être rédigé par les parties prenantes elles-mêmes, ou par un tiers tel un notaire ou un agent immobilier.
La promesse de vente synallagmatique n’oblige pas les signataires à vendre ou à acheter dans l’absolu, mais le fait que la transaction ne se réalise pas entraîne des dommages et intérêts. En pratique, une clause pénale est presque systématiquement insérée dans le document : son montant est généralement fixé à 10 % du prix de vente, à verser à la partie lésée en cas de défaillance de l’autre. Lorsque la promesse de vente synallagmatique est signée, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. La promesse de vente doit indiquer dans quelles conditions le droit de rétractation peut être exercé.
Doit-on signer une promesse synallagmatique de vente ?
En général, c’est l’acquéreur qui fait face à la nécessité de signer la promesse de vente synallagmatique. Muni de ce document signé par les deux parties, l’acquéreur contactera les organismes de crédit pour obtenir un prêt immobilier en vue d’acheter le bien.
Par ailleurs, l’obtention d’un mode de financement par l’acheteur est une des conditions suspensives les plus usuelles dans les promesses de vente synallagmatiques. La promesse de vente synallagmatique est, à la fois, un compromis et un accord entre les parties signataires. Si l’une de ces parties renonce à mener l’opération jusqu’à son terme, elle sera tenue de verser des dommages et intérêts à l’autre partie.
Une fois signé, le compromis enclenche un calendrier précis : il faut en général compter 2 à 3 mois entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique chez le notaire. Ce délai permet d’effectuer les vérifications d’usage, d’obtenir le financement et de lever les conditions suspensives.
Peut-on se rétracter ?
Comme mentionné, dès lors que la promesse synallagmatique de vente est signée, l’acquéreur bénéficie d’un délai de 10 jours s’il souhaite se rétracter. Ce délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis et l’ensemble de ses annexes. Si la rétractation est d’actualité, l’acheteur doit informer le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. Le vendeur est en droit de demander un acompte, qui sert de dépôt de garantie ou qui peut avoir un rôle de clause de dédit.
Point important souvent méconnu : si le dossier transmis est incomplet (un diagnostic manquant, par exemple), le délai de rétractation ne commence pas à courir. L’acquéreur peut alors exercer son droit même au-delà des 10 jours initialement prévus, tant que les documents manquants ne lui ont pas été remis.
Le dépôt de garantie : c’est une somme correspondant à 5 à 10 % du prix de vente du bien. La somme est versée sur le compte séquestre d’un intermédiaire, qui est le plus souvent un notaire ou un agent immobilier (et jamais directement au vendeur particulier). Cet acompte est par la suite déduit du prix de vente du bien. En cas de rétractation dans le délai légal, le notaire est tenu de restituer l’intégralité du dépôt dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation, sans retenue possible. Il est possible pour l’acquéreur d’être remboursé du dépôt de garantie si des clauses suspensives sont prévues dans la promesse synallagmatique de vente, notamment en cas de refus de prêt immobilier par la banque.
La clause de dédit : c’est un montant qui permet à l’acquéreur de se retirer de l’obligation de la promesse. La clause de dédit est optionnelle mais elle offre un avantage à l’acheteur, qui peut ainsi sortir de la transaction. Elle se distingue de la clause pénale : avec la clause de dédit, aucune faute n’a besoin d’être établie, le paiement suffit à libérer les deux parties. Avec la clause pénale, en revanche, la partie défaillante doit avoir manqué à ses engagements pour que la sanction s’applique.
Que contient une promesse synallagmatique de vente ?
La promesse de vente synallagmatique doit contenir un certain nombre d’informations. La plupart du temps, ce sont les mêmes informations qui seront incluses dans l’acte de vente final :
- Les coordonnées et l’identité du vendeur et de l’acheteur
- Le prix du bien (montant net vendeur)
- Une description du bien sujet de la transaction
- Le dossier de diagnostics techniques (DDT), qui regroupe notamment le DPE, le diagnostic amiante, plomb, électricité, gaz et, pour les biens classés F ou G au DPE, un audit énergétique depuis le 1er avril 2023
- La somme du dépôt donné en garantie (si le vendeur a demandé un dépôt)
- Les conditions suspensives
- Les clauses relatives au délai de rétractation, rédigées de manière lisible et compréhensible (obligation légale, article 78 de la loi ELAN)
- Les modalités de paiement
- La date à laquelle l’acte de vente sera signé
- La signature de chacune des parties
L’annexe du dossier de diagnostics est particulièrement importante : si un diagnostic est absent au moment de la notification, le délai de rétractation de l’acquéreur ne commence pas à courir tant que le document manquant n’a pas été transmis.
Promesse de vente synallagmatique et compromis de vente
On utilise bien souvent le terme de compromis de vente pour désigner une promesse synallagmatique de vente. Ces deux appellations renvoient en réalité au même document : un acte par lequel vendeur et acheteur s’engagent mutuellement sur le bien et sur le prix. Il ne faut pas les confondre avec la promesse unilatérale de vente, qui est un document distinct.
Dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage : il bloque le bien pour un acheteur potentiel et ne peut pas le céder à un tiers pendant la durée de la promesse. L’acheteur conserve quant à lui une liberté totale de conclure l’achat ou d’y renoncer. Depuis la loi du 22 août 2021, le vendeur ne peut plus non plus se rétracter une fois la promesse signée.
La promesse synallagmatique de vente, elle, engage les deux parties. Si l’une d’elles ne va pas jusqu’au bout de la transaction, la clause pénale prévue au contrat (généralement 10 % du prix de vente) devient exigible. L’autre partie peut également demander au juge l’exécution forcée de la vente plutôt que des dommages et intérêts.
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