Prêter de l'argent à son enfant pour un achat immobilier : les règles

Dans cet article, nous vous expliquons comment le prêt familial représente une solution privilégiée pour soutenir financièrement vos enfants dans leur projet d’acquisition immobilière. Tel que défini par la réglementation française, cette forme de financement permet d’apporter un soutien concret tout en respectant un cadre juridique précis.

Points clés à retenir sur le prêt familial immobilier :

Aucune limite de montant n’existe pour ce type de prêt familial
Un contrat écrit devient obligatoire au-delà de 1 500 euros
Une déclaration fiscale s’impose pour les montants supérieurs à 5 000 euros
Le remboursement reste exigible, contrairement à une donation

Les fondements juridiques du prêt familial immobilier

Cette opération consiste en un prêt d’argent consenti par un membre de la famille à un autre, généralement entre parents et enfants, dans le cadre d’un projet d’acquisition immobilière.

Distinction fondamentale avec la donation

Dans le cadre de cette analyse juridique, il convient de distinguer clairement le prêt familial de la donation. Le prêt implique nécessairement un remboursement du capital, avec ou sans intérêts, tandis que la donation constitue une transmission définitive sans contrepartie financière.

Cette différenciation revêt une importance capitale car l’administration fiscale peut requalifier un prêt en donation si les modalités de remboursement ne sont pas clairement établies et respectées.

Modalités de fonctionnement

Le prêt familial fonctionne généralement à taux zéro, bien qu’il soit possible d’appliquer un taux d’intérêt. Dans cette dernière hypothèse, le taux ne peut excéder le taux légal fixé semestriellement, qui s’élève à 7,21% au premier semestre 2025.

Formalisme et obligations légales

Tel que défini par l’article 1359 du Code civil, les exigences formelles varient selon le montant prêté et nécessitent une attention particulière pour sécuriser l’opération.

Obligations selon les montants

Montant du prêt	Formalisme requis	Déclaration fiscale
Moins de 1 500 €	Aucun écrit obligatoire	Non
1 500 € à 5 000 €	Contrat écrit obligatoire	Non
Plus de 5 000 €	Contrat écrit + enregistrement possible	Formulaire n°2062 obligatoire

Rédaction du contrat de prêt

Dans le cadre de la formalisation, le contrat de prêt familial doit impérativement mentionner plusieurs éléments essentiels :

L’identité complète du prêteur et de l’emprunteur
Le montant exact du prêt exprimé en chiffres et en lettres
La durée du prêt et l’échéancier de remboursement
Les conditions d’intérêt ou l’absence d’intérêts
Les modalités de remboursement détaillées

Intervention notariale

L’acte authentique confère au prêt une force exécutoire, permettant de procéder directement à recouvrement via huissier en cas de défaillance, sans passage devant les tribunaux.

Les émoluments notariaux s’élèvent à 3,3% jusqu’à 3 050 euros, puis 2,2% entre 3 050 et 6 100 euros.

Aspects fiscaux et déclaratifs

Dans cet article, nous vous expliquons les implications fiscales spécifiques au prêt familial, particulièrement importantes lors d’acquisitions immobilières d’envergure.

Obligations déclaratives

Pour les prêts dépassant 5 000 euros, une déclaration via le formulaire n°2062 devient obligatoire. Cette déclaration doit être effectuée simultanément avec la déclaration de revenus annuelle.

L’absence de déclaration ou les inexactitudes exposent à une amende de 150 euros selon l’article 1729 B du Code général des impôts.

Traitement fiscal des intérêts

Si le prêt familial génère des intérêts, le prêteur doit déclarer ces revenus dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. L’emprunteur, quant à lui, ne supporte aucune imposition sur les sommes reçues.

Nouveau dispositif 2025-2026

Depuis février 2025, un dispositif exceptionnel permet aux familles de transmettre jusqu’à 300 000 euros sans droits de donation, sous réserve d’affectation spécifique :

Acquisition d’un logement neuf comme résidence principale
Construction d’une habitation
Travaux de rénovation énergétique

Cette mesure impose une conservation du bien pendant cinq ans minimum et un délai de réalisation de six mois.

Gestion du remboursement et situations particulières

Tel que défini par les modalités contractuelles, plusieurs options de remboursement peuvent être envisagées selon les circonstances familiales et le projet immobilier.

Modalités de remboursement

Le remboursement du prêt familial peut s’organiser selon différentes configurations :

Remboursement unique à une échéance déterminée
Mensualités régulières sur la durée convenue
Remboursement conditionnel lié à la revente du bien ou à d’autres événements

Conséquences du décès

Dans le cadre de la transmission successorale, le décès de l’emprunteur ne supprime pas la dette. Celle-ci se transmet aux héritiers ayant accepté la succession.

Inversement, si le prêteur décède, le montant résiduel du prêt intègre l’actif successoral et devient taxable au titre des droits de succession.

Garanties et sécurisation

Vous devez prévoir des garanties réelles (hypothèque conventionnelle) ou personnelles (cautionnement) pour sécuriser le remboursement, particulièrement pour les montants importants.

La conservation des preuves de remboursement (relevés bancaires, attestations de virement) s’avère indispensable pour prévenir les conflits familiaux et justifier de la bonne exécution du contrat.

Le prêt familial constitue un outil efficace de soutien aux projets immobiliers familiaux. Sa mise en œuvre nécessite le respect d’un formalisme précis et d’obligations déclaratives spécifiques selon les montants concernés. Il est donc important de vérifier tous ces aspects en amont pour sécuriser juridiquement et fiscalement l’opération.

Prêter de l’argent à son enfant pour un achat immobilier : tout comprendre du prêt familial