Dans cet article, nous vous expliquons les évolutions majeures introduites par la réforme de l’indivision successorale du 6 mars 2025. Cette transformation législative répond à une problématique croissante en France : le blocage des successions qui paralyse 3,1 millions de logements vacants, soit 8% du parc immobilier national.
Les principales mesures adoptées visent à :
- Simplifier les procédures de sortie d’indivision
- Réduire le seuil de majorité requis pour les décisions importantes
- Créer des mécanismes d’accélération du partage judiciaire
- Établir un recensement des biens abandonnés
- Protéger les droits des héritiers absents ou introuvables
Le contexte juridique et les enjeux de la réforme
L’indivision successorale constitue la situation juridique temporaire qui survient automatiquement au décès d’une personne lorsque plusieurs héritiers se partagent un patrimoine. Selon l’article 720 du Code civil, les successions s’ouvrent par la mort au dernier domicile du défunt, créant immédiatement cette copropriété entre les ayants droit.
Les blocages structurels de l’ancien système
Traditionnellement, le droit français privilégie la sortie rapide de l’indivision, s’inspirant du principe romain selon lequel « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Cependant, dans les faits, de nombreuses situations conduisaient à des paralysies durables :
- Héritiers introuvables ou ayant quitté le territoire national
- Successions complexes impliquant des dizaines d’indivisaires
- Conflits familiaux empêchant tout consensus
- Biens de faible valeur dont la gestion coûte plus cher que les revenus générés
L’ampleur de la crise immobilière liée aux indivisions
Les statistiques révèlent une situation préoccupante : le nombre de logements vacants a bondi de 60% en trente ans, les indivisions successorales représentant une part significative de cette augmentation. Le secteur du bâtiment traverse simultanément une crise du logement neuf avec 194 710 logements commencés entre janvier et septembre 2024, contre 295 865 sur la même période en 2022, soit une chute de 34%.
Les innovations procédurales de la loi du 6 mars 2025
La proposition de loi déposée par Louise Morel introduit des mécanismes pragmatiques pour dénouer les situations d’indivision bloquée. Ces mesures s’inspirent des dispositifs éprouvés en Alsace-Moselle et des territoires ultramarins, notamment de la loi Letchimy de 2018.
La création d’une base de données nationale
L’une des innovations majeures consiste en l’établissement d’un recensement systématique des biens en indivision bloquée. Cette base de données permettra aux collectivités territoriales d’identifier rapidement les logements abandonnés et d’engager les procédures appropriées. Tel que défini par la réforme, ce système offrira aux autorités locales une visibilité inédite sur les biens en déshérence.
L’abaissement du seuil de majorité
La modification la plus significative concerne le passage de la majorité qualifiée des deux tiers à une majorité simple renforcée. Désormais, les décisions importantes pourront être prises avec l’accord de 50% à 55% des indivisaires, selon les modalités définies par le Sénat lors de l’examen en cours.
| Type de décision | Ancien seuil | Nouveau seuil | Impact |
|---|---|---|---|
| Vente d’un bien indivis | 2/3 des parts | 50-55% des parts | Facilitation des transactions |
| Travaux d’amélioration | Unanimité | Majorité simple | Rénovation accélérée |
| Gestion locative | 2/3 des parts | Majorité simple | Rentabilisation immédiate |
Les procédures d’accélération du partage judiciaire
L’article 4 de la proposition de loi institue une expérimentation de cinq ans dans des ressorts juridictionnels définis par arrêté ministériel. Cette mesure révolutionnaire vise à contraindre les indivisaires inactifs à participer aux procédures de partage.
Le mécanisme de présomption de consentement
Lorsqu’un indivisaire ne constitue pas de mandataire dans le délai d’un mois suivant la mise en demeure, il sera présumé consentir au partage. Cette présomption permet de surmonter l’obstacle créé par l’inaction délibérée ou la négligence de certains héritiers qui, jusqu’alors, pouvaient bloquer indéfiniment une succession.
Les garanties procédurales
Dans le cadre de cette expérimentation, plusieurs garde-fous protègent les droits des indivisaires :
- Obligation de recherches approfondies pour localiser les héritiers absents
- Contrôle judiciaire systématique des conditions de vente
- Consignation des fonds correspondant aux parts des héritiers introuvables
- Délai de trois mois pour se manifester après notification
Les mécanismes de protection des héritiers vulnérables
La loi prévoit plusieurs dispositifs de sauvegarde afin que la réforme n’affaiblisse pas les droits légitimes des indivisaires, particulièrement ceux qui se trouvent dans l’impossibilité de participer activement aux procédures.
La procédure de vente par l’autorité administrative
L’article 2 de la proposition introduit un mécanisme exceptionnel : lorsqu’une indivision existe depuis au moins dix ans et comprend un indivisaire décédé depuis au moins deux ans dont la succession a été déclarée vacante, la Direction nationale d’intervention domaniale peut être autorisée par le tribunal judiciaire à procéder à l’aliénation du bien.
Les conditions strictes d’application
Cette procédure d’exception ne peut être mise en œuvre que dans des circonstances précisément définies :
- Durée minimale d’indivision de dix ans
- Présence d’au moins une succession vacante depuis deux ans
- Identité ou adresse d’un ou plusieurs indivisaires inconnue
- Autorisation préalable du tribunal judiciaire
La consignation des fonds et le suivi des droits
Les sommes correspondant aux parts des héritiers absents sont placées sous séquestre sur un compte sécurisé jusqu’à leur identification. Cette mesure garantit que les droits patrimoniaux ne sont pas définitivement perdus, même en cas de vente forcée du bien indivis. L’argent consigné demeure bloqué et ne peut être attribué à d’autres parties tant que l’héritier n’a pas été retrouvé.
L’impact sur le marché immobilier et les perspectives d’application
Dans le cadre de cette modernisation du droit des successions, la réforme devrait produire des effets significatifs sur l’économie immobilière française. L’augmentation de l’offre disponible pourrait contribuer à réguler les tensions du marché du logement.
Les retombées économiques attendues
La remise sur le marché de biens immobiliers jusqu’alors bloqués devrait générer plusieurs cercles vertueux : accès facilité à la propriété pour les primo-accédants, opportunités d’investissement dans la rénovation de biens anciens, et dynamisation des zones urbaines touchées par l’abandon immobilier. Les héritiers pourront également accéder à des liquidités qui demeuraient jusque-là indisponibles.
Les défis de mise en œuvre
Malgré ces avancées, plusieurs questions pratiques subsistent concernant l’application concrète de la réforme :
- Formation des personnels judiciaires aux nouvelles procédures
- Coordination entre les différentes administrations impliquées
- Évaluation des biens dans des marchés locaux parfois atones
- Gestion des contentieux liés aux recherches d’héritiers
Les perspectives législatives et l’examen sénatorial
Le texte adopté en première lecture par l’Assemblée nationale fait actuellement l’objet d’discussions au Sénat. Les sénateurs examinent notamment le relèvement du seuil de majorité à 55% et l’introduction de protections renforcées pour les héritiers les plus vulnérables.
Les amendements en discussion
Plusieurs modifications sont envisagées pour équilibrer davantage la réforme entre efficacité procédurale et protection des droits individuels. Les débats portent principalement sur la définition précise des « recherches suffisantes » à mener avant toute vente forcée, ainsi que sur les modalités de contrôle judiciaire des prix pratiqués.
Le calendrier de promulgation
Compte tenu de l’urgence sociale liée à la crise du logement, les parlementaires s’orientent vers une adoption rapide du texte avec peu d’amendements substantiels. L’équilibre trouvé entre simplification des procédures et préservation des droits fondamentaux semble recueillir un large consensus politique.
La réforme de l’indivision successorale de 2025 constitue une modernisation nécessaire du droit français des successions. En facilitant la sortie d’indivision tout en protégeant les héritiers vulnérables, cette loi répond aux défis contemporains du marché immobilier et devrait contribuer à débloquer des milliers de logements actuellement vacants.
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