Fiscalité des SCPI en 2025 : les points clés à retenir
La fiscalité des SCPI en 2025 constitue un enjeu majeur pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent maximiser leurs rendements tout en limitant leur imposition. Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, génèrent trois types de revenus : revenus fonciers, revenus financiers et plus-values. Chacun subit une fiscalité spécifique, qui dépend du statut de l’associé et du mode de détention.
En France, les investisseurs personnes physiques déclarent leurs revenus SCPI dans la catégorie des revenus fonciers, avec une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent des prélèvements sociaux à 17,2%. Les plus-values réalisées lors de la cession de parts sont également taxées, tout comme les revenus financiers issus des placements de trésorerie ou des dividendes.
Imposition des revenus fonciers issus des SCPI
Régime micro-foncier ou réel : quel choix en 2025 ?
Le détenteur de parts de SCPI doit choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel pour la déclaration de ses revenus :
- Régime micro-foncier : accessible si le total des revenus fonciers ne dépasse pas 15 000 € par an, il permet un abattement forfaitaire de 30% sur le montant brut des revenus fonciers (voir détails sur l’abattement). C’est une solution de simplicité, mais elle n’est pas toujours la plus avantageuse pour les investisseurs ayant des charges importantes à déduire.
- Régime réel : il offre la possibilité de déduire les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurances) du montant des revenus fonciers. Ce régime s’avère pertinent dès que les charges dépassent l’abattement forfaitaire.
Dans les deux cas, les revenus nets sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, puis soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus fonciers à hauteur de 17,2%.
La fiscalité des SCPI européennes
La fiscalité des SCPI européennes diffère sensiblement. Les revenus générés par des actifs situés hors de France bénéficient souvent d’une exonération d’impôt sur le revenu en France, en vertu des conventions fiscales internationales. Seuls les prélèvements sociaux restent dus, mais l’investisseur peut ainsi optimiser sa fiscalité en diversifiant géographiquement son portefeuille SCPI.
Imposition des revenus financiers des SCPI
Les SCPI peuvent générer des revenus financiers (intérêts de placements, dividendes). Pour les personnes physiques, ces revenus sont intégrés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Depuis l’instauration du prélèvement forfaitaire unique (PFU, ou « flat tax ») à 30%, l’investisseur peut choisir ce régime simplifié ou opter pour le barème classique selon sa tranche marginale d’imposition.
Pour les personnes morales, les revenus financiers des SCPI sont soumis au taux normal de l’impôt sur les sociétés.
Fiscalité des plus-values immobilières en SCPI
Le régime des plus-values sur cession de parts
La vente de parts de SCPI génère des plus-values immobilières imposées selon le régime des particuliers. Le taux global d’imposition s’élève à 36,2% (19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). Un système d’abattement pour durée de détention s’applique :
- Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention
- Exonération totale (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) après 30 ans de détention
Les cessions de parts de SCPI sont également assujetties aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Attention, des évolutions interviennent en 2025 : consultez notre analyse sur les changements des droits de mutation à titre onéreux en 2025.
SCPI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’investisseur doit déclarer la valeur de ses parts au 1er janvier de l’année fiscale, déduction faite des éventuels emprunts contractés pour leur acquisition. L’IFI s’applique dès que le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros.
Optimiser la fiscalité de ses SCPI en 2025
Trois leviers d’optimisation fiscale
- Investir en SCPI européennes : permet de percevoir des revenus immobiliers avec une fiscalité allégée, parfois même sans impôt sur le revenu en France.
- Recourir au démembrement de propriété : acheter la nue-propriété de parts de SCPI pour une durée déterminée permet de ne pas percevoir de revenus, donc de ne pas être imposé pendant cette période. À l’issue du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété et commence à percevoir des revenus.
- Investir à crédit dans les SCPI : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui allège la base imposable et optimise la rentabilité nette.
Les stratégies patrimoniales évoluent avec la réglementation et les produits proposés. Le label ELTIF 2 facilite désormais la distribution transfrontalière des SCPI, ouvrant de nouveaux horizons pour les investisseurs européens qui souhaitent diversifier et optimiser leur fiscalité.
Cas particulier : SCPI fiscales et défiscalisation
Les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, Denormandie) offrent des dispositifs de défiscalisation selon la nature de l’investissement. Par exemple, la défiscalisation en loi Pinel en 2025 permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement de location sur une période donnée. Ce type d’investissement convient aux contribuables fortement imposés, en recherche d’optimisation fiscale sur le long terme.
Nouveautés 2025 : SCPI à durée de vie limitée et évolution du marché
Le marché des SCPI innove en 2025 avec le lancement de la SCPI Remake UK 2025, première SCPI à durée de vie limitée. Ce format séduit les investisseurs en quête de visibilité sur la liquidité et la fiscalité. À l’issue de la période de vie, la SCPI procède à la cession des actifs et à la distribution du capital, la fiscalité applicable étant celle des plus-values immobilières.
Tableau récapitulatif : fiscalité des SCPI en 2025
| Type de revenu | Régime fiscal | Taux d’imposition | Optimisation possible |
| Revenus fonciers | Micro-foncier ou réel | Barème IR + 17,2% prélèvements sociaux | Déduction des charges, abattement 30% |
| Revenus financiers | PFU 30% ou barème IR | 12,8% IR + 17,2% prélèvements sociaux | Choix du régime |
| Plus-values | Régime particulier | 19% IR + 17,2% prélèvements sociaux | Abattement durée de détention |
| SCPI européennes | Conventions fiscales | Prélèvements sociaux | Exonération IR possible |
| SCPI fiscales | Dispositifs spécifiques | Réduction IR | Pinel, Malraux, Denormandie |
Conclusion : anticiper et piloter sa fiscalité SCPI en 2025
La fiscalité des SCPI en 2025 exige une approche proactive et une parfaite maîtrise des règles applicables. Les investisseurs ont tout intérêt à diversifier leurs stratégies, à choisir le régime fiscal le plus adapté, et à s’informer régulièrement sur les nouveautés du marché. Les innovations réglementaires et les nouveaux produits, comme les SCPI à durée de vie limitée ou le label ELTIF 2, offrent des opportunités inédites pour optimiser la fiscalité de son patrimoine immobilier.
Pour réussir son investissement SCPI en 2025, il faut conjuguer performance, sécurité et optimisation fiscale. Le recours à un conseil patrimonial spécialisé et la veille réglementaire s’imposent pour tirer le meilleur parti des dispositifs en vigueur et anticiper les évolutions à venir.