Immobilier

Délai pour rendre une caution : obligations légales et procédures à suivre

par redaceco · 14 juillet 2025

La restitution du dépôt de garantie constitue une étape cruciale de la relation locative, souvent source de tensions entre propriétaires et locataires. Dans cet article, nous vous expliquons les délais légaux encadrant cette procédure et les droits de chaque partie.

Points clés à retenir :

Délai standard : 1 mois si le logement est rendu en parfait état
Délai prolongé : 2 mois maximum en cas de dégradations constatées
Pénalités : 10% du loyer mensuel par mois de retard
Justificatifs obligatoires : pour toute retenue sur le dépôt

Le cadre légal des délais de restitution

Tel que défini par la loi ALUR du 24 mars 2014, le propriétaire dispose de délais précis pour procéder à la restitution du dépôt de garantie. Ces délais commencent à courir dès la remise effective des clés par le locataire, et non à la date de fin de préavis.

Délai standard d’un mois

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire dispose d’un délai maximum de 30 jours pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie. Ce délai s’applique que la location soit vide ou meublée, pourvu qu’il s’agisse de la résidence principale du locataire.

Délai prolongé de deux mois

Dans le cadre de dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie, le délai est étendu à 60 jours maximum. Cette prolongation permet au propriétaire d’obtenir des devis et d’organiser les travaux nécessaires à la remise en état du logement.

Décompte précis des délais

Il est donc important de vérifier que le décompte débute au moment de la restitution des clés, qu’elle s’effectue en main propre ou par courrier recommandé. La date de fin de préavis ne constitue pas le point de départ du délai légal.

Situation	Délai maximum	Point de départ
État des lieux conforme	1 mois	Remise des clés
Dégradations constatées	2 mois	Remise des clés
Absence d’état des lieux	1 mois	Remise des clés

Les retenues autorisées sur le dépôt de garantie

Le propriétaire peut légalement procéder à des retenues sur le dépôt de garantie, mais uniquement dans des cas précis et avec justificatifs obligatoires. Ces retenues doivent être documentées et proportionnelles aux dommages constatés.

Motifs de retenue légaux

Les retenues autorisées couvrent plusieurs catégories de manquements locatifs :

Arriérés de loyers et charges : montants impayés durant la location
Dégradations imputables au locataire : dommages dépassant l’usure normale
Réparations locatives non effectuées : entretien courant négligé
Frais de remise en état : nettoyage, remplacement d’équipements
Provision sur charges : jusqu’à 20% en copropriété

Justificatifs obligatoires

Dans le cadre de toute retenue, le propriétaire doit fournir au locataire des pièces justificatives précises. Ces documents comprennent l’état des lieux contradictoire, les photographies des dégradations, les devis et factures de travaux, ainsi que les courriers de relance pour les impayés.

Exclusions importantes

La vétusté naturelle du logement ne peut justifier aucune retenue. Les dégradations résultant de cas de force majeure ou de cambriolage relèvent également de l’exclusion, le locataire n’étant pas tenu responsable de ces situations.

A lire : La grille de vétusté locative : un outil essentiel en location

Procédures en cas de non-restitution

Lorsque le propriétaire ne respecte pas les délais légaux, plusieurs recours s’offrent au locataire. Ces démarches suivent une progression logique, de la résolution amiable à la saisine judiciaire.

Démarches préalables

Le locataire doit d’abord adresser un courrier simple de réclamation au propriétaire. En l’absence de réponse, une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception constitue l’étape suivante obligatoire.

Pénalités de retard

Tel que prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépassement des délais entraîne automatiquement une majoration de 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé. Cette pénalité s’applique uniquement si le locataire a communiqué sa nouvelle adresse au propriétaire.

Recours judiciaires

En cas d’échec des démarches amiables, le locataire peut saisir :

La commission départementale de conciliation : procédure gratuite et rapide
Un conciliateur de justice : tentative de résolution amiable
Le juge des contentieux de la protection : procédure judiciaire dans un délai de 3 ans

Situations particulières et cas d’exception

Certaines situations présentent des spécificités qu’il convient de maîtriser pour éviter les contentieux. Dans le cadre de ces cas particuliers, les règles générales peuvent connaître des adaptations.

Absence d’état des lieux de sortie

Lorsqu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé, le locataire est réputé avoir rendu les lieux conformes à l’état des lieux d’entrée. Le propriétaire dispose alors d’un délai d’un mois pour la restitution intégrale, sauf s’il peut prouver que l’absence d’état des lieux résulte du fait du locataire.

Locations en copropriété

Pour les immeubles en copropriété, le propriétaire peut retenir jusqu’à 20% du dépôt de garantie en attente de l’arrêté des comptes annuels. Cette retenue doit être régularisée dans l’année suivant le départ et dans le mois suivant l’approbation des comptes.

Restitution anticipée

Si le logement est rendu en parfait état sans arriérés, le propriétaire peut procéder à la restitution dès la remise des clés, sans attendre l’expiration du délai légal.

Montants et modalités du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est strictement encadré par la législation, variant selon le type de location. Ces limites visent à protéger les locataires contre les demandes excessives.

Type de location	Montant maximum	Base de calcul
Location vide	1 mois	Loyer hors charges
Location meublée	2 mois	Loyer hors charges
Location saisonnière	Libre	Selon accord contractuel

Dans le cadre de la restitution, le propriétaire peut procéder par virement bancaire ou remise en main propre, accompagnée d’une attestation de restitution détaillant les éventuelles retenues et leurs justifications.

La maîtrise des délais de restitution du dépôt de garantie constitue un enjeu majeur pour sécuriser la relation locative. Les obligations légales sont précises : 1 mois en cas de conformité, 2 mois maximum avec dégradations, sous peine de pénalités de 10% par mois de retard.

Délai pour rendre une caution : obligations légales et procédures à suivre