Assurance de prêt : un contrat d’assurance indispensable pour les emprunteurs

Pour qu’une banque accepte de vous accorder un prêt immobilier, elle doit d’abord évaluer votre dossier. Seront pris en compte votre profil d’emprunteur, votre taux d’endettement, et vos capacités de remboursement. Avant de faire la demande auprès d’un établissement de prêt, renseignez-vous bien sur les documents à fournir et sur les exigences des banquiers. Parmi ces exigences, il y a l’assurance emprunteur. À quoi sert cette assurance ? Est-elle obligatoire ? Peut-on obtenir un financement de la banque sans assurance de prêt ? Comment choisir cette assurance et combien coûte-t-elle ? L’assurance emprunteur, parlons-en !

Le principe de l’assurance de prêt immobilier

Que vous soyez salarié, auto-entrepreneur, dirigeant d’entreprise ou fonctionnaire, vous pourrez faire la demande d’un crédit immobilier pour acquérir ou faire construire votre maison principale ou secondaire. L’organisme de prêt se chargera d’évaluer votre dossier avant de vous donner une réponse. Si vous êtes un profil à risques ou si vous êtes employé sous CDD, vous devrez monter un dossier solide et exemplaire pour convaincre les banquiers. Dans tous les cas, vous devrez souscrire une assurance de prêt immobilier pour couvrir les risques d’impayés.

L’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire. Pourtant, elle est généralement exigée par les banques. Pour les organismes de prêt, il s’agit là d’une mesure de sécurité qui permet de couvrir le remboursement du crédit ou les échéances en cas de décès de l’assuré. Les garanties comprises dans ce contrat permettent également de couvrir les impayés liés à un état d’invalidité ou d’incapacité. L’assurance pourra intervenir pour les sinistres mentionnés dans le contrat. Pour activer les garanties, vous devrez faire une déclaration dans les délais indiqués dans le contrat.

Sur le plan financier, l’assurance emprunteur représente le deuxième poste de coût d’un crédit immobilier après les intérêts. Son coût varie généralement entre 0,2% et 0,5% du capital emprunté par an selon l’âge, l’état de santé et le profil de l’emprunteur. Sur un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, cela représente entre 8 000 et 20 000 euros de coût total, une somme qui justifie amplement de prendre le temps de comparer les offres avant de signer.

Les garanties du contrat d’assurance emprunteur

Le contrat d’assurance emprunteur est un contrat temporaire dont la durée est similaire à celle du prêt immobilier. Parmi les garanties généralement retrouvées dans les formules d’assurance de prêt, il y a :

• La garantie décès
• La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
• La garantie invalidité permanente totale (IPT)
• La garantie invalidité permanente partielle (IPP)
• La garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT)

Dépendant de la compagnie d’assurance, la garantie incapacité temporaire partielle de travail peut être incluse, mais cela reste assez rare. Si cette garantie n’est pas proposée et si vous la trouvez nécessaire, vous pourrez demander à votre assureur de la rajouter en option. Il en est de même pour la garantie perte d’emploi. Si celle-ci n’est pas systématiquement comprise dans l’offre, vous pourrez en faire la demande auprès de votre assureur.

Sur la garantie perte d’emploi, un point important à connaître avant de la souscrire : elle ne couvre que les licenciements dans le cadre d’un CDI. Les démissions, ruptures conventionnelles, fins de CDD, licenciements pour faute lourde et périodes de chômage partiel en sont exclus. Pour un salarié en CDI stable, elle peut constituer un filet utile. Pour tous les autres profils (indépendants, fonctionnaires, CDD), elle est généralement sans intérêt et son coût élevé peut être réorienté vers des garanties plus pertinentes.

Quelle assurance de prêt immobilier choisir ?

L’établissement de prêt vous proposera un contrat de groupe que vous n’êtes pas obligé d’accepter. De manière générale, les assurances de prêt des établissements prêteurs coûtent assez cher et ne sont pas toujours avantageuses. Vous pouvez, si vous le souhaitez, faire appel à des délégations d’assurances. Cela veut dire que vous pourrez vous rapprocher de différentes compagnies d’assurance, de comparer leurs offres, et de souscrire l’offre la plus adaptée à vos besoins et à votre budget.

La seule condition à respecter si vous passez par la délégation d’assurance est la suivante : les garanties que vous allez souscrire auprès de la compagnie d’assurance doivent être équivalentes ou supérieures à celles exigées par la banque. En pratique, choisir une assurance déléguée peut permettre d’économiser entre 6 500 et 15 000 euros sur la durée totale du prêt par rapport à l’assurance groupe de la banque (source : UFC-Que Choisir). C’est un argument financier majeur qui justifie de ne pas accepter systématiquement l’offre proposée par la banque lors de la signature.

Depuis la loi Lemoine de 2022, la délégation d’assurance ne se limite plus au moment de la souscription du prêt : vous pouvez désormais changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité, quelle que soit la date à laquelle votre prêt a été contracté. Si vous avez souscrit l’assurance groupe de votre banque sans comparer les offres, rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence aujourd’hui et de réduire vos mensualités pour le reste de la durée du prêt.

Sur quels critères se baser pour choisir une assurance emprunteur ?

Le moyen le plus rapide et le plus efficace de comparer différentes offres d’assurance de prêt est le comparateur d’assurance en ligne. C’est un outil spécialement développé pour vous aider à trouver les contrats les plus adaptés à votre profil et à votre type de prêt. Il est très facile à utiliser, et vous permet de gagner un temps considérable. Une fois que vous aurez obtenu différentes offres d’assurance emprunteur, vous devrez vérifier plusieurs points :

• Les niveaux de garantie : il faut que les garanties que vous choisissez soient au moins équivalentes à celles demandées par la banque.
• L’irrévocabilité des garanties : dépendant de l’irrévocabilité des garanties, après un changement de situation comme une nouvelle profession ou un problème de santé, vous n’aurez pas de déclaration à faire à votre assureur.
• Les exclusions : il peut y avoir des exclusions de garanties dans l’offre. Vérifiez bien les exclusions pour éviter les mauvaises surprises.
• Les délais de franchise de la garantie ITT : il s’agit du temps pendant lequel vous devez être en arrêt de travail pour activer cette garantie (entre 60 et 180 jours, dépendant de votre profil et de votre assureur). Concrètement, un délai de franchise de 90 jours signifie que vous devrez assumer seul trois mois de mensualités avant toute prise en charge par l’assurance. Sur un prêt avec une mensualité de 1 200 euros, cela représente 3 600 euros à financer sur vos fonds propres. Plus la franchise est courte, mieux vous êtes protégé, mais plus la prime est élevée.
• La quotité d’assurance : c’est le taux de couverture, soit le pourcentage de l’emprunt que la compagnie d’assurance prendra en charge. Pour un emprunteur seul, la quotité est généralement de 100%. Pour des co-emprunteurs, deux options existent : une couverture à 100% sur chaque tête (protection maximale mais prime plus élevée) ou une répartition à 50%/50%. Avec une quotité de 50% par tête, si l’un des deux emprunteurs décède, l’assurance ne prend en charge que la moitié du capital restant dû : l’autre moitié reste à la charge du survivant.
• La cotisation d’assurance : elle peut être calculée sur le capital initial ou sur le capital restant dû. Sur le capital initial, la prime est fixe pendant toute la durée du prêt. Sur le capital restant dû, elle diminue au fil du remboursement. Une prime sur capital restant dû est souvent plus avantageuse sur le long terme car elle baisse naturellement à mesure que le prêt est remboursé.
• Les délais d’adhésion : de manière générale, le délai d’adhésion est compris entre une et trois semaines. Cela dépend des formalités médicales.
• Les frais d’adhésion : des frais de dossier d’adhésion sont généralement appliqués. Vous pourrez vérifier le montant auprès de l’assureur.
• L’assurance chômage : si l’assurance chômage n’est pas incluse dans le contrat, vous pourrez demander à votre assureur de la rajouter en option, mais notez que cette garantie a un coût assez élevé et ne couvre que les licenciements en CDI. En contrepartie, elle s’avère très utile en cas de perte d’emploi pour les profils éligibles.

Une fois que vous aurez trouvé une assurance emprunteur, vous pourrez la proposer à la banque. Pour connaître les exigences en ce qui concerne les garanties, vous pourrez consulter la Fiche Standardisée d’Information. C’est un document que doit vous remettre votre banquier. La banque vous fera ensuite parvenir sa réponse dans un délai de 10 jours. À savoir qu’aucuns frais supplémentaires ne sont demandés pour l’analyse du contrat d’assurance alternatif.

Si la banque accepte le contrat d’assurance de prêt, elle vous informera de sa réponse, et vous pourrez aller de l’avant avec vos démarches d’obtention du prêt. Si la délégation d’assurance est refusée par la banque, le banquier se retrouve dans l’obligation de justifier sa décision par écrit dans un délai de 10 jours ouvrés, sous peine d’amende. Cela doit se faire selon les critères d’équivalence définis par la CCSF (Comité consultatif des services financiers).

Les informations qui figurent sur la Fiche Standardisée d’Information

La Fiche Standardisée d’Information (FSI) comprend plusieurs informations. Comme nous l’avons souligné, il s’agit là d’un document qui vous est remis par votre banque, et qui est très utile pour faire des comparaisons. Les informations retrouvées dans la FSI sont les suivantes :

• Les garanties de l’assurance de prêt
• Les garanties minimales à souscrire
• La part du capital à couvrir
• Une estimation du coût total de l’assurance de prêt selon la durée du prêt et le TAEA (Taux Annuel Effectif de l’Assurance)
• La mention qui indique que vous pouvez souscrire une autre assurance que celle proposée par l’établissement de prêt
• Les conditions et les délais à respecter pour la délégation d’assurance

Sur le TAEA, c’est l’indicateur le plus fiable pour comparer des offres d’assurance entre elles, car il intègre le coût réel de l’assurance exprimé en pourcentage annuel du capital emprunté. Deux contrats affichant des primes mensuelles proches peuvent avoir des TAEA très différents si les modes de calcul (capital initial ou capital restant dû) diffèrent. C’est ce chiffre, et non la prime mensuelle brute, qui doit guider votre comparaison.

L’assurance de prêt et le questionnaire de santé

Même s’il est possible de souscrire une assurance de prêt sans questionnaire de santé, dans la plupart des cas, il faut le remplir. L’assureur se basera sur ces informations pour évaluer le risque que vous représentez. C’est aussi ce qui va lui permettre de définir le tarif de l’assurance emprunteur. Il est aussi probable que l’assureur vous demande de réaliser des examens complémentaires en fonction de votre âge, de votre état de santé, et du montant que vous allez emprunter.

Depuis la loi Lemoine de 2022, le questionnaire de santé est supprimé pour les emprunteurs qui remplissent deux conditions cumulatives : la part assurée ne dépasse pas 200 000 euros par emprunteur, et l’échéance de remboursement du crédit intervient avant les 60 ans de l’assuré. Pour un couple, le plafond s’apprécie par tête : si chacun est assuré à 50%, un prêt de 400 000 euros peut être souscrit sans questionnaire médical. Cette mesure profite particulièrement aux personnes ayant eu des antécédents de santé, qui pouvaient jusqu’alors se voir appliquer des surprimes significatives.

Pour les emprunteurs qui ne bénéficient pas de cette dispense, la convention AERAS (s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) permet d’accéder à une assurance même en cas de risque de santé élevé, pour des prêts immobiliers allant jusqu’à 420 000 euros destinés à l’achat d’une résidence principale. Le droit à l’oubli, intégré à ce dispositif et renforcé par la loi Lemoine, permet aux anciens malades d’un cancer ou d’une hépatite C de ne pas mentionner leur maladie dans le questionnaire si le protocole thérapeutique est terminé depuis plus de 5 ans sans rechute, quel que soit l’âge au moment du diagnostic. Avant 2022, ce délai était de 10 ans pour les cancers diagnostiqués après 21 ans.

Il est d’ailleurs utile de souligner que les informations que vous déclarez dans le questionnaire doivent être claires et précises. En cas de fausse déclaration intentionnelle, l’assureur pourra annuler le contrat. Cela veut dire qu’en cas de sinistre, l’assurance ne pourra pas intervenir pour couvrir les échéances. Si vous exercez un métier à risque ou si vous pratiquez une activité sportive dangereuse, vous devez le préciser dans votre questionnaire.

En conclusion

Comme nous l’avons vu, il n’y a aucune obligation de souscrire l’assurance de prêt, mais celle-ci s’avère nécessaire pour couvrir les risques de non-paiement des mensualités. En aucun cas, la banque ne pourra vous imposer son assurance de groupe. Vous restez libre de choisir vous-même votre assurance emprunteur à condition de choisir un contrat dont les garanties sont équivalentes à celles demandées par l’établissement de prêt.

Grâce à la loi Lemoine, cette liberté ne se limite plus au moment de la souscription : vous pouvez changer d’assurance à tout moment, sans frais, pendant toute la durée du prêt. Sur un prêt de 20 ans, c’est une opportunité à réévaluer régulièrement, notamment si votre situation de santé s’est améliorée, si vous avez changé de métier ou si les offres du marché ont évolué en votre faveur. L’assurance de prêt a un coût important sur la durée : comparer les garanties et les tarifs avant de souscrire, et ne pas hésiter à renégocier en cours de prêt, sont les deux réflexes qui permettent de réaliser des économies substantielles.

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