Depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été définitivement supprimée pour l’ensemble des contribuables français. Cette réforme, initiée en 2018, a permis d’alléger la fiscalité de 24,4 millions de foyers avec une économie moyenne de 723 euros par an. Cependant, certaines catégories de logements demeurent soumises à cette imposition locale. Dans cet article, nous vous expliquons précisément qui reste concerné par la taxe d’habitation en 2026 et dans quelles circonstances.
Les principaux points à retenir sont les suivants :
- Suppression totale pour les résidences principales depuis janvier 2023
- Maintien de l’imposition sur les résidences secondaires avec possibilité de majoration
- Taxation des logements vacants, avec une réforme majeure qui entre en vigueur en 2027
- Exonérations spécifiques selon la situation du contribuable
- Obligation de déclarer l’occupation de vos biens sur impots.gouv.fr
Les résidences secondaires : principal poste de taxation maintenu
La taxe d’habitation subsiste intégralement pour les résidences secondaires, c’est-à-dire tous les logements meublés qui ne constituent pas la résidence principale du contribuable. Tel que défini par l’administration fiscale, ces biens comprennent les maisons individuelles, appartements et leurs annexes comme les garages ou parkings privés. Sont aussi concernés les locataires à l’année d’un logement meublé qu’ils n’utilisent pas comme résidence principale, ainsi que les titulaires d’un logement de fonction distinct de leur résidence principale.
En 2026, on dénombre environ 3,7 millions de résidences secondaires en France soumises à cette taxe. Le montant moyen acquitté s’établissait à 1 125 euros en 2024, en hausse de plus de 100 euros par rapport à l’année précédente, sous l’effet des revalorisations des bases cadastrales et des décisions locales de majoration.
Calcul et majoration en zones tendues
Le montant de cette taxe résulte de la multiplication entre la valeur locative cadastrale du bien et le taux d’imposition fixé par les collectivités territoriales. La formule de calcul demeure identique : Valeur locative × Taux d’imposition = Montant dû.
La valeur locative cadastrale est un loyer théorique estimé par le cadastre sur la base des conditions de marché de 1970, revalorisée chaque année. Elle ne correspond pas au loyer réel ni au prix d’achat du bien. Pour la connaître, elle figure sur votre dernier avis de taxe foncière, à la rubrique « base ».
Dans le cadre de la lutte contre la spéculation immobilière, les communes situées en zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants peuvent appliquer une majoration allant jusqu’à 60 % sur leur part de taxe d’habitation. En 2026, plus de 1 450 communes appliquent cette majoration, avec un taux moyen de 41 %. Paris, Nice, Lyon ou Bordeaux appliquent le plafond maximum de 60 %. Concrètement, pour un appartement à Nice avec une valeur locative cadastrale de 4 200 euros et un taux communal de 26,3 %, la taxe de base s’élève à environ 1 105 euros : avec la majoration de 60 %, la facture grimpe à environ 1 768 euros par an.
Exonérations possibles pour les résidences secondaires
Certaines situations particulières permettent d’obtenir une exonération de cette majoration :
- Nécessité professionnelle d’occuper le logement secondaire plutôt que la résidence principale
- Hébergement en établissement de soins de longue durée, l’ancienne résidence principale devenant secondaire
- Logement temporairement inhabitable pour des causes indépendantes de la volonté du propriétaire
À noter également : les propriétaires de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes situés dans des zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR) peuvent bénéficier d’une exonération totale de taxe d’habitation, à condition que la commune ou l’intercommunalité ait délibéré en ce sens avant le 1er octobre 2025.
L’obligation de déclaration d’occupation à ne pas négliger
Depuis 2023, tout propriétaire d’un bien immobilier doit déclarer la situation d’occupation de chacun de ses logements via la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » sur son espace personnel impots.gouv.fr. Cette déclaration initiale n’est à renouveler qu’en cas de changement (achat, vente, location, mise en vacance), avant le 1er juillet de chaque année.
C’est sur la base de cette déclaration que l’administration détermine si votre bien est une résidence principale (exonérée), une résidence secondaire (taxée) ou un logement vacant (taxé). En l’absence de déclaration ou en cas d’inexactitude, vous risquez une amende de 150 euros par local. Si vous avez omis cette démarche lors de sa mise en place ou si la situation de l’un de vos biens a évolué depuis, il est impératif de régulariser avant la fin juin 2026.
Les logements vacants soumis à taxation
Les propriétaires de logements vacants restent également redevables d’une taxation spécifique. En 2026, deux dispositifs coexistent encore selon la localisation du bien :
La taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique automatiquement dans les quelque 3 700 communes classées en zone tendue, dès qu’un logement est inoccupé depuis au moins un an. Son produit (environ 290 millions d’euros en 2024) alimentait jusqu’à présent l’État via l’Anah. La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) s’applique quant à elle dans les communes hors zone tendue, mais uniquement si la commune a délibéré pour l’instaurer.
À partir du 1er janvier 2027, ces deux dispositifs seront fusionnés en une taxe unique : la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), créée par l’article 108 de la loi de finances pour 2026. Les taux de base seront de 17 % de la valeur locative la première année de vacance, puis 34 % à partir de la deuxième année, avec une possible majoration communale jusqu’à 60 %. Les recettes seront désormais intégralement reversées aux communes. Un point important : la durée de vacance constatée avant le 1er janvier 2027 sera prise en compte dès la première année d’application, sans remise à zéro du compteur.
Critères de définition de la vacance
L’administration fiscale qualifie un logement de vacant selon des critères précis. Il doit être vide de meubles ou pourvu d’un mobilier insuffisant pour permettre une occupation normale. Les propriétaires peuvent justifier cette vacance par la transmission de documents comme les factures d’électricité attestant de la non-occupation.
Exceptions et cas particuliers
Certains locaux échappent à cette taxation malgré leur inoccupation :
- Bâtiments dédiés aux activités agricoles
- Dortoirs d’établissements scolaires et d’internats
- Bureaux occupés par des fonctionnaires
- Résidences universitaires gérées par les CROUS
Personnes éligibles aux exonérations spécifiques
Vérifiez si votre situation personnelle vous permet de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe d’habitation. Les conditions d’exonération varient selon l’âge, les revenus et la situation familiale du contribuable.
Exonérations liées à l’âge et aux revenus
Un point essentiel à connaître : pour les résidences secondaires, aucun abattement général lié aux revenus n’est applicable. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due quels que soient les revenus du propriétaire. Les exonérations liées à l’âge ou à l’invalidité ne s’appliquent que dans des cas très précis, notamment lorsque la résidence secondaire constitue le seul logement de la personne en dehors d’un établissement spécialisé.
Les personnes âgées de plus de 60 ans peuvent obtenir une exonération dans ce contexte spécifique, sous réserve de ne pas être assujetties à l’impôt sur la fortune immobilière et de respecter certains plafonds de revenus. Les bénéficiaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) sont automatiquement exonérés.
Le tableau ci-dessous présente les seuils de revenus applicables. Ces montants sont révisés chaque année : vérifiez les valeurs en vigueur pour 2026 sur impots.gouv.fr avant toute démarche, les seuils antérieurs ne sont plus fiables.
| Nombre de parts du quotient familial | Seuil de revenu fiscal de référence (indicatif) |
|---|---|
| 1 part | À vérifier sur impots.gouv.fr |
| 1,5 parts | À vérifier sur impots.gouv.fr |
| 2 parts | À vérifier sur impots.gouv.fr |
| 2,5 parts | À vérifier sur impots.gouv.fr |
| 3 parts | À vérifier sur impots.gouv.fr |
Autres catégories éligibles
D’autres situations ouvrent droit à l’exonération de taxe d’habitation. Les veufs et veuves, les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH), ainsi que les personnes invalides dans l’incapacité de subvenir à leurs besoins par le travail peuvent en bénéficier sous conditions de ressources.
Les étudiants logés dans des résidences universitaires ou chez des particuliers bénéficient également d’une exonération totale, facilitant ainsi leur accès au logement durant leurs études.
Modalités de paiement et échéances 2026
Dans le cadre du paiement de cette taxe, les contribuables disposent de plusieurs options et doivent respecter des échéances précises selon le type de logement concerné.
Les avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont disponibles en ligne dès le 3 novembre 2026 sur votre espace impots.gouv.fr. Deux dates limites de paiement coexistent selon le mode choisi : le 15 décembre 2026 pour les règlements par chèque, TIP ou virement, et le 20 décembre 2026 pour les paiements en ligne. Le prélèvement automatique à l’échéance intervient quant à lui le 28 décembre. Les propriétaires possédant plusieurs biens dans différentes communes recevront des avis distincts pour chaque collectivité territoriale.
Les modes de paiement acceptés incluent le prélèvement automatique, le paiement en ligne, le titre interbancaire de paiement (TIP), le chèque ou encore le virement bancaire pour les montants supérieurs à 50 000 euros. Les contribuables dont l’imposition dépasse 2 000 euros ont l’obligation d’opter pour le prélèvement à l’échéance ou le paiement dématérialisé.
En 2026, la taxe d’habitation ne concerne plus que les propriétaires de résidences secondaires et de logements vacants. Cette réforme majeure a considérablement simplifié la fiscalité locale tout en maintenant une source de financement pour les collectivités territoriales. À noter : à partir de 2027, la taxation des logements vacants sera unifiée sous une seule taxe, la TVLH, avec des taux progressifs et des recettes intégralement reversées aux communes.
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