En principe, une société civile immobilière (SCI) relève de l’impôt sur le revenu (IR). Or, les associés de la SCI peuvent choisir l’impôt sur les sociétés (IS). L’imposition sur les revenus et les plus-values immobilières dépend du régime fiscal choisi. Si la SCI est soumise à l’IR, les associés sont imposables sur la quote-part leur revenant, et si la SCI est soumise à l’IS, elle devient redevable de l’impôt sur les bénéfices. Quelles différences entre la SCI soumise à l’impôt sur les revenus et la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ? Que faut-il savoir sur ces deux régimes fiscaux ?
La société civile immobilière, qu’est-ce que c’est au juste ?
Une société civile immobilière (SCI) est une société constituée par au moins deux associés, personnes physiques ou morales, pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à une idée reçue, la SCI n’est pas réservée aux membres d’une même famille : elle peut être créée entre amis, partenaires d’investissement ou toute combinaison d’associés. La SCI familiale est simplement la configuration la plus courante, car elle facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier intrafamilial. Chaque associé apporte un bien ou des fonds à la société, qui en devient propriétaire, et reçoit en échange des parts sociales proportionnelles à son apport.
La SCI est une structure qui permet une gestion patrimoniale et fiscale de biens immobiliers. Elle n’exige aucun capital minimum et peut être immatriculée avec 1 euro seulement. De plus, il est possible de créer une SCI à capital variable pour réduire les coûts lors des augmentations et réductions de capital.
En ce qui concerne la gestion de la société civile immobilière, elle est normalement moins contraignante que celle des sociétés commerciales. Il revient aux associés de nommer un ou plusieurs gérants pour gérer la société au quotidien. Il peut s’agir d’associés ou de tiers dont les pouvoirs peuvent être limités dans les statuts.
Concrètement, créer une SCI permet d’éviter l’indivision et d’optimiser la transmission du patrimoine immobilier tout en ayant le choix sur le mode d’imposition. Notez cependant que les coûts de création sont réels (rédaction des statuts, frais d’immatriculation, frais de publicité légale) et que la responsabilité des associés est indéfinie et solidaire : chaque associé répond des dettes de la SCI sur son patrimoine personnel, sans limitation au montant de ses apports.
Un point de vigilance important : la SCI est incompatible avec l’activité de location meublée. Une SCI dont l’objet serait la location meublée bascule automatiquement à l’IS, perdant le bénéfice du régime IR et des abattements pour durée de détention sur les plus-values. Les porteurs de projet souhaitant faire du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) doivent donc éviter la structure SCI ou anticiper ce basculement.
Choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés
Au moment de remplir le formulaire M0 de SCI, vous pourrez être amené à vous demander s’il est mieux d’avoir une SCI à l’IR ou à l’IS. Même si en principe la société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu, vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés. Attention, car une fois ce choix fait, il est irrévocable : vous ne pourrez pas revenir à l’IR une fois l’IS choisi.
Ce qu’il est important de noter, c’est qu’une jeune SCI ayant souscrit un emprunt pour acquérir ses biens immobiliers aura intérêt à rester à l’IR dans un premier temps : les charges financières importantes réduisent les revenus fonciers imposables, voire génèrent un déficit imputable sur le revenu global des associés.
La décision IR/IS doit s’analyser principalement en comparant le taux marginal d’imposition des associés avec le taux de l’IS. En 2024, le taux de l’IS de droit commun est de 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices pour les PME éligibles. Les associés dont le taux marginal d’IR dépasse 25 ou 30 % ont souvent intérêt à opter pour l’IS sur les bénéfices courants. Mais cette analyse ne peut pas s’arrêter là : il faut aussi anticiper l’impact sur les plus-values à la cession, qui constitue le principal piège de la SCI à l’IS.
Choisir l’IS permet d’amortir comptablement l’immeuble, réduisant ainsi la base imposable annuelle. Si vous réalisez des bénéfices via une activité de location, l’amortissement peut ramener le résultat imposable à zéro ou proche de zéro pendant plusieurs années. En revanche, ces amortissements auront un impact majeur sur la plus-value en cas de cession ultérieure (voir ci-dessous).
La société civile immobilière à l’impôt sur le revenu (IR)
Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) suit les mêmes règles que celles des revenus fonciers. La société n’est pas elle-même redevable de l’impôt : ce sont les associés qui sont imposés personnellement sur la quote-part de résultat leur revenant, proportionnellement à leurs droits dans la SCI.
Dans la pratique, chaque associé est imposé dans la catégorie des revenus fonciers sur sa quote-part, avec application du barème progressif de l’IR et des prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. L’associé qui cède ses parts est imposé selon les règles des plus-values immobilières des particuliers.
Si la société civile immobilière ne réalise aucun bénéfice, il est possible d’imputer le déficit foncier sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. L’imputation peut également se faire sur le revenu global de l’associé lorsqu’elle résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, dans la limite annuelle de 10 700 €. Ce plafond a été temporairement porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un bien du statut de passoire thermique (dispositif applicable jusqu’au 31 décembre 2025 : vérifier la prorogation éventuelle pour 2026).
Au sujet des plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part lui revenant. Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %. En cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €, une taxe complémentaire progressive s’applique.
La plus-value immobilière bénéficie d’abattements pour durée de détention : un abattement progressif est appliqué à partir de la 6e année de détention. Au-delà de 22 ans, la plus-value est exonérée d’IR, et au-delà de 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux.
La société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés (IS)
Si vous choisissez l’impôt sur les sociétés, la fiscalité des bénéfices et des plus-values sera prise en compte au niveau de la société. Les associés seront imposés uniquement sur les dividendes qu’ils décident de s’attribuer, généralement soumis à la flat tax de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), ou au barème progressif sur option globale.
Les déficits à l’IS ne peuvent pas être imputés sur le revenu personnel des associés : ils restent cantonnés à la SCI et ne peuvent être imputés que sur les bénéfices futurs de la société.
Le principal piège de la SCI à l’IS concerne la plus-value à la cession du bien immobilier. Contrairement au régime IR où la plus-value est calculée sur la différence entre prix de vente et prix d’acquisition, à l’IS la plus-value est calculée sur la différence entre prix de vente et valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire après déduction de tous les amortissements pratiqués. Un immeuble acquis 300 000 €, amorti à hauteur de 150 000 € sur 20 ans, présentera une valeur nette comptable de 150 000 €. Si ce bien est vendu 400 000 €, la plus-value imposable à l’IS est de 250 000 €, et non de 100 000 € comme elle l’aurait été à l’IR. Cette mécanique peut générer une imposition finale très supérieure à ce qu’aurait produit l’IR, annulant les économies réalisées pendant la phase de détention.
Un associé qui décide de céder ses parts (et non le bien lui-même) est imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières. Pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018, des abattements pour durée de détention s’appliquent. Pour les titres acquis depuis cette date, ces abattements ont été supprimés dans le cadre du PFU : la plus-value est taxée à la flat tax de 30 % sans abattement, quelle que soit la durée de détention.
La société civile immobilière et la TVA
Normalement, la société civile immobilière n’est pas soumise à la TVA. Elle ne facture pas de TVA et n’a donc aucune taxe à récupérer sur les achats. Or, en cas de location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou professionnel, il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA. Si c’est ce que vous souhaitez faire, vous devez adresser votre demande par écrit au service des impôts et préciser le régime de TVA choisi.
Si la demande est approuvée, l’option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est exercée. Elle peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée. L’option pour la TVA est intéressante lorsque la SCI supporte un montant significatif de dépenses elles-mêmes grevées de TVA : elle peut alors récupérer la taxe sur ses investissements et travaux.
Bon à savoir : la TVA ne concerne pas la location nue à usage d’habitation. En revanche, elle est automatique pour la location meublée, ce qui constitue une raison supplémentaire d’anticiper la question du meublé dès la création de la SCI.
Que se passe-t-il en cas de dissolution de la SCI ?
La dissolution de la SCI peut avoir lieu selon les dispositions prévues dans les statuts ou en cas de causes judiciaires : arrivée du terme statutaire, réalisation de l’objet social, mésentente grave entre associés, décès rendant la poursuite impossible, ou cessation des paiements.
Comme vous pouvez vous en douter, la dissolution de la société civile immobilière n’est pas sans conséquence fiscale. Les associés seront tenus de payer l’imposition des plus-values réalisées sur les biens détenus par la SCI, au prorata de leurs droits. Ils devront également s’acquitter de l’imposition du résultat de la SCI pour l’année de dissolution.
Le régime fiscal de la SCI au moment de la dissolution détermine les règles applicables : à l’IR, ce sont les règles des plus-values immobilières des particuliers avec leurs abattements pour durée de détention ; à l’IS, ce sont les règles décrites ci-dessus avec le calcul sur la valeur nette comptable, potentiellement plus défavorables si des amortissements importants ont été pratiqués. Anticiper le scénario de sortie dès la création de la SCI est donc une étape indispensable du choix du régime fiscal.
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