Immobilier

Trêve hivernale : que pouvez-vous faire en tant que bailleur ?

par redaceco · 21 août 2025

Dans cet article, nous vous expliquons les actions concrètes que peut entreprendre un propriétaire bailleur pendant la période de trêve hivernale. Cette mesure de protection sociale, s’étendant du 1er novembre au 31 mars, suspend les expulsions mais n’interdit pas toute démarche judiciaire. Tel que défini par le Code des procédures civiles d’exécution, certaines procédures restent autorisées durant ces cinq mois de suspension.

Les points essentiels à retenir pour tout bailleur :

Les procédures d’expulsion peuvent être engagées mais leur exécution est différée
Certaines catégories d’occupants ne bénéficient pas de cette protection
Des sanctions sévères punissent le non-respect de cette réglementation
Des solutions alternatives existent pour récupérer les créances locatives

Procédures judiciaires autorisées pendant la période hivernale

Dans le cadre de la trêve hivernale, le propriétaire bailleur conserve la possibilité d’initier ou de poursuivre certaines démarches légales. Cette période ne constitue pas une suspension totale des droits du bailleur mais uniquement de l’exécution forcée des expulsions.

Engagement des procédures d’expulsion

Le bailleur peut parfaitement saisir le tribunal judiciaire pendant la trêve hivernale pour obtenir une décision d’expulsion. Cette procédure judiciaire suit son cours normal, mais l’intervention du commissaire de justice pour l’expulsion effective sera reportée au 1er avril. Vérifiez que tous les prérequis légaux sont respectés avant d’engager cette action en justice.

Les étapes autorisées durant cette période incluent :

L’envoi du commandement de payer au locataire défaillant
La saisine du juge du fond ou du juge des référés selon l’urgence
L’obtention d’un jugement d’expulsion avec effet différé
La demande préalable de concours de la force publique

Recouvrement des créances locatives

Les actions en recouvrement des loyers impayés demeurent pleinement possibles pendant la trêve. Le bailleur peut solliciter le garant, activer son assurance loyer impayé ou faire appel à la garantie Visale. Dans le cadre de ces démarches, l’établissement d’un échéancier amiable avec le locataire reste la solution privilégiée.

Type d’action	Autorisée pendant la trêve	Effet immédiat
Commandement de payer	Oui	Oui
Saisine du tribunal	Oui	Procédure en cours
Expulsion physique	Non	Reportée au 1er avril
Recouvrement créances	Oui	Selon modalités

Exceptions à la protection hivernale

Tel que défini par l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, certaines situations permettent une dérogation à la trêve hivernale. Ces exceptions visent des circonstances particulières où la protection du locataire ne s’applique pas ou peut être levée par décision judiciaire.

Occupations illégales et squatteurs

Les squatteurs ne bénéficient d’aucune protection durant la trêve hivernale. Dans le cadre de la loi anti-squat de 2020, les propriétaires disposent d’une procédure administrative accélérée permettant l’évacuation sous 72 heures sur décision préfectorale.

Les démarches à entreprendre comprennent :

Dépôt de plainte auprès des services de police
Constat de l’occupation illégale par un officier de police judiciaire
Saisine directe du préfet pour demande d’évacuation

Situations familiales particulières

Dans certains contextes familiaux, l’expulsion reste possible pendant l’hiver. Les ordonnances de protection émises par le juge aux affaires familiales permettent l’éviction immédiate du conjoint violent du domicile conjugal. De même, les procédures de divorce avec ordonnance de non-conciliation peuvent justifier l’expulsion de l’un des époux.

Les autres exceptions reconnues incluent les étudiants ne remplissant plus les conditions d’attribution de leur logement et les occupants de locaux frappés d’un arrêté de péril pour des raisons de sécurité publique.

Sanctions et responsabilités du propriétaire

Le non-respect de la trêve hivernale expose le bailleur à des sanctions pénales particulièrement sévères. Dans le cadre de cette réglementation, l’expulsion forcée d’un locataire constitue un délit passible de lourdes peines.

Risques encours et sanctions applicables

Depuis 2014, toute expulsion illégale durant la période hivernale est punie de 30 000 euros d’amende et 3 ans d’emprisonnement. Ces sanctions s’appliquent également en cas de coupure d’énergie (électricité, gaz, eau) effectuée par le propriétaire dans son logement loué.

Toute action entreprise doit respecter scrupuleusement le cadre légal. Les tentatives d’intimidation ou de pression exercées sur le locataire peuvent également constituer des délits connexes exposant le bailleur à des poursuites judiciaires.

Protection énergétique du locataire

Durant la trêve, les fournisseurs d’énergie ne peuvent procéder à aucune coupure d’alimentation pour factures impayées. Cette protection s’étend à l’eau, au gaz et à l’électricité, bien qu’une réduction de puissance électrique reste possible. Le propriétaire bailleur ne peut en aucun cas contourner cette règle en intervenant directement sur les installations.

Solutions alternatives pour les bailleurs

Face aux contraintes de la trêve hivernale, plusieurs stratégies alternatives permettent au propriétaire de préserver ses intérêts tout en respectant la réglementation en vigueur. Dans le cadre de ces démarches, la recherche de solutions amiables demeure prioritaire.

Négociation et accompagnement social

L’établissement d’un plan d’apurement des dettes locatives constitue souvent la solution la plus efficace. Le bailleur peut proposer un échéancier personnalisé tenant compte de la situation financière du locataire. Cette approche évite les procédures longues et coûteuses tout en préservant la relation contractuelle.

Les dispositifs d’aide disponibles pour accompagner cette démarche :

Médiation par les ADIL (Agences Départementales d’Information sur le Logement)
Intervention des services sociaux départementaux
Activation des Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
Accompagnement par des associations spécialisées

Optimisation de la procédure judiciaire

Pour les situations nécessitant une intervention judiciaire, le dossier doit être parfaitement constitué avant la saisine du tribunal. Une procédure bien préparée pendant la trêve permettra une exécution rapide dès le 1er avril suivant.

Tel que défini par la jurisprudence, l’anticipation des démarches constitue un élément déterminant. Dans le cadre de cette préparation, la constitution d’un dossier complet avec toutes les pièces justificatives accélérera significativement la procédure post-trêve.

La trêve hivernale n’interdit pas l’action du bailleur mais en reporte les effets. Une stratégie juridique bien menée durant cette période permet d’optimiser la récupération du bien tout en respectant les droits du locataire.

Trêve hivernale : que pouvez-vous faire en tant que bailleur ?