Saviez-vous qu’il est possible de récupérer la TVA sur un achat immobilier neuf et d’économiser ainsi jusqu’à 20% du prix d’acquisition ? Ce mécanisme fiscal méconnu permet aux investisseurs avertis de réduire considérablement le coût de leur investissement immobilier. Cependant, cette opportunité s’accompagne de conditions strictes et d’obligations sur le long terme.
Les points essentiels à retenir :
- Économie potentielle de 20% sur le prix d’achat d’un bien neuf
- Réservée aux biens immobiliers neufs avec services para-hôteliers
- Engagement de conservation obligatoire pendant 20 ans minimum
- Processus administratif complexe nécessitant un accompagnement expert
Les conditions d’éligibilité pour récupérer la TVA immobilière
La récupération de la TVA sur un achat immobilier n’est pas un droit automatique. L’administration fiscale impose plusieurs critères cumulatifs que l’investisseur doit impérativement respecter.
Types de biens éligibles
Seuls certains biens immobiliers permettent cette récupération. L’immobilier neuf constitue la base de ce dispositif :
- Logements vendus en état futur d’achèvement (VEFA)
- Biens immobiliers achevés depuis moins de 5 ans
- Première acquisition par un particulier (jamais revendus entre particuliers)
- Achat direct auprès d’un promoteur immobilier
Pour un appartement de 200 000 € hors taxes, la TVA représente 40 000 €, soit un montant considérable que l’investisseur peut potentiellement récupérer.
Obligation de services para-hôteliers
Le bien doit être exploité en location meublée avec prestations para-hôtelières. Cette condition exige la présence d’au moins 3 des 4 services suivants :
- Accueil et réception de la clientèle
- Fourniture du linge de maison
- Service de petit-déjeuner
- Entretien et ménage régulier des locaux
Ces services doivent être réellement proposés aux locataires. L’administration fiscale effectue des contrôles réguliers pour vérifier la réalité de ces prestations.
Statut fiscal requis
L’investisseur doit adopter l’un des deux statuts fiscaux permettant cette récupération :
| Statut | Critères | Obligations |
|---|---|---|
| LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) | Revenus locatifs < 23 000 € ou < 50% des revenus du foyer | Déclaration simplifiée |
| LMP (Loueur Meublé Professionnel) | Revenus locatifs > seuils LMNP | Inscription au registre du commerce |
Les démarches administratives pour obtenir le remboursement
Le processus de récupération de la TVA nécessite de suivre plusieurs étapes administratives dans un ordre précis. Chaque étape conditionne la suivante et aucune ne peut être négligée.
Immatriculation et obtention du numéro de TVA
Avant même l’achat, l’investisseur doit obtenir un numéro de TVA intracommunautaire :
- Déclaration d’activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce
- Obtention d’un numéro SIRET
- Demande d’immatriculation fiscale au Service des Impôts des Entreprises
Cette démarche peut prendre plusieurs semaines, il convient donc de l’anticiper avant la signature de l’acte de vente.
Formalisation de l’achat et du bail commercial
L’acte de vente doit impérativement mentionner les montants hors taxes, de TVA et toutes taxes comprises. Parallèlement, l’investisseur signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence de services.
Ce bail doit préciser :
- Les prestations para-hôtelières proposées aux locataires
- L’application de la TVA sur les loyers versés à l’investisseur
- La durée d’engagement (minimum 9 ans, idéalement 20 ans)
Demande de remboursement via le formulaire 3519
Une fois l’achat finalisé, la demande de remboursement s’effectue via le formulaire n°3519, accompagné des justificatifs suivants :
- Acte notarié détaillant le montant de TVA payée
- Bail commercial signé avec l’exploitant
- Récépissé d’immatriculation au greffe
- Numéro de TVA attribué par l’administration
- Relevé d’identité bancaire pour le remboursement
Le remboursement intervient généralement dans un délai de 3 à 6 mois après le dépôt du dossier complet.
Les obligations et risques à long terme
La récupération de la TVA s’accompagne d’obligations contraignantes sur une durée de 20 ans minimum. Le non-respect de ces engagements expose l’investisseur à des sanctions financières importantes.
Engagement de conservation de 20 ans
L’investisseur doit conserver le bien et maintenir l’activité de location pendant 20 ans minimum. En cas de vente anticipée, il doit rembourser la TVA au prorata temporis.
Exemple concret : pour un bien vendu après 10 ans d’exploitation, l’investisseur doit reverser 50% de la TVA récupérée initialement, soit 20 000 € sur une TVA de 40 000 € récupérée.
Obligations déclaratives annuelles
L’exploitant verse des loyers toutes taxes comprises incluant la TVA. L’investisseur doit donc :
- Déclarer la TVA collectée sur les loyers reçus
- Effectuer les régularisations annuelles nécessaires
- Tenir une comptabilité conforme aux exigences fiscales
Risques de contrôle fiscal
L’administration fiscale effectue des contrôles réguliers pour vérifier le respect des conditions. Les points de vigilance incluent :
- Réalité effective des services para-hôteliers proposés
- Conformité des déclarations de TVA
- Respect de l’engagement de durée de location
En cas d’irrégularité, l’investisseur s’expose à un redressement fiscal avec pénalités et intérêts de retard.
Optimisation fiscale et cumul d’avantages
La récupération de TVA peut se cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation, maximisant ainsi la rentabilité de l’investissement immobilier.
Avantages fiscaux cumulables
Plusieurs dispositifs peuvent s’additionner à la récupération de TVA :
| Dispositif | Avantage | Conditions |
|---|---|---|
| Censi-Bouvard | Réduction d’impôt de 11% sur 9 ans | Résidence de services éligible |
| Amortissement LMNP | Déduction des charges et amortissements | Régime réel d’imposition |
| Déficit foncier | Imputation sur revenus globaux | Statut LMP uniquement |
Rentabilité globale de l’opération
En combinant ces différents leviers, l’économie totale peut atteindre 25 à 30% du prix d’acquisition. Cependant, le coût des prestations para-hôtelières peut réduire la rentabilité locative nette.
Il convient d’analyser précisément :
- Le taux de rendement brut garanti par l’exploitant
- Les frais de gestion prélevés par l’exploitant
- Les charges de copropriété et taxes foncières
- La qualité financière de l’exploitant sur 20 ans
Cette analyse nécessite l’accompagnement d’un expert en gestion de patrimoine maîtrisant ces montages complexes.
Évolutions réglementaires récentes
La réglementation sur la récupération de TVA a connu des évolutions importantes en 2025, particulièrement pour les meublés de tourisme de courte durée.
Le Conseil d’État a modifié l’interprétation de l’activité para-hôtelière. Désormais, le simple ménage avant arrivée et la fourniture de linge ne suffisent plus automatiquement à caractériser une activité para-hôtelière. L’administration apprécie la réalité du service hôtelier proposé au cas par cas.
Pour éviter l’assujettissement à la TVA sur les locations courtes, il convient de :
- Éviter les services d’accueil personnalisé
- Privilégier l’autonomie totale des locataires
- Limiter les prestations aux services de base
Ces évolutions confirment la complexité croissante de ce dispositif fiscal et la nécessité d’un accompagnement expert pour sécuriser les montages.
La récupération de TVA sur un achat immobilier représente une opportunité fiscale majeure, mais elle exige une parfaite maîtrise des règles et obligations associées. L’accompagnement par des professionnels spécialisés s’avère indispensable pour optimiser cette stratégie tout en sécurisant l’investissement sur 20 ans.
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