ELTIF 2 : une révolution réglementaire pour la distribution des SCPI en Europe
Depuis le 10 janvier 2024, l’Union européenne a activé une évolution majeure de l’investissement collectif avec l’entrée en vigueur du règlement ELTIF 2. Ce nouveau cadre juridique, porté par la révision du règlement initial « ELTIF 1 » de 2015, ambitionne de lever les freins historiques à la distribution transfrontalière des SCPI. Avec des règles nettement assouplies et un champ d’investissements élargi, les gestionnaires de sociétés civiles de placement immobilier bénéficient d’outils puissants pour capter un public européen plus large, professionnel ou non, tout en répondant aux besoins structurels d’investissement long terme de l’UE.
Un nouveau cadre conçu pour la croissance des investissements
L’objectif initial d’ELTIF (European Long-Term Investment Fund) était de canaliser l’épargne vers la croissance européenne, qu’il s’agisse de soutenir les infrastructures, l’innovation ou l’immobilier d’entreprise. Or, la première version du règlement a souffert de contraintes trop lourdes, brisant sa dynamique et limitant brutalement la distribution des SCPI au-delà des frontières nationales. Le bilan, après six ans d’application, est sans appel : peu de véhicules agréés et une collecte insignifiante à l’échelle du continent.
Désormais, ELTIF 2 se positionne comme un levier-clé pour dynamiser l’épargne longue, en offrant aux gestionnaires de SCPI :
- Un élargissement des actifs éligibles, y compris dans l’immobilier, les petites et moyennes entreprises ou encore des projets d’énergie durable
- Des modalités de diversification assouplies, qui permettent d’optimiser les portefeuilles
- La disparition du montant minimal d’investissement pour les particuliers, augmentant fortement l’accessibilité
- La hausse du seuil de capitalisation pour les entreprises cotées éligibles, améliorant la liquidité globale des fonds
Le tableau ci-dessous synthétise les principales évolutions :
| Critère | ELTIF 1 | ELTIF 2 |
| Actifs éligibles | 70 % minimaux | 50 % minimaux |
| Seuils d’accès investisseurs particuliers | 10 000 € (si portefeuille < 500 000 €) | Supprimés |
| Capitalisation boursière éligible | 500 millions € | 1,5 milliard € |
| Restrictions diversification | Forte | Allégée |
Facilitation de la distribution transfrontalière : des barrières levées
Désormais, grâce à ce nouveau régime, les SCPI peuvent viser plus simplement des investisseurs français, allemands, italiens ou encore espagnols, sans multiplier les procédures locales d’agrément. La notion de « passeport européen » acquiert une réalité opérationnelle, avec une distribution simplifiée et harmonisée au sein de l’Union, là où l’épargnant bénéficiait auparavant d’une offre morcelée, peu lisible et parfois inaccessible.
Cette transformation impacte directement la liquidité, le dynamisme et la solidité du marché des SCPI. La capacité à collecter dans plusieurs pays renforce la stabilité en phase de levée de fonds, tout en augmentant la taille des portefeuilles et la diversification des encours.
En outre, le régime transitoire de cinq ans permet aux gestionnaires d’adapter progressivement leurs fonds existants au standard ELTIF 2, offrant une souplesse essentielle pour réussir cette mutation. Les organismes de placement collectif immobilier déjà existants disposent ainsi de solutions pour transformer leur activité et augmenter leur attrait international.
Conséquences pour les gestionnaires de SCPI et les investisseurs
Optimisation de la structuration
La structuration flexible des portefeuilles favorise l’innovation et la multiplication de stratégies différenciantes. Les gestionnaires adaptent davantage la durée de vie des véhicules, la nature des actifs sous-jacents et les modalités de liquidité. L’exemple du lancement de la première SCPI à durée de vie limitée, Remake UK 2025, illustre ces nouveaux possibles : la structure peut attirer une clientèle européenne cherchant à limiter sa durée d’engagement, tout en profitant de la sécurité régulée offerte par le label ELTIF 2.
Accessibilité accrue pour les particuliers
La suppression des tickets d’entrée minimaux élargit de façon spectaculaire le public cible, notamment vers les épargnants européens traditionnellement éloignés de la pierre-papier. Cette démocratisation s’inscrit dans la stratégie globale de l’Union visant à encourager l’investissement privé dans l’économie réelle, tout en renforçant la protection des porteurs.
Changement d’échelle et nouvelles stratégies internationales
L’harmonisation du cadre facilite l’accès à de nouveaux marchés, tout en autorisant des investissements dans des classes d’actifs auparavant négligées. Pour les investisseurs, la comparaison devient plus aisée entre plusieurs offres distribuées sur différents territoires. Cette approche ouvre la voie à des allocations sophistiquées et à la diversification internationale, thématique de plus en plus recherchée.
Les SCPI peuvent également capitaliser sur la mutation des modes d’habitat investis. Ainsi, s’intéresser à l’investissement dans les résidences étudiantes ou à la diversification en immobilier d’entreprise prend tout son sens dans une perspective de gestion longue et transnationale.
ELTIF 2 : forces, limites et perspectives
- Avantages pour la stabilité du secteur : l’élargissement de la collecte devrait assainir et vitaliser le secteur, faciliter la transformation de modèles économiques pour les gestionnaires et offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs.
- Effets d’entraînement sur l’innovation : la possibilité de moduler la durée de vie ou d’explorer de nouveaux sous-jacents favorise la spécialisation de véhicules, adaptés à des objectifs patrimoniaux distincts.
- Risques subsistants : la profondeur du marché dépendra toujours de la capacité des acteurs à maintenir la confiance. La transparence, la sélection des actifs et la clarté de l’information, particulièrement lors des phases de revente ou en gestion de déficit foncier, restent primordiales pour le succès du régime.
Enjeux et perspectives à moyen terme
Le cadre ELTIF 2 devrait stimuler la convergence des pratiques entre acteurs européens, renforcer la compétitivité des gestionnaires français et favoriser l’innovation. On assiste à une recomposition du paysage concurrentiel, où la course à la collecte, la qualité de la gestion et la transparence joueront un rôle décisif. Cette évolution pourrait également aboutir à la création de nouveaux produits adaptés à une clientèle soucieuse d’accès facilité, de rendement durable et de mutualisation des risques par-delà les frontières.
Conclusion : ELTIF 2, catalyseur d’un marché européen de la pierre-papier
En favorisant la distribution transfrontalière des SCPI, ELTIF 2 dynamise l’investissement long terme et dote les épargnants ainsi que les professionnels d’un cadre stable, moderne et enfin pertinent pour la gestion européenne de l’épargne immobilière. Les prochaines années seront déterminantes pour mesurer l’adhésion des investisseurs, la montée en puissance des gestionnaires français, et la véritable transformation du secteur.