Dans le cadre des locations immobilières, le diagnostic de performance énergétique (DPE) constitue un document incontournable qui soulève de nombreuses interrogations lorsqu’il arrive à expiration pendant la durée du bail. Tel que défini par le Code de la construction et de l’habitation, ce diagnostic évalue la consommation énergétique d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre.
Les principales problématiques liées au DPE en cours de location comprennent :
- Les obligations légales du propriétaire bailleur face à un DPE périmé
- Les recours possibles pour les locataires en cas de non-conformité
- Les sanctions encourues et les solutions de mise en conformité
- L’évolution réglementaire concernant les passoires thermiques
Dans cet article, nous vous expliquons en détail les droits et obligations de chacune des parties lorsque le DPE devient périmé durant un bail en cours, ainsi que les démarches à entreprendre pour garantir la conformité avec la législation actuelle.
Les obligations du propriétaire bailleur concernant le DPE en location
Le propriétaire bailleur doit impérativement respecter plusieurs obligations fondamentales concernant le diagnostic de performance énergétique tout au long de la durée du bail.
Fourniture obligatoire du DPE lors de la signature du contrat
Depuis 2007, tout propriétaire a l’obligation de faire réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié avant la mise en location de son bien. Ce document doit être annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) remis au locataire lors de la signature du bail. Il est donc important de vérifier que le diagnostiqueur dispose bien d’une accréditation d’un organisme reconnu par le COFRAC et d’une assurance responsabilité civile professionnelle.
Le DPE doit obligatoirement contenir les informations suivantes :
- L’évaluation de la consommation énergétique annuelle du logement
- Les émissions de gaz à effet de serre correspondantes
- Les recommandations pour améliorer la performance énergétique
- La classification énergétique de A (très performant) à G (peu économe)
Validité et renouvellement du diagnostic
La durée de validité du DPE varie selon sa date de réalisation. Depuis le 1er juillet 2021, les nouveaux diagnostics sont valables pendant 10 ans. Cependant, les DPE plus anciens suivent un calendrier particulier d’expiration qu’il convient de maîtriser pour éviter toute situation irrégulière.
| Date de réalisation du DPE | Durée de validité |
|---|---|
| Entre 2013 et 2017 | Expiré au 31 décembre 2022 |
| Entre janvier 2018 et juin 2021 | Valable jusqu’au 31 décembre 2024 |
| À partir du 1er juillet 2021 | Validité de 10 ans |
Interdictions progressives des logements énergivores
Dans le cadre de la transition énergétique, la réglementation impose des restrictions croissantes pour les logements mal classés au DPE. Depuis janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (G+) sont interdits à la location. Cette interdiction s’étend progressivement : tous les logements classés G depuis janvier 2025, les logements F en 2028, et les logements E en 2034.
Droits et recours des locataires face à un DPE périmé
Les locataires disposent de moyens légaux pour faire valoir leurs droits lorsque le DPE de leur logement devient périmé ou révèle une performance énergétique défaillante.
Droit de demander un nouveau DPE
Un locataire est en droit d’exiger un diagnostic de performance énergétique actualisé auprès de son bailleur pendant toute la durée du bail, notamment pour vérifier le respect des critères de décence énergétique. Cette demande doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les situations justifiant cette demande incluent :
- Un DPE arrivé à expiration pendant le bail
- Des doutes sur la classification énergétique du logement
- Une volonté de vérifier la conformité aux nouvelles normes
- Une préparation à la reconduction du bail
Contestation et contre-expertise
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, ce qui signifie qu’en cas d’erreur, le bailleur ou le diagnostiqueur peuvent être tenus responsables. Le locataire peut contester un DPE en informant rapidement le bailleur par courrier recommandé. Si aucun accord n’est pas trouvé, une contre-expertise peut être demandée auprès d’un autre diagnostiqueur certifié.
Recours judiciaires et compensations
En cas de persistance du problème, le locataire peut solliciter plusieurs types de compensation. Il est possible de demander des travaux de rénovation énergétique, une réduction du montant du loyer, voire des compensations financières pour les préjudices subis. Si le problème persiste, le locataire peut recourir à un médiateur ou engager des démarches juridiques en saisissant le tribunal judiciaire compétent.
Sanctions et conséquences d’un DPE non conforme
Le non-respect des obligations relatives au DPE expose les propriétaires bailleurs à des sanctions financières et juridiques significatives.
Sanctions administratives et pénales
Un propriétaire bailleur qui ne respecte pas ses obligations concernant le DPE peut recevoir une amende administrative pouvant aller jusqu’à 1 500 €, et même 3 000 € en cas de récidive dans un délai de trois ans. Dans les cas les plus graves, notamment lorsqu’il y a transmission de renseignements erronés de manière délibérée, les sanctions peuvent atteindre 37 500 € d’amende assortie d’une peine de prison de deux ans maximum.
Conséquences sur la gestion locative
Au-delà des sanctions pénales, un DPE défaillant peut avoir des répercussions importantes sur la rentabilité locative. Si la performance énergétique réelle est inférieure à celle figurant sur le DPE, le locataire peut solliciter une révision à la baisse du loyer. De plus, depuis août 2022, il est interdit d’augmenter les loyers des passoires thermiques classées F ou G lors du renouvellement de bail.
Risques juridiques pour le bailleur
En cas de litige, un tribunal peut ordonner le paiement de dommages et intérêts au locataire et, dans les cas les plus graves, prononcer la résiliation du bail aux torts du propriétaire. Cette situation peut également compromettre la capacité du bailleur à louer d’autres biens, particulièrement si des antécédents judiciaires sont établis.
Solutions pratiques pour gérer un DPE périmé
Face à l’expiration d’un DPE en cours de location, plusieurs solutions s’offrent aux propriétaires bailleurs pour maintenir la conformité réglementaire.
Anticipation et renouvellement du diagnostic
Il est essentiel d’anticiper la date d’expiration du DPE pour éviter toute période d’irrégularité. Lorsque le diagnostic expire pendant le bail, il convient de faire réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié, opération qui peut être effectuée en 48 heures dans la plupart des cas.
Communication avec le locataire
Une fois le nouveau DPE obtenu, il est important de communiquer les résultats au locataire pour maintenir une relation de confiance. Cette transparence permet également d’éviter d’éventuels litiges et de préparer sereinement la reconduction ou le renouvellement du bail.
Stratégie d’amélioration énergétique
Un DPE actualisé peut révéler une amélioration de la performance énergétique suite à des travaux, justifiant ainsi une augmentation de loyer lors du renouvellement du bail. À l’inverse, un résultat moins favorable nécessitera probablement des travaux de rénovation, rendant impossible l’augmentation du loyer à court terme mais préservant la capacité locative du bien.
Dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique, les propriétaires doivent désormais considérer le DPE comme un outil de gestion patrimoniale essentiel, permettant d’anticiper les évolutions réglementaires et de préserver la valeur locative de leurs biens immobiliers.
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