Depuis le 1er janvier 2017, le Diagnostic Technique Global (DTG) est entré en vigueur pour certaines copropriétés, conformément aux dispositions annoncées par la loi Alur de mars 2014. Son objectif est de donner aux copropriétaires un état général complet de leur immeuble, d’identifier les travaux à prioriser sur dix ans et d’évaluer la situation énergétique du bâtiment.
Contrairement à ce que son appellation pourrait laisser entendre, le DTG n’est pas une obligation universelle pour toutes les copropriétés : il est obligatoire dans deux situations précises, et facultatif dans tous les autres cas, sous réserve d’un vote en assemblée générale.
Les immeubles concernés par le DTG
Selon la loi Alur, le Diagnostic Technique Global est obligatoire pour deux catégories de copropriétés :
- Les bâtiments mis en copropriété depuis plus de 10 ans
- Les bâtiments faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité, lorsque l’administration demande au syndic de le produire
Pour toutes les autres copropriétés, la réalisation du DTG doit être soumise à un vote en assemblée générale. Si la question est inscrite à l’ordre du jour et que l’assemblée refuse de le faire réaliser, cette décision de refus doit figurer dans le procès-verbal.
Il n’existe pas de sanction directe prévue pour les syndics qui ne soumettraient pas ce vote à l’assemblée générale, mais l’absence de DTG peut constituer un frein lors de la demande de certaines aides publiques et expose le syndicat à une responsabilité en cas de sinistre dont les causes auraient pu être anticipées.
Définition de la mise en copropriété
La mise en copropriété se définit comme la division d’un bâtiment en lots distincts. Elle intervient à l’occasion d’une vente à la découpe, d’une réhabilitation ou d’une succession. Un diagnostic de mise en copropriété doit obligatoirement être effectué avant la division par lots d’un immeuble de plus de 15 ans. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier professionnel certifié.
Ce diagnostic de mise en copropriété est distinct du DTG : il porte sur l’état des équipements et installations du bâtiment au moment de la division, tandis que le DTG est un outil de planification prospective sur dix ans destiné aux copropriétés déjà existantes.
Les autres obligations diagnostics pour les copropriétés
En plus du DTG, les copropriétés sont soumises à d’autres obligations diagnostics dont le champ d’application a évolué significativement avec la loi Climat et Résilience de 2021 :
Le DPE collectif (Diagnostic de Performance Énergétique) est obligatoire pour les copropriétés à usage d’habitation comportant un système de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire collectif. Les échéances de mise en conformité varient selon la taille de la copropriété :
- Avant le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots
- Avant le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots
- Avant le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots
L’audit énergétique s’applique aux copropriétés de 50 lots ou plus, à usage principal d’habitation, équipées d’un chauffage collectif. Il existe deux variantes : l’audit énergétique et architectural et l’audit global partagé. Ces audits fournissent une analyse plus approfondie que le DPE seul et peuvent constituer la composante énergétique du DTG.
Enfin, depuis 2023, les copropriétés sont également tenues d’élaborer un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), directement issu des conclusions du DTG lorsque celui-ci a été réalisé. Ce plan est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, avec des échéances progressives : avant le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2024 pour les 51 à 200 lots, et 2025 pour les moins de 51 lots. Le PPT doit être mis à jour tous les 10 ans.
Qui peut réaliser ce diagnostic ?
Le Diagnostic Technique Global est confié à un professionnel, personne physique ou morale, disposant de compétences pluridisciplinaires. Il doit maîtriser :
- Les produits et matériaux de construction
- Les équipements techniques
- Les modes de construction traditionnels et contemporains
- Les gros œuvres et les pathologies du bâti
- Les diagnostics thermiques et les améliorations énergétiques
- Les terminologies techniques et juridiques
- Les textes législatifs et réglementaires
- Les techniques de gestion financière de copropriété
Le professionnel doit obligatoirement produire aux copropriétaires des justificatifs de compétences, copies de diplômes, justificatifs d’assurance et attestations sur l’honneur d’indépendance vis-à-vis du syndicat.
En pratique, le DTG est souvent confié à un bureau d’études techniques spécialisé en bâtiment ou à un architecte expérimenté en copropriété. Le coût varie selon la taille et la complexité de l’immeuble : comptez entre 1 500 et 5 000 euros pour une copropriété de taille moyenne (20 à 50 lots), pouvant dépasser 10 000 euros pour les grands ensembles. Ce coût est réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Le contenu du Diagnostic Technique Global
Le DTG doit permettre d’évaluer la liste et le coût des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sur les dix années suivantes. Il comprend obligatoirement :
- L’état de la situation du syndicat vis-à-vis de ses obligations légales et réglementaires (Code de la construction et de l’habitation)
- L’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs
- Un Diagnostic de Performance Énergétique ou un audit énergétique
- L’analyse des améliorations possibles en matière de gestion technique et patrimoniale
- Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation du bâtiment sur 10 ans, servant de base à l’élaboration du Plan Pluriannuel de Travaux
Le DTG est présenté à l’assemblée générale qui suit sa réalisation. Les copropriétaires votent ensuite sur l’opportunité de réaliser les travaux identifiés, sans être juridiquement contraints de les approuver immédiatement.
Les avantages du Diagnostic Technique Global
Le DTG offre trois bénéfices concrets pour les copropriétaires :
- Premièrement, une vision globale et objective de l’état du bâtiment, produite par un expert indépendant. Cette photographie à un instant T permet d’éviter les surprises coûteuses et d’arbitrer entre travaux urgents et différables.
- Deuxièmement, une meilleure valorisation du patrimoine : un immeuble dont les travaux ont été planifiés et documentés est plus rassurant pour les acquéreurs potentiels et facilite la négociation lors des ventes de lots. Un DTG récent et un fonds travaux bien alimenté peuvent constituer de véritables arguments commerciaux.
- Troisièmement, une optimisation de l’accès aux aides publiques. Le DTG et le PPT qui en découle sont des pièces souvent exigées pour bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriétés, le dispositif d’aide à la rénovation énergétique des immeubles collectifs, qui peut financer jusqu’à 45 % des travaux de rénovation thermique sous conditions. Les copropriétés sans DTG ni plan de travaux formalisé peinent souvent à constituer un dossier de demande complet.
Enfin, en anticipant les travaux sur dix ans, le DTG aide les copropriétaires à lisser les appels de fonds dans le temps, en alimentant progressivement le fonds travaux obligatoire (fixé par la loi à 5 % minimum du budget prévisionnel annuel depuis 2017) plutôt que de faire face à des dépenses imprévues et massives.
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