Défiscaliser en loi Pinel : ou en sommes nous ?

La loi Pinel en 2025 : fin d’un dispositif phare et nouvelles stratégies

Défiscaliser grâce à la loi Pinel, c’était possible jusqu’au 31 décembre 2024. Ce dispositif avait permis pendant près de dix ans aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt substantielle en achetant et en louant un logement neuf situé dans des zones à forte tension locative. Mais depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible d’investir en loi Pinel.
Ce tournant réorganise le marché de la défiscalisation immobilière et oblige les épargnants à se tourner vers de nouvelles solutions pour réduire leur fiscalité tout en renforçant leur patrimoine immobilier.

Pourquoi la loi Pinel a-t-elle disparu en 2025 ?

La loi Pinel répondait à un double objectif : soutenir la construction de logements neufs dans les grandes villes et encadrer l’investissement par des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires. Néanmoins, le dispositif Pinel a été définitivement arrêté au 31 décembre 2024, les pouvoirs publics estimant que ses leviers étaient devenus trop coûteux, et que d’autres formes de défiscalisation s’avéraient plus adaptées aux nouveaux enjeux écologiques et sociétaux. Les investissements actés avant cette date conservent leurs avantages, mais aucun nouveau projet ne peut s’inscrire dans ce régime.

Rappel du fonctionnement du dispositif Pinel

Droits à la réduction d’impôt

• 12 % sur 6 ans (2 % par an)
• 18 % sur 9 ans (2 % par an)
• 21 % sur 12 ans (2 % par an sur 9 ans, puis 1 % par an sur les 3 dernières années)

La réduction s’appliquait au prix de revient du bien majoré des frais de notaire, dans la limite de 300 000 €. L’avantage pouvait donc atteindre jusqu’à 63 000 € sur la période globale.
Pour calculer la défiscalisation concrète, il fallait appliquer le taux sur le montant du bien et déclarer chaque année les revenus locatifs, en respectant le cadre fiscal, notamment concernant les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.

Conditions d’accès : géographie et typologie

Pour être éligible à la loi Pinel, le logement devait :

• Avoir le statut de logement neuf ou assimilé (VEFA, construction, achèvement…)
• Respecter des normes environnementales (RT2012 ou BBC2005)
• Être situé dans une zone tendue (A bis, A, B1 et B2 sous critères spécifiques)
• Respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire
• Être loué à titre de résidence principale pour une période minimale (6, 9, ou 12 ans)

Tableau des zones Pinel et villes concernées en 2024

Seules les communes validées par la préfecture en zone B2 bénéficiaient de l’agrément Pinel.
En 2025, l’arrêt du Pinel signifie qu’aucune nouvelle ville n’est éligible à ce régime, mais les biens acquis antérieurement conservent leur fiscalité avantageuse.

Les plafonds Pinel en 2024, et que deviennent-ils en 2025 ?

Plafond d’investissement

• Montant maximal d’investissement par an : 300 000 €
• Plafond de prix de revient au m² : 5 500 €

Plafonds de loyer et de ressources

En 2025, ces plafonds ne concernent plus de nouveaux investissements, mais ceux en cours restent soumis au cadre originel. Ceux qui ont investi avant janvier 2025 continuent de profiter d’une fiscalité allégée, sous réserve de respecter ces plafonds jusqu’à la fin de leur engagement.

Avantages et inconvénients du dispositif Pinel

Les atouts pour les investisseurs

• Réduction d’impôt jusqu’à 6 000 € par an sur 12 ans
• Création de patrimoine dans les grandes villes dynamiques
• Constitution de capital sans apport majeur, grâce à l’effet de levier du crédit
• Transmission facilitée et diversification patrimoniale

Critiques et limites du Pinel

• Plafonnement strict des loyers et des revenus du locataire : parfois moins rentable qu’une location libre.
• Baisse des rendements dans certaines villes où le prix du neuf surévalué ne garantit pas un rendement performant.
• Engagement de location longue durée (6, 9 ou 12 ans), peu flexible.
• Risques sur la revente du bien en cas de mutation professionnelle ou de changement de stratégie patrimoniale. Découvrez les règles à connaître avec déficit foncier et revente immobilière.

Quel rendement attendre d’un investissement Pinel ?

En zone très tendue (Paris, Lyon, Bordeaux…), les rendements Pinel oscillaient globalement entre 3 % et 4 % net par an, une moyenne relative au marché du neuf. Hors métropoles ou dans le neuf surévalué, le rendement pouvait fondre à 2,5 %, difficilement supérieur au rendement d’une location classique, surtout après prise en compte des plafonds de loyers et du coût d’acquisition. L’intérêt fiscal compensait le risque de vacance locative et la baisse éventuelle du rendement brut.

Loi Pinel : quelles alternatives en 2025 ?

Afin de continuer à optimiser sa fiscalité immobilière, les investisseurs disposent de nouveaux leviers :

• Statut LMNP ou LMP : Grâce à la location meublée, amortissez votre bien, déduisez les charges et fiscalisez les recettes dès le premier euro. Selon votre situation, choisissez le statut adapté en consultant LMNP ou LMP : quel statut choisir.
• Déficit foncier : Les travaux réalisés dans l’ancien permettent de déduire les dépenses de rénovation de vos revenus fonciers, optimisant la fiscalité et facilitant la revente. Apprenez-en plus grâce à le guide sur le déficit foncier et la revente immobilière.
• Dispositif Denormandie : Pour louer dans l’ancien rénové, ce mécanisme prolonge la défiscalisation dans certaines villes moyennes, avec obligation de travaux d’amélioration énergétique.
• Nue-propriété : Idéal pour préparer sa retraite, ce système permet d’acheter un bien sans charge locative, ni fiscalité, jusqu’à l’entrée en pleine propriété.

Conditions d’accès aux nouveaux dispositifs

Chaque stratégie s’accompagne de critères propres. Par exemple, pour optimiser une location meublée, il convient de respecter les formalités déclaratives, le seuil de recettes, le mobilier exigé et choisir entre le statut LMNP ou LMP. Le déficit foncier requiert le maintien en location pendant trois ans après les travaux.
Pour acheter à deux, envisagez la SCI, solution adaptée à bien des situations. Découvrez dans quel cadre utiliser la SCI pour investir en couple.

Focus : fiscalité de la revente et des revenus fonciers

À la sortie d’un dispositif de défiscalisation, la fiscalité peut évoluer (plus-value, prélèvements sociaux, imposition des revenus). Les revenus fonciers restent soumis aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu. Vous pouvez optimiser cette fiscalité avec des stratégies appropriées, détaillées sur le guide sur les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.

Le marché immobilier locatif en 2025 : état des lieux

L’arrêt de la loi Pinel modifie le paysage de l’investissement locatif dans les grandes villes françaises. La tension dans les métropoles demeure forte, et la demande excède largement l’offre en location longue durée. Les programmes neufs se poursuivent, portés notamment par la norme environnementale RE2020.
Le régime Denormandie, le déficit foncier et la location meublée s’imposent comme les nouvelles références en défiscalisation immobilière.
La diversification et l’arbitrage patrimonial deviennent incontournables pour
optimiser le rendement tout en préparant la transmission d’un patrimoine solide.

Questions fréquentes sur la défiscalisation immobilière en 2025

• Peut-on cumuler un PTZ avec une stratégie locative ? Oui, sous conditions. Consultez comment obtenir un éco PTZ et les plafonds de financement pour maximiser votre projet.
• Peut-on revendre librement un bien acquis en Pinel ? La revente est possible, mais elle annule les avantages si l’engagement de location n’est pas respecté, sauf cas de force majeure (décès, chômage…).
• Les dispositifs de défiscalisation sont-ils accessibles à tous ? Non, chaque dispositif fixe ses propres critères. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour orienter sa stratégie et respecter les obligations déclaratives.

Conclusion : comment défiscaliser en 2025 ?

La disparition du Pinel révolutionne la défiscalisation immobilière. Désormais, le marché propose une palette de solutions adaptées à chaque profil d’investisseur, du déficit foncier à la location meublée, en passant par la SCPI fiscale ou la nue-propriété. L’analyse patrimoniale, la connaissance des nouveaux dispositifs et l’optimisation fiscale demeurent la clé pour bâtir un projet immobilier résilient, rentable et fiscalement performant en 2025.