OPCI : qu’est-ce que c’est au juste ?

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) est un fonds d’épargne non coté soumis à la réglementation française apparu il y a dix ans de cela. Il s’agit là d’un produit de placement immobilier adressé au grand public. Cet organisme non coté s’inspire du cadre juridique des OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières). Il peut prendre la forme d’un FPI (Fonds de placement immobilier) ou d’une SPPICAV (Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable). Mais l’OPCI, c’est quoi au juste ?

Définition de OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier)

Depuis 2008, les particuliers peuvent investir dans l’immobilier via l’Organisme de Placement Collectif Immobilier. Plus connu comme l’OPCI, ce produit d’épargne associe les actifs immobiliers et les actifs financiers. C’est une solution innovante qui permet au grand public de réaliser en placement indirect. Ceci, tout en conservant une épargne disponible en cas de besoin. L’objectif de ce produit est de permettre d’investir tout en mutualisant les risques.

On retrouve deux types d’OPCI :

  • SSPICAV : la Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable est une société type SICAV (Société d’investissement à capital variable) qui est fiscalement exonérée d’impôt sur les sociétés.
  • FPI : le Fonds de placement immobilier fait partie des organismes de placement collectif immobilier. D’un point de vue fiscal, ce fonds de placement est transparent.

Que puis-je faire avec ce produit d’épargne ?

Il s’agit là d’un produit pluriel qui permet d’acheter et de louer des immeubles comme des bureaux, des commerces et des logements, d’acheter des actions ou des obligations en investissant dans les valeurs immobilières qui favorisent la liquidité pour les épargnants qui souhaitent sortir, et de faire un placement liquide, ce qui permet à l’épargnant de demander le rachat de ses titres à tout moment. Qui plus est, les investisseurs indirects pourront également vendre une partie de placement, contrairement aux investisseurs directs.

Or, il faut savoir que pour qu’un fonds puisse être qualifié d’OPCI, au moins 60% des actifs doivent être immobiliers. Il faut aussi que le fonds détienne au moins 5% d’actifs liquides. En choisissant l’OPCI, les épargnants arrivent à accéder aux marchés immobiliers variés comme les bureaux, les entrepôts, les commerces et le tourisme.

Qui plus est, les épargnants pourront confier la gestion du patrimoine immobilier à une société de gestion spécialisée et agrée par l’autorité des marchés financiers. C’est ce qu’on appelle la gestion déléguée du patrimoine.

Le contrôle de l’OPCI par l’Autorité des Marchés Financiers

Rappelons-le, l’OPCI est contrôlé par l’Autorité des Marchés Financiers. Il est également contrôlé par le Commissaire aux Comptes nommé par la société de gestion du FPI ou par le conseil d’administration de la SSPICAV suivant l’accord de l’Autorité des Marchés Financiers.

Le rôle du Commissaire aux Comptes est de vérifier les comptes annuels. Il doit certifier que ces comptes sont réguliers et sincères. En tout, les experts immobiliers peuvent réaliser jusqu’à 4 évaluations du patrimoine par an.

Les inconvénients de l’OPCI

Voyons à présent les quelques inconvénients de l’OPCI. Premièrement, il y a le risque de perte en capital, car celui-ci n’est pas garanti. Deuxièmement, la vente des actifs immobiliers de ce produit d’épargne n’est pas immédiate. Celle-ci peut se faire à un prix inférieur aux valeurs d’expertises, ce qui a un impact négatif sur la valeur liquidative.

Autre point important à considérer avant de choisir l’OPCI comme solution est, le marché immobilier en lui-même. Les rendements et la performance sont liés à l’évolution du marché immobilier à la hausse comme à la baisse. Enfin, on note également qu’en cas de baisse de revenus, il peut être très difficile de rembourser le crédit. Il y a donc des risques de recours à l’endettement.

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