Le dispositif Censi-Bouvard a marqué une génération d’investisseurs en résidences de services. Il a pris fin définitivement le 31 décembre 2022, sans prorogation ni successeur direct. En 2026, il est donc impossible d’y accéder pour un nouvel investissement. Cet article fait le point sur ce que sont devenus les investisseurs encore en cours d’engagement, et sur le cadre fiscal actuel de la location meublée non professionnelle (LMNP), qui reste la principale solution disponible pour investir en résidences de services.
Ce que le Censi-Bouvard était, et pourquoi il n’existe plus
Instauré en 2009, le dispositif Censi-Bouvard permettait aux investisseurs en LMNP d’obtenir une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat hors taxes, dans la limite de 300 000 euros, répartie sur 9 ans. L’avantage maximal s’élevait donc à 33 000 euros sur la durée, soit environ 3 600 euros par an. S’y ajoutait la récupération de la TVA à 20 % sur le bien acquis, sous réserve de la fourniture de services para-hôteliers par l’exploitant.
Les résidences concernées étaient :
- Les résidences étudiantes occupées à 70 % minimum par des étudiants ou apprentis en contrat de travail
- Les EHPAD et établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou adultes handicapés
- Les résidences seniors disposant de l’agrément qualité
- Les établissements dispensant des soins de longue durée aux personnes dépendantes
La loi de finances pour 2023 a mis un terme définitif au dispositif. Aucune raison officielle n’a été communiquée, mais la suppression s’inscrit dans une tendance générale de réduction des niches fiscales dans l’immobilier locatif. Les résidences de tourisme avaient déjà été exclues du dispositif lors des dernières années.
Situation des investisseurs encore en engagement Censi-Bouvard en 2026
Les investisseurs entrés dans le dispositif avant le 31 décembre 2022 continuent de bénéficier de leur réduction d’impôt pour toute la durée restante de leur engagement de 9 ans. Un investisseur ayant souscrit en 2020 perçoit donc encore sa réduction annuelle jusqu’en 2029. Ce droit est acquis et protégé : la suppression du dispositif pour les nouveaux entrants ne remet pas en cause les avantages en cours.
Pour maintenir ces avantages, les conditions initiales doivent être respectées :
- Le bien doit rester loué en meublé via un bail commercial avec l’exploitant de la résidence
- Les recettes locatives doivent rester inférieures à 23 000 euros par an ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal
- La gestion doit rester déléguée à un exploitant professionnel proposant les services para-hôteliers requis
Un point de vigilance pour ces investisseurs : en cas de défaillance de l’exploitant (faillite, résiliation du bail commercial), l’investisseur peut se retrouver sans locataire, sans loyers et en risque de remise en cause de ses avantages fiscaux. Ce risque, bien réel dans certaines résidences de tourisme et étudiantes, justifie un suivi régulier de la solidité financière de l’exploitant.
Le LMNP en résidences de services en 2026 : ce qui reste possible
Si la réduction d’impôt Censi-Bouvard a disparu, il est toujours possible d’investir en résidences de services sous le statut LMNP classique. La logique change : au lieu d’une réduction d’impôt immédiate, le LMNP au régime réel repose sur le mécanisme de l’amortissement comptable, qui permet de réduire ou d’annuler le revenu imposable pendant toute la durée de détention.
Concrètement, un investisseur LMNP au régime réel peut amortir :
- La valeur du bâti (hors terrain), généralement sur 25 à 30 ans, à un taux de 3,3 à 4 % par an
- Le mobilier et les équipements, sur 5 à 10 ans
- Les travaux immobilisables et les frais d’acquisition
Pour un bien de 200 000 euros (dont 160 000 de bâti amortissable), l’amortissement annuel dépasse 5 000 euros, ce qui efface fiscalement une grande partie des loyers perçus. Un loueur LMNP au régime réel économise en moyenne 2 000 euros d’impôt par an grâce à ce seul mécanisme.
La réforme majeure de 2025 : la réintégration des amortissements à la revente
Le LMNP a été profondément modifié par la loi de finances 2025, avec une mesure entrée en vigueur le 1er mars 2025 : les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente.
Avant cette réforme, la plus-value LMNP était calculée simplement sur la différence entre prix de vente et prix d’achat, avec les abattements pour durée de détention (exonération totale en IR au bout de 22 ans, en prélèvements sociaux au bout de 30 ans). Les amortissements déduits n’intervenaient pas dans ce calcul, créant un double avantage fiscal.
Depuis 2025, la base taxable inclut les amortissements cumulés. Un exemple concret : pour un bien acheté 200 000 euros, revendu 240 000 euros après 10 ans avec 50 000 euros d’amortissements déduits, la plus-value imposable passe de 40 000 euros à 90 000 euros. L’impôt supplémentaire peut représenter 15 000 à 20 000 euros selon la tranche marginale.
Exception importante : les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) sont totalement exemptées de cette réintégration. Cette exception préserve l’attractivité du LMNP en résidences de services par rapport au LMNP en location classique.
Ce que le cadre fiscal LMNP 2026 change pour les nouvelles stratégies d’investissement
En 2026, le statut LMNP est maintenu avec ses conditions inchangées. Le régime réel conserve l’intégralité de ses avantages pendant la phase de détention. Les évolutions à retenir pour un investisseur entrant aujourd’hui :
- Amortissement préservé : aucun plafonnement n’a été adopté. Le régime par composants reste intact.
- Réintégration à la revente : intégrée dans le calcul de rentabilité dès le départ, avec la possibilité de l’atténuer par une détention longue (abattements progressifs) ou un financement par crédit (réduit la part amortissable).
- Prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus BIC depuis le 1er janvier 2026, contre 17,2 % auparavant (hausse de la CSG). Exception pour les résidences de services sous bail commercial, non concernées par cette hausse.
- Micro-BIC resserré pour les meublés de tourisme non classés (plafond ramené à 15 000 euros avec 30 % d’abattement). Les résidences de services longue durée ne sont pas concernées par ce resserrement.
Pour les investisseurs en résidences de services, la combinaison LMNP régime réel + exception à la réintégration des amortissements maintient une fiscalité particulièrement favorable en 2026, malgré la suppression du Censi-Bouvard. La logique change : on n’a plus de réduction d’impôt immédiate, mais un avantage étalé sur toute la durée de détention avec un impact à la revente désormais limité pour ce type de résidences.
Compte tenu de la complexité du cadre fiscal actuel et de ses évolutions récentes, un accompagnement par un expert-comptable spécialisé en LMNP reste fortement recommandé avant tout nouvel investissement.
A voir également
- Le dispositif Loc’Avantages, jusqu’à 65% de réduction d’impôts !
- Loi Girardin : dispositif de défiscalisation pour l’outre-mer
- Défiscaliser avec des investissements loi Malraux en 2025
- Quels sont les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
- Récupération TVA sur achat immobilier : économisez jusqu’à 20% sur votre investissement