Le crédit in fine est un prêt dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du contrat. Le capital, lui, est remboursé dans sa totalité en une seule fois à l’échéance. Le plus souvent, le crédit in fine se souscrit sous forme de prêt immobilier. Il peut être souscrit par un emprunteur particulier ou par une entreprise, à condition de disposer d’une solution de remboursement du capital à terme.
Définition du crédit in fine
Particulièrement adapté à la clientèle patrimoniale, le crédit in fine a été conçu pour optimiser les déductions fiscales des personnes réalisant des investissements locatifs ou acquérant une résidence secondaire. Il se définit par le remboursement du capital total en une seule fois à une date déterminée à l’avance, tandis que l’emprunteur s’acquitte uniquement des intérêts sur une base mensuelle pendant toute la durée du prêt.
Le crédit in fine peut être garanti par une hypothèque, par le nantissement d’un contrat d’assurance vie ou par le nantissement d’un fonds de commerce. Le nantissement d’une assurance vie est la garantie la plus fréquemment utilisée : la banque exige généralement que le contrat nanti représente 100 à 130 % du capital emprunté au moment de la souscription. En pratique, l’emprunteur alimente progressivement cette assurance vie pendant la durée du prêt, de façon à ce que la valeur du contrat permette de rembourser le capital à l’échéance.
Avantages du crédit in fine
L’optimisation fiscale dans le cadre locatif
Le principal avantage du crédit in fine réside dans la déductibilité des intérêts des revenus fonciers. Contrairement au prêt amortissable dont les intérêts décroissent chaque année au fur et à mesure du remboursement du capital, le prêt in fine génère des intérêts constants et élevés sur toute la durée du prêt, maximisant ainsi la déduction fiscale chaque année.
Cette déduction s’applique dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus fonciers (et non du micro-foncier, dont le seuil est fixé à 15 000 euros de loyers bruts annuels). Lorsque les intérêts dépassent les loyers perçus, le déficit foncier ainsi créé est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Plus l’emprunteur se situe dans une tranche marginale d’imposition élevée (30 %, 41 % ou 45 %), plus l’économie fiscale est significative.
Il est à noter que plus le montant des intérêts est important, plus l’avantage fiscal est conséquent.
Un outil patrimonial pour les contribuables soumis à l’IFI
Le crédit in fine présente un intérêt spécifique pour les contribuables assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le capital restant dû d’un crédit immobilier est déductible de l’assiette IFI, à condition que le prêt finance un bien imposable. Avec un prêt in fine, le capital restant dû ne diminue pas pendant toute la durée du prêt, contrairement à un prêt amortissable. La déduction IFI reste donc maximale chaque année jusqu’à l’échéance, ce qui peut représenter une économie significative pour les patrimoines importants.
Le taux de rendement du placement
Le crédit in fine permet d’avoir un taux de rendement du placement supérieur au taux d’emprunt lorsque l’épargne constituée en parallèle (souvent une assurance vie) génère un rendement supérieur au coût du crédit. Dans ce cas, l’emprunteur bénéficie d’un effet de levier positif : son épargne travaille pendant toute la durée du prêt et peut produire plus que ce que lui coûtent les intérêts.
La transmission patrimoniale
En cas de décès de l’emprunteur après le remboursement du capital, les héritiers récupèrent un bien intégralement financé. Si le décès intervient en cours de prêt, c’est l’assurance emprunteur (décès/PTIA) qui prend en charge le remboursement du capital restant dû, à condition qu’une telle garantie ait été souscrite. Sans assurance décès, les héritiers qui acceptent la succession héritent également de la dette, ce qui nuance sensiblement l’avantage présenté.
Le crédit in fine accorde une certaine liberté à l’emprunteur, qui peut décider d’une épargne et d’un investissement différent selon ses objectifs patrimoniaux.
Inconvénients du crédit in fine
Le principal inconvénient du crédit in fine concerne son coût total plus élevé qu’un prêt amortissable classique. Contrairement à ce qu’on lit parfois, le taux d’intérêt n’est pas « deux fois plus élevé » : l’écart de taux entre un prêt in fine et un prêt amortissable comparable est généralement de 0,2 à 0,5 point selon les conditions de marché et le profil de l’emprunteur. En revanche, le coût total des intérêts est nettement supérieur, car le capital ne diminuant jamais pendant la durée du prêt, les intérêts sont calculés chaque mois sur le montant initial emprunté.
Pour illustrer concrètement la différence : sur un emprunt de 200 000 euros sur 15 ans à 4 % :
- Avec un prêt amortissable : mensualité d’environ 1 479 euros, coût total des intérêts d’environ 66 200 euros
- Avec un prêt in fine à 4,3 % : mensualité de 717 euros (intérêts seuls), capital de 200 000 euros à rembourser en une fois, coût total des intérêts d’environ 129 000 euros
La différence de coût brut des intérêts (environ 63 000 euros) doit être mise en regard de l’économie fiscale réalisée sur les revenus fonciers et de l’éventuel rendement de l’épargne constituée en parallèle, pour évaluer la pertinence réelle de l’opération.
Par ailleurs, il n’y a aucune possibilité de dégressivité des intérêts, contrairement au prêt amortissable où l’effort mensuel reste constant mais la part d’intérêts diminue progressivement.
Qui peut souscrire le crédit in fine ?
Tout emprunteur particulier ou toute entreprise peut théoriquement souscrire un crédit in fine, mais ce produit est en pratique réservé à des profils spécifiques. Les personnes principalement concernées sont les investisseurs locatifs fortement imposés, les expatriés, les non-résidents et les contribuables disposant d’un patrimoine financier existant (assurance vie notamment) pouvant servir de nantissement.
Les banques exigent généralement que l’emprunteur justifie d’une solution crédible de remboursement du capital à l’échéance : épargne existante, nantissement d’un contrat d’assurance vie, produit de cession d’actifs planifiée. Un emprunteur sans épargne préalable ni perspective de remboursement identifiée aura rarement accès à ce type de financement.
La durée du crédit in fine
La durée du crédit in fine varie généralement entre 3 et 20 ans, la durée maximale étant de 20 ans. Les durées les plus courtes (3 à 7 ans) sont souvent utilisées pour des opérations de court terme (achat-revente, investissement locatif sur un bien destiné à être revendu), tandis que les durées longues s’inscrivent dans une logique de constitution progressive d’épargne.
Il est possible de réduire la durée du prêt par un remboursement anticipé total ou partiel du capital. En revanche, des pénalités s’appliquent alors : pour les prêts immobiliers, elles sont légalement plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts sur le montant remboursé par anticipation, selon le montant le plus faible des deux. Il en est de même pour le rachat du crédit in fine par un crédit amortissable classique.
Choisir entre le prêt amortissable et le prêt in fine
Il y a une différence fondamentale entre le prêt amortissable et le prêt in fine. Le prêt amortissable demande des mensualités couvrant à la fois les intérêts et une partie du capital, ce qui réduit progressivement la dette. Le prêt in fine, à l’inverse, génère des mensualités uniquement composées d’intérêts, le capital étant remboursé intégralement à l’échéance.
Pour faire le bon choix, plusieurs critères sont déterminants : votre tranche marginale d’imposition (le prêt in fine est d’autant plus avantageux que vous êtes fortement imposé), l’existence d’une épargne nantissable, et votre horizon d’investissement. Il serait plus avantageux d’opter pour le crédit in fine si vous êtes dans la dernière tranche d’imposition de l’impôt sur le revenu et que vous réalisez un investissement locatif au régime réel. À l’inverse, pour une résidence principale ou un investissement en microfoncer, le prêt amortissable classique reste systématiquement plus adapté.
Pour mesurer la faisabilité financière et l’intérêt réel d’un crédit in fine dans votre situation, il convient de réaliser des simulations comparatives intégrant l’économie fiscale annuelle, le rendement de l’épargne nantie et le coût total du crédit.
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