Ehpad : que faut-il savoir sur cet investissement immobilier ?

Différents moyens sont utilisés pour protéger sa famille, générer des revenus complémentaires et se constituer un patrimoine. Parmi eux, on retrouve l’investissement dans l’immobilier. En investissant dans l’immobilier, vous arriverez à bénéficier de réductions d’impôts. Aujourd’hui, nous allons parler de l’Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, connu comme l’Ehpad.

Définition de l’Ehpad

D’ici 2020, la France comptera plus de 2,3 millions de personnes âgées dépendantes. D’où la raison pour laquelle il faudrait penser à investir dans l’Epad. L’investissement dans l’Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes peut être très intéressant. Désormais, de plus en plus d’investisseurs recherchent des revenus locatifs stables et décident d’investir dans l’achat de chambres en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes.

Pour les investisseurs, il s’agit là d’un support rassurant, qui est adossé à un marché de besoin et non à un marché de confort. En somme, investir dans l’Ehpad est une manière d’obtenir une rentabilité attrayante, tout en se libérant des embarras de la gestion et en bénéficiant d’avantages fiscaux chaque année. Attention, il faut bien faire la différence entre le marché des résidences médicalisées et le marché des résidences seniors également appelés les maisons de retraite. Il faut aussi bien connaitre toutes les spécificités de ce secteur avant d’investir.

Les avantages d’investir dans l’Ehpad

Premièrement, il faut savoir que l’investissement en Ehpad ouvre droit à des régimes fiscaux avantageux. On parle notamment du Censi-Bouvard et du Loueur en meublé. Le Censi-Bouvard est un régime permettant une réduction d’impôt de 11% du prix du bien dans la limite de 300 000 euros sur 9 ans. Les revenus perçus pour la location sont assimilés à des revenus BIC ou micro-BIC.

Quant au régime Loueur en meublé, il permet de bénéficier d’un déficit foncier reportable sur 10 ans si l’amortissement et les charges sont supérieurs aux recettes. La plupart des investisseurs choisissent le régime loueur en meublé afin de constituer des revenus complémentaires peu fiscalisés.

Si vous décidez de faire un achat sur le marché secondaire, vous n’aurez pas le choix. Il vous faudra obligatoirement vous tourner vers le régime loueur en meublé. Maintenant, si vous investissez dans le neuf, vous aurez la possibilité de récupérer la TVA. Toutefois, notez que vous n’aurez pas de revenus immédiats et que la rentabilité sera légèrement inférieure.

Deuxième avantage considérable de l’investissement en Ehpad : il s’agit là d’un investissement qui offre une bonne liquidité. En revendant votre investissement, vous permettez au nouvel acquéreur de bénéficier lui aussi du statut fiscal lié aux Ehpad, chose qui n’est pas possible avec les investissements en Scellier, Pinel et Duflot. Dans la plupart des cas, il est possible de trouver un nouvel acquéreur en un à deux mois.

Sachez également qu’il vous faudra régler 10% de frais de recommercialisation. L’idéal serait donc de vendre à la moitié de la durée du bail ou à son renouvellement.

Avant d’investir dans l’Ehpad

Même si l’investissement en Ehpad présente des avantages intéressants, il est très important de bien connaitre les spécificités de ce placement. Renseignez-vous sur l’encadrement, la présence et les qualifications professionnelles. En premier lieu, vérifiez la solidité de l’exploitant. Comme c’est celui qui s’engage à vous reverser les loyers, il faut qu’il soit irréprochable.

En ouvrant et en exploitant un Ehpad, une convention est signée pour cinq ans entre l’exploitant, le conseil général et l’agence régionale de santé. Choisissez toujours les acteurs qui opèrent depuis longtemps déjà et qui comptent au minimum 90 chambres au sein de leur structure.

Le bail commercial

Ensuite, pensez à bien lire le bail commercial signé pour neuf ou douze ans. D’après la loi Alur et les nouveaux baux, vous êtes désormais propriétaire de la chambre et des millièmes des parties communes. Il est donc très important de vérifier qui est propriétaire du mobilier. L’exploitant est chargé de l’entretien, mais n’est pas forcément en charge du remplacement du mobilier.

Autre point à vérifier dans le bail commercial : le loyer. Préférez des loyers mensuels ou trimestriels. Enfin, notez que l’exploitant peut s’occuper de la TVA, moyennant rétribution de 100 à 200 euros par an et surveillez bien le mode de revalorisation du bail.

Le prix de la chambre

Le prix de la chambre meublée et équipée en Ehpad est complètement déconnecté du prix du marché immobilier traditionnel. On conclut donc que le prix n’est pas toujours raisonnable. Pour une chambre de 20 à 25 mètres carrés en Ehpad, comptez entre 100 000 et 200 000 euros.

Même s’il s’agit là de l’achat d’une chambre avec des services répondant à des normes de sécurité et d’équipement bien précises, il faut que le prix reste raisonnable. À cela, il faudra ajouter le prix de la reconstruction-rénovation. La reconstruction-rénovation doit être faite tous les trente ans.

Les conditions de sortie

Investir dans l’Ehpad, c’est acheter des revenus viagers transmissibles. Bien entendu, la valeur de la chambre va dépendre du loyer perçu. Pour sortir de l’investissement, il faut prendre en compte la qualité du gestionnaire et la durée du bail restant à courir. Il est bon à savoir que plus le terme du bail approche, moins le bien vaut cher.

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