Bail Réel Solidaire (BRS) : avantages et inconvénients pour accéder à la propriété
Dans un contexte de hausse continue des prix de l’immobilier, le Bail Réel Solidaire (BRS) apparaît comme une solution innovante pour faciliter l’accès à la propriété. Instauré par la loi Macron du 6 août 2015, ce dispositif vise principalement les ménages à revenus modestes ou moyens qui peinent à devenir propriétaires, notamment dans les zones tendues comme Toulouse, Bordeaux ou Paris.
Le principe du BRS repose sur une dissociation claire entre la propriété du foncier et celle du bâti. L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) conserve la propriété du terrain, tandis que l’acquéreur devient propriétaire des murs du logement construit dessus. Cette séparation permet une réduction significative du coût d’acquisition et constitue l’innovation majeure de ce dispositif.
Points clés à retenir :
- Le BRS est un dispositif permettant l’accès à la propriété à prix réduit (jusqu’à 35% moins cher que le marché)
- Principe : l’acquéreur achète uniquement le bâti, tandis que le terrain reste propriété d’un Organisme Foncier Solidaire (OFS)
- Avantages majeurs : prix d’acquisition réduit, TVA à 5,5%, accès à des quartiers attractifs
- Principaux inconvénients : plus-value limitée à la revente, éligibilité soumise à conditions de revenus
- Une redevance mensuelle est due à l’OFS pour l’occupation du terrain
- Le dispositif est soumis à des plafonds de ressources et le logement doit être utilisé comme résidence principale
Fonctionnement du Bail Réel Solidaire
Dans le cadre du BRS, l’acquéreur signe un bail de longue durée (généralement entre 18 et 99 ans) avec l’OFS pour l’occupation du terrain. En contrepartie, il verse une redevance mensuelle qui varie généralement entre 1€ et 4€ par mètre carré selon les régions. En Île-de-France, cette redevance s’élève à environ 2€ par mètre carré.
Le bail est reconductible et peut être transmis aux héritiers ou à un nouvel acquéreur, à condition que ces derniers respectent les critères d’éligibilité fixés par l’OFS. Cette particularité assure la pérennité du dispositif et son caractère anti-spéculatif.
Conditions d’éligibilité au BRS
Pour bénéficier du Bail Réel Solidaire, les ménages doivent respecter plusieurs conditions :
- Se situer sous les plafonds de ressources définis (similaires à ceux du PSLA)
- Utiliser le logement comme résidence principale
- Respecter les conditions fixées par l’OFS local
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 | 38 508 € | 38 508 € | 33 479 € |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage) | 57 555 € | 57 555 € | 44 710 € |
| 3 ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage | 75 447 € | 69 183 € | 53 766 € |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 90 078 € | 82 871 € | 64 910 € |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 107 173 € | 98 101 € | 76 357 € |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge | 120 598 € | 110 396 € | 86 055 € |
| Par personne supplémentaire | 13 440 € | 12 301 € | 9 599 € |
Les avantages majeurs du Bail Réel Solidaire
Le principal attrait du BRS réside dans la réduction significative du prix d’achat. En dissociant le foncier du bâti, les acquéreurs réalisent une économie considérable pouvant atteindre 35% par rapport aux prix du marché dans le même quartier. Cette économie se traduit par :
- Des mensualités d’emprunt plus abordables
- Un apport personnel moins important lors de l’acquisition
- La possibilité d’acheter un logement plus grand à budget équivalent (par exemple opter pour un 4 pièces au lieu d’un 3 pièces)
Des avantages fiscaux conséquents
Le BRS offre plusieurs avantages fiscaux attractifs qui renforcent son intérêt économique :
- TVA réduite à 5,5% pour l’achat d’un logement neuf (contre 20% normalement)
- Possibilité de bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ)
- Abattement potentiel de 30% sur la taxe foncière (selon les communes)
Exemple concret : pour un logement neuf d’une valeur de 180 000 euros, la TVA s’élève à 9 900 euros en BRS contre 36 000 euros habituellement, soit une économie de 26 100 euros.
Accès à des quartiers attractifs
Le BRS permet aux ménages à revenus modestes d’accéder à des quartiers prisés habituellement hors de leur portée.
De plus, les logements proposés en BRS sont souvent neufs ou récents, offrant :
- Une performance énergétique optimale (économies sur les factures)
- L’absence de travaux de rénovation à prévoir
- Des garanties contractuelles importantes (parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale)
Protection contre la spéculation immobilière
Le BRS intègre des mécanismes de protection contre la hausse excessive des prix. Les reventes sont encadrées, ce qui garantit que les futurs acquéreurs bénéficieront également de conditions avantageuses.
Les inconvénients du Bail Réel Solidaire
Le principal inconvénient du BRS réside dans la limitation de la plus-value lors de la revente. Bien que le contrat autorise une certaine valorisation, celle-ci est strictement encadrée par l’OFS et généralement indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ou l’Indice du Coût de la Construction (ICC).
Cette limitation, qui peut être perçue comme contraignante, constitue en réalité le mécanisme qui permet au dispositif de rester accessible aux générations futures d’acquéreurs.
Contraintes liées à la revente
La revente d’un bien en BRS présente certaines contraintes spécifiques :
- L’acquéreur doit respecter les mêmes conditions d’éligibilité (plafonds de ressources)
- Le prix de vente est encadré et ne peut être fixé librement
- Le logement doit rester une résidence principale
Ces conditions peuvent restreindre le nombre d’acquéreurs potentiels. Toutefois, l’OFS peut aider à identifier un acheteur éligible et, si nécessaire, s’engager à racheter le bien si aucun acquéreur n’est trouvé dans un délai d’un an.
Redevance à l’OFS
Bien que modeste (entre 1€ et 4€/m²), la redevance mensuelle versée à l’OFS constitue une charge financière supplémentaire à intégrer dans le budget du ménage. Cette redevance comprend le droit d’occupation du terrain, le financement et les dépenses liées à la gestion du foncier.
Moins de flexibilité dans la propriété
Les propriétaires en BRS jouissent d’une liberté limitée concernant certaines modifications de leur bien. Les travaux d’agrandissement ou de transformation structurelle peuvent être soumis à l’approbation préalable de l’OFS.
