Pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Dans cet article, nous vous expliquons les avantages et inconvénients d’investir dans l’immobilier d’entreprise, un secteur attractif pour diversifier votre patrimoine et obtenir des rendements supérieurs à l’immobilier résidentiel traditionnel.
Points clés à retenir :
- L’immobilier d’entreprise offre une rentabilité nettement supérieure à celle de l’immobilier résidentiel (5% à 8% contre 3% à 4%)
- Les baux commerciaux 3/6/9 garantissent une stabilité locative et des revenus réguliers sur le long terme
- Différentes options d’investissement sont possibles : achat direct, SCPI, crowdfunding immobilier ou clubs deals
- Les secteurs de la logistique et des entrepôts connaissent une forte croissance grâce à l’essor du e-commerce
- L’investissement nécessite généralement un capital initial plus important et une bonne connaissance du marché professionnel
Qu’est-ce que l’immobilier d’entreprise ?
L’immobilier d’entreprise regroupe l’ensemble des biens immobiliers utilisés à des fins professionnelles. Contrairement à l’immobilier résidentiel, il s’adresse à des locataires professionnels (sociétés, commerçants, artisans) plutôt qu’à des particuliers.
Les différents types de biens en immobilier d’entreprise
Ce secteur englobe une variété d’actifs immobiliers, chacun avec ses spécificités :
- Bureaux : espaces de travail administratif pour les entreprises, situés généralement en zones urbaines
- Locaux commerciaux : boutiques, magasins et espaces dédiés à la vente directe au public
- Entrepôts et locaux logistiques : espaces de stockage et de distribution, généralement en périphérie des villes
- Locaux d’activité : combinant espace de production et bureaux administratifs
- Hôtels et autres actifs spécifiques : biens immobiliers dédiés à des activités particulières
Différence avec l’immobilier résidentiel
L’immobilier d’entreprise se distingue fondamentalement de l’immobilier résidentiel par plusieurs aspects :
| Caractéristique | Immobilier d’entreprise | Immobilier résidentiel |
|---|---|---|
| Type de bail | Bail commercial (3/6/9 ans) | Bail d’habitation (1 an minimum) |
| Rentabilité moyenne | 5% à 8% | 3% à 4% |
| Charges et entretien | Majoritairement supportés par le locataire | Principalement à la charge du propriétaire |
| Montant d’investissement | Généralement plus élevé | Plus accessible |
| Évolution du marché | Lié aux cycles économiques | Plus stable et moins cyclique |
Comme l’indique le tableau ci-dessus, les deux types d’investissement présentent des profils de risque et de rendement différents. Tel que défini par la législation, le bail commercial offre une sécurité juridique spécifique tant pour le bailleur que pour le locataire.
Les avantages d’investir dans l’immobilier d’entreprise
L’un des principaux atouts de l’immobilier d’entreprise est sa rentabilité attractive. En France, les rendements peuvent atteindre 5% à 8% net par an, tandis que l’immobilier résidentiel peine souvent à dépasser 3% à 4%. Cette différence significative s’explique notamment par :
- Des loyers plus élevés par rapport à la valeur du bien
- Une meilleure répartition des charges entre propriétaire et locataire
- Des prix d’acquisition parfois plus avantageux au mètre carré dans certaines zones
Bon à savoir : Les rendements varient considérablement selon la localisation et le type de bien. Les entrepôts logistiques peuvent offrir des rendements supérieurs à 7%, tandis que les bureaux prime en centre-ville affichent des rendements plus modérés, de l’ordre de 3% à 5%.
Stabilité des revenus locatifs
Le bail commercial, communément appelé bail 3/6/9, constitue un avantage majeur pour les investisseurs. Ce type de contrat engage le locataire pour une durée initiale de 9 ans, avec possibilité de résiliation tous les 3 ans. Cette structure offre :
- Une visibilité à long terme sur les revenus locatifs
- Une plus grande stabilité comparée aux baux d’habitation
- Des locataires professionnels généralement plus fiables financièrement
Dans le cadre de ce bail, l’indexation des loyers est également encadrée. Elle s’effectue généralement sur la base de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), ce qui assure une revalorisation régulière des revenus.
Une fiscalité avantageuse
L’immobilier d’entreprise peut offrir des avantages fiscaux intéressants, notamment :
- La possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition dans certains cas
- Des possibilités d’amortissement du bien si l’investissement est réalisé via une société soumise à l’IS
- La répercussion de la taxe foncière sur le locataire (clause à prévoir dans le bail)
Comme cela a été négocié dans de nombreux baux commerciaux, la taxe foncière peut être mise à la charge du locataire, ce qui réduit les frais annuels supportés par le propriétaire.
Diversification du patrimoine
Investir dans l’immobilier d’entreprise permet une diversification efficace de son patrimoine, en complément d’autres placements comme l’immobilier résidentiel ou les actifs financiers. Cette stratégie aide à répartir les risques et à stabiliser les rendements globaux du portefeuille d’investissement.
Les risques à considérer avant d’investir
Malgré les baux de longue durée, l’immobilier d’entreprise n’est pas exempt du risque de vacance locative. En fonction de ses besoins, une entreprise peut décider de quitter les locaux à l’échéance triennale. Dans ce cas, trouver un nouveau locataire peut prendre du temps, surtout pour des biens très spécifiques ou mal situés.
À noter : La vacance locative peut être particulièrement préjudiciable en immobilier d’entreprise, car les charges fixes (taxe foncière, entretien, etc.) continuent de courir pendant cette période, impactant significativement la rentabilité globale.
Sensibilité aux cycles économiques
L’immobilier d’entreprise est plus sensible aux cycles économiques que l’immobilier résidentiel. Une récession peut entraîner :
- Des faillites d’entreprises locataires
- Une baisse de la demande locative
- Une pression à la baisse sur les loyers
- Une dévalorisation des actifs immobiliers
La crise sanitaire de 2020 a par exemple accéléré la tendance au télétravail, impactant fortement la demande de bureaux dans certaines zones. Les investisseurs doivent donc rester attentifs aux évolutions économiques et aux nouveaux usages qui peuvent affecter leur investissement.
Investissement initial plus conséquent
L’immobilier d’entreprise nécessite généralement un capital de départ plus important que l’immobilier résidentiel. Les prix des bureaux, commerces ou entrepôts bien situés peuvent atteindre plusieurs millions d’euros, ce qui limite l’accès à cette classe d’actifs pour les petits investisseurs.
Il est donc important de vérifier sa capacité d’investissement et d’endettement avant de se lancer dans ce type de projet.
Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?
L’acquisition directe d’un local commercial, d’un bureau ou d’un entrepôt reste la méthode la plus classique pour investir dans l’immobilier d’entreprise. Cette approche offre :
- Un contrôle total sur le bien et sa gestion
- La possibilité de valoriser l’actif par des travaux ou un repositionnement
- Une exposition directe au marché immobilier local
Cet accord doit préciser toutes les modalités de la location, notamment concernant la répartition des charges et des travaux entre bailleur et preneur.
Investir via une SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une alternative populaire pour accéder à l’immobilier d’entreprise avec un ticket d’entrée plus faible, généralement à partir de quelques milliers d’euros.
Le principe est simple : la SCPI collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers professionnels. Les revenus locatifs sont ensuite redistribués aux associés sous forme de dividendes réguliers.
Bon à savoir : Les SCPI offrent une diversification immédiate (types de biens, localisation, secteurs d’activité) et une gestion déléguée, ce qui en fait une solution idéale pour les investisseurs souhaitant un placement « clé en main ».
Le crowdfunding immobilier et les clubs deals
Des solutions plus récentes permettent également d’investir dans l’immobilier d’entreprise :
- Le crowdfunding immobilier : plateformes permettant de participer au financement de projets immobiliers professionnels avec des tickets d’entrée réduits
- Les clubs deals : regroupement d’investisseurs privés pour l’acquisition commune d’un actif immobilier de grande envergure
Ces méthodes innovantes permettent d’accéder à des projets autrefois réservés aux investisseurs institutionnels ou fortunés.
Les tendances actuelles de l’immobilier d’entreprise
Depuis la crise sanitaire, le marché des bureaux connaît une transformation profonde. Le développement du télétravail a modifié les besoins des entreprises :
- Réduction des surfaces louées au profit d’espaces plus qualitatifs
- Développement des espaces flexibles et du coworking
- Polarisation du marché entre immeubles prime (modernes, bien situés) et immeubles obsolètes
Cette évolution oblige les investisseurs à repenser leur stratégie d’acquisition et à privilégier des actifs adaptés aux nouveaux usages.
L’essor des entrepôts et de la logistique
L’explosion du e-commerce a propulsé le secteur de la logistique au premier plan. Les entrepôts logistiques figurent désormais parmi les actifs les plus recherchés par les investisseurs, avec :
- Une demande croissante pour les plateformes logistiques du « dernier kilomètre » en périphérie des grandes villes
- Des rendements attractifs, souvent supérieurs à ceux des bureaux
- Des baux long terme avec des locataires solides (grands groupes de distribution, acteurs du e-commerce)
L’immobilier d’entreprise écoresponsable
La transition écologique impacte fortement le secteur immobilier professionnel. Les investisseurs privilégient désormais les bâtiments respectueux de l’environnement :
- Immeubles certifiés (HQE, BREEAM, LEED)
- Bâtiments à faible consommation énergétique
- Espaces favorisant le bien-être des occupants
Ces critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) deviennent déterminants dans la valorisation des actifs sur le long terme.
Conseils pratiques pour réussir son investissement
Voici quelques conseils généralistes pour vous guider dans votre investissement.
Bien choisir l’emplacement
Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement reste un facteur déterminant de succès. Il est donc important de vérifier :
- L’accessibilité du bien (transports en commun, axes routiers)
- Le dynamisme économique de la zone
- Les projets d’aménagement urbain à venir
- La concurrence immobilière locale
Diversifier son portefeuille
Pour limiter les risques, il est recommandé de diversifier ses investissements en immobilier d’entreprise selon :
- Les types de biens (bureaux, commerces, entrepôts)
- Les localisations géographiques
- Les secteurs d’activité des locataires
S’entourer d’experts
L’immobilier d’entreprise est un domaine technique qui nécessite des compétences spécifiques. Il est vivement conseillé de faire appel à des professionnels :
- Agents immobiliers spécialisés en immobilier d’entreprise
- Avocats pour la rédaction des baux commerciaux
- Experts-comptables pour l’optimisation fiscale
- Gestionnaires de biens pour le suivi quotidien
Questions fréquentes
Quel budget minimum faut-il prévoir pour investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Pour un achat direct, comptez minimum 100 000 € pour un petit local commercial en région. Via une SCPI, l’investissement peut démarrer à partir de 1 000 €.
Quels sont les frais à prévoir en plus de l’acquisition ?
Comme pour l’immobilier résidentiel, prévoyez environ 7-8% de frais de notaire. Ajoutez à cela d’éventuels frais d’agence (autour de 5%), des frais de conseil juridique pour le bail, et potentiellement des coûts de mise aux normes du local.
Est-il possible d’emprunter pour investir en immobilier d’entreprise ?
Oui, les banques proposent des financements dédiés à l’immobilier professionnel. Les taux sont généralement un peu plus élevés que pour l’immobilier résidentiel, et l’apport personnel demandé est souvent plus important (20% à 30% minimum).
